Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Wohnraummietverhältnis und die Nutzung einer weiteren Grundstückseinrichtung durch den Mieter zwei rechtlich selbstständige Verträge sind?

Nicht selten werden kommt es vor, dass Wohnraummieter auch Nutzer weiterer Grundstückseinrichtungen auf dem Grundstück sind, auf dem sich die Wohnung befindet. Vielfältige Gründe können dazu führen, das der Vermieter dieses Nutzungsverhältnis beenden möchte, das Wohnraummietverhältnis jedoch weiterhin bestehen bleiben soll. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, darüber informiert dieser Beitrag.

Von Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Problem

Vereinbaren die Parteien über einen Wohnraummietvertrag hinaus auch die Berechtigung des Mieters, einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kfz-Abstellplatz auf dem Grundstück der Wohnung nutzen zu dürfen, ist fraglich, ob das Nutzungsverhältnis über den Kfz-Abstellplatz gesondert beendet werden kann und welche Voraussetzungen hierfür gegebenenfalls zu erfüllen sind.

Gericht

BGH, Urteil vom 14.12.2021 – VIII ZR 94/20

Sachverhalt

Die Mietvertragsparteien schließen einen Wohnraummietvertrag, in dem dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, einen Kfz-Stellplatz auf dem Grundstück zu nutzen. Dies geschieht zunächst in der Urkunde des Wohnraummietvertrages selbst (unentgeltlich) und zu einem späteren Zeitpunkt in einer gesonderten Vertragsurkunde (entgeltlich).

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass es sich um zwei gesonderte Mietvertragsverhältnisse handelt, die kein gemeinsames (rechtliches) Schicksal haben.

Argumentation

Es spricht bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen.

Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Zwar mag die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, regelmäßig die Annahme rechtfertigen, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist das aber dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen.

Solche Umstände sind:

Zwei gesonderte Mietvertragsurkunden
Der Stellplatzmietvertrag nimmt an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug (und umgekehrt)
Der Stellplatzmietvertrag kann nicht unter denselben Voraussetzungen wie der Wohnraummietvertrag ordentlich gekündigt werden. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Stellplatzmietvertrag um ein separates, für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses kündbares Mietverhältnis habe handeln soll
Die Länge einer für das jeweilige Mietverhältnis vereinbarten Kündigungsfrist sollte unterschiedlich sein, ist gegenüber dem weit gewichtigeren Umstand, dass für die Kündigung des Stellplatzmietvertrags durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) nicht erforderlich ist, von untergeordneter Bedeutung
Ausdrückliche Regelung im Wohnraummietvertrag, dass sich aus der Gestattung der kostenlosen Nutzung eines Stellplatzes kein Rechtsanspruch auf die (entgeltliche) Nutzung des Stellplatzes ableiten lässt

Auch aus einer Regelung im Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter einen Stellplatz kostenlos nutzen kann, folgt nicht, dass eine diese Regelung ersetzende Mietvereinbarung über einen Stellplatz ebenfalls als Bestandteil des Wohnraummietvertrags angesehen werden müsse, der nur zusammen mit diesem gekündigt werden kann.

Bedeutsam ist ein vom Vermieter ausgesprochener Widerruf der kostenlosen Gestattung und die Errichtung einer Zugangsschranke zum Grundstück. Dass die Stellplatznutzung danach nur noch Personen gestattet gewesen ist, die einen Mietvertrag über einen bestimmten Stellplatz abgeschlossen hätten, spricht für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge.

Praxisfolge

Der Vermieter hat die Möglichkeit, dem Mieter über das Wohnraummietver-tragsverhältnis hinaus weitere Leistungen anzubieten, ohne dass er befürchten muss, diese zusätzlichen Leistungen nicht wieder gesondert vom Wohnraummietverhältnis einzustellen. Dies kann erreicht werden durch die Schaffung tatsächlicher Umstände (Verwendung von zwei gesonderten Mietvertragsurkunden) aber auch – und vor allem – durch entsprechende Erklärungen in den jeweiligen Mietvertragsurkunden, damit im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gericht den Willen der Mietvertragsparteien genau erkennen kann.

In den Mietverträgen sollte nicht auf andere Mietverträge Bezug genommen oder verwiesen werden, um so den Eindruck der Einheitlichkeit zu vermeiden.

In die Mietverträge sollte nicht aufgenommen werden, unter welchen Voraussetzungen das jeweilige Vertragsverhältnis gekündigt werden kann. In der Wohnraummiete können abweichend von der gesetzlichen Regelung weitere Kündigungsgründe zugunsten des Vermieters ohnehin nicht vereinbart werden.

In die Mietverträge sollte zudem auch nicht aufgenommen werden, unter welchen Fristen das jeweilige Mietverhältnis beendet werden kann. Es gelten stets die gesetzlichen Fristen, die im Mietvertrag nicht wiederholt werden müssen, zudem diese sich auch bei Änderung der gesetzlichen Regelung als für den Vermieter nachteilig darstellen können.

Das bedeutet, dass Ausführungen zu Gründen und Fristen der Kündigung in einem Wohnraummietvertrag völlig überflüssig und eher schädlich sind.

In dem Mietvertrag sollte schließlich ausdrücklich klargestellt werden, dass Mietvertragsverhältnisse unabhängig von anderen Verträgen abgeschlossen worden sind und auch unabhängig voneinander Bestand haben sollen (was allerdings dann notwendig dazu führt, dass die Verträge gegenseitig Erwähnung finden).

Suchcode: 2206-03cb