Die Prognose von empirica beginnt mit dem Basisjahr 2022 und deckt den Zeitraum von 2023 bis 2045 ab. Laut der Studie soll es ab Mitte der 2030er-Jahre noch mal einen kleinen demografischen Umbruch geben, der durch die unterschiedliche Entwicklung der Alterskohorten verursacht wird. Die stärksten demografischen Veränderungen in der Prognose zeigen sich bei den Baby-Boomern, die in den nächsten Jahren in Rente gehen. Während die Zahl der Älteren ab 65 Jahren kontinuierlich weiter steigt, werden jüngere Altersgruppen nicht so stark mitziehen oder schrumpfen im Vergleich sogar.

Neubaunachfrage

Die Bevölkerungsentwicklung bildet die Grundlage für die Wohnungsmarktprognose. Die Nachfrageprognose zeigt für die Jahre 2024 bis 2027 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170.000 Wohnungen und rund 160.000 Wohneinheiten in den Jahren 2028 bis 2032. Ab Mitte der 2030er-Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 200.000 Einheiten. Vor allem in wachsenden Regionen sehen die Analysten eine steigende Nachfrage. Zusätzlich ist langfristig von einer steigenden Zahl älterer Menschen auszugehen, was bei gleichbleibender Einwohnerzahl zu einer höheren Anzahl an Haushalten führt.

Zu viele Wohnungen am falschen Ort

Die Schlussfolgerung der Analysten, dass zuletzt gut 100.000 Wohnungen am „falschen Ort“ errichtet wurden, also dort, wo sie nicht zur Verminderung der Knappheit beitragen, entspringt einer regionalen Betrachtung. Auf Kreisebene zeigt sich, dass es Regionen mit „zu vielen“ und andere mit „zu wenigen“ Neubauten gibt. Zusammengenommen müssten derzeit rund 300.000 Wohneinheiten jährlich gebaut werden, um keine zusätzlichen regionalen Knappheiten entstehen zu lassen. Insgesamt sind Eigenheime im ländlichen Gebiet rar, Geschosswohnungen fehlen hingegen fast ausschließlich in den größeren Städten und deren Umland.

Nachholbedarf erfordert Subventionen

Die Analysten stellen fest, dass beim aktuellen Preisniveau kein Nachholbedarf für zuletzt zu wenig gebaute Wohnungen besteht. Denn tatsächlich haben sich viele, vor allem junge Menschen wegen der Engpässe alternativ versorgt, zum Beispiel indem sie eine andere Universitätsstadt gewählt haben, sich in Wohngemeinschaften zusammenschlossen oder schlicht später aus dem Elternhaus ausgezogen sind. Soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment steigen, wie politisch gewünscht wird, müssten nun tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die prognostizierte Nachfrage vorgibt. Das funktioniert nur mit hohen Subventionen, geben die Analysten zu bedenken.