Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn, die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Als zertifizierter Verwalter gilt, wer eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt hat, in der Kenntnisse über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Regelungen nachgewiesen wurden.
Von der Prüfung befreit sind Volljuristen, Personen mit einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, einem anerkannten Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin beziehungsweise Geprüfter Immobilienfachwirt oder einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Auch sie dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Wer einen zertifizierten Verwalter sucht, kann leider nicht auf eine Liste zurückgreifen. Vielmehr müssen die Verwalter nachweisen, ob sie zertifiziert sind oder nicht.
Beschließt eine Gemeinschaft, einen nicht zertifizierten Verwalter zu bestellen, widerspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht die oben genannte Ausnahme greift. Dieser Beschluss ist allerdings nicht per se nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Sind sich alle Eigentümer einig, kann also auch ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt werden.
Damit tritt eine Norm im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft, welche bereits bei der WEG-Reform 2020 geändert wurde: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters entspricht nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Großteil des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten und galt ab sofort. Die Regelungen über den zertifizierten Verwalter sollten mit zwei Jahren Verzögerung erst zum 1. Dezember 2022 in Kraft treten, um die Zertifizierungsstellen bei den IHK aufzubauen und den Verwaltern Zeit zur Zertifizierung zu geben. Kurz vor Ablauf dieser Frist wurde das Datum allerdings nochmals um ein Jahr verschoben. Grund dafür sollen Personalmangel und ein Hackerangriff bei den IHK gewesen sein.
Nun aber gilt es für alle neu zu bestellenden Verwalter. Jene Verwalter, die schon am 1. Dezember 2020 im Dienst einer Gemeinschaft standen, haben noch ein halbes Jahr Schonfrist. Bis zum 1. Juni 2024 gelten sie in dieser Gemeinschaft als zertifiziert; erst danach müssen sie die Zertifizierung nachweisen.
Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht Haus & Grund Deutschland
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