In Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaften lassen sich viele Sachen schnell auf dem „kleinen Dienstweg“ direkt zwischen den Eigentümern klären. Wenn aber Streit entsteht, müssen die gesetzlich vorgesehenen Verfahren eingehalten werden.

Das gilt auch dann, wenn die beiden Eigentümer so zerstritten sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlüsse mehr fassen kann und auch wenn der in Anspruch genommene Eigentümer zwischenzeitlich aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist.

Streit ums Geld
In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheidenden Fall (V ZR 288/19) verfügte eine Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft über keinen Verwalter, obwohl die beiden Eigentümer sich über die Jahre so zerstritten hatten, dass sie sich auf keine Beschlüsse mehr einigen konnten. Ein Eigentümer beglich nun Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber einem Versorgungsdienstleister. Der andere Eigentümer verkaufte etwas später sein Wohnungseigentum. Die Erwerber hatten sich im Kaufvertrag verpflichtet, dass sie ihr Stimmrecht für Angelegenheiten aus der Zeit vor ihrem Erwerb nur im Einvernehmen mit dem Verkäufer ausüben dürfen. Der erste Eigentümer will nun von dem ausgeschiedenen Eigentümer seinen Anteil an den vorgeleisteten Kosten erstattet bekommen. Da dieser sich weigert, verklagt ihn der erste Eigentümer direkt auf Zahlung.

Keine Ausnahmen
Der BGH wies die Klage jedoch ab. Denn auch in einer Zweier-WEG müsse sich der Eigentümer an die Gemeinschaft wenden, wenn er eine Erstattung von Aufwendungen für Gemeinschaftskosten erhalten will, da ein direkter Anspruch gegen den anderen Eigentümer nicht besteht. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaft aufgrund von Zerwürfnissen keine Beschlüsse fassen kann, denn der Gesetzgeber hat auch für Zweier-WEGs keine Abweichung von geltenden Verfahren im Wohnungseigentum vorgesehen. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer ausscheidet, gelten für Ansprüche, die sich aus seiner Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft herleiten, noch die WEG-Verfahren. Weil also kein direkter Anspruch gegen den ehemaligen Eigentümer bestand, hat der BGH die Klage zurückgewiesen.

Die Lösung
Um seine Kosten erstattet zu bekommen, hätte der Eigentümer also die Gemeinschaft verklagen müssen. Nun war es zwar klar, dass die Gemeinschaft keinen Beschluss gefasst hätte, ihm die Kosten zu erstatten. Denn die neuen Eigentümer hätten einem solchen Beschluss nur mit der Einwilligung des ausgeschiedenen Eigentümers zustimmen dürfen. Dieser hatte aber schon klar gemacht, dass er dem niemals zustimmen werde. Dies ändert aber nichts an dem vorgegebenen Verfahrensweg. Denn der Eigentümer hätte als nächsten Schritt die Beschlussfassung gerichtlich ersetzen lassen können, um so zu seinem Recht zu kommen.