Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 25. September 2020 (V ZR 300/18) entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine per Vereinbarung erforderliche Zustimmung zur Vermietung nicht verweigern kann, wenn kein Mietvertrag vorgelegt wird.

Gleichzeitig hat er seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass Mieter gegenüber der Gemeinschaft keine über die Rechte der Eigentümer hinausgehenden Rechte innehaben können.

Miteigentümer versagen Zustimmung zur Vermietung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stritten zwei Eigentümer darüber, ob die Zustimmung zur Vermietung der Wohnung des Klägers erteilt werden muss. Der Kläger wollte seine Wohnung an eine sechsköpfige Familie vermieten. Dafür übermittelte er den Beklagten die Daten der zukünftigen Mieter. Einen Mietvertrag überreichte er trotz Aufforderung nicht. Die Beklagten verweigerten daraufhin die Zustimmung, welche aus wichtigem Grund versagt werden darf. Der daraufhin eingereichten Klage des Klägers gab das Amtsgericht statt. Das Berufungsgericht sah dies jedoch anders und wies die Klage ab. Der BGH bestätigte in letzter Instanz im Ergebnis das Amtsgericht. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten die Zustimmung zur Vermietung erteilen müssen.

Fehlender Mietvertrag keine ausreichende Begründung
Dass der betreffende Mietvertrag nicht vorgelegt wurde, sei kein wichtiger Grund und begründe dementsprechend die Verweigerung der Zustimmung nicht. Zwar dürfe ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung nach verbreiteter Ansicht davon abhängig machen, dass ihm Informationen über den vorgesehenen Mieter zugänglich gemacht werden. Damit solle dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer Rechnung getragen werden, sich gegen das „Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber“ zu schützen.

Bei der vergleichbaren Regelung zum Verkauf einer Wohnung sei ein wichtiger Grund immer dann anzunehmen, wenn der vorgesehene Mieter voraussichtlich keine Gewähr dafür bietet, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen, oder er den Gemeinschaftsfrieden nachhaltig stören würde. Es müsse also maßgeblich auf die Person selbst abgestellt werden. Diese Anforderungen sollen laut der Richter im Wesentlichen auch für die Vermietung von Wohnungseigentum gelten. Die Vorlage eines Mietvertrags werde in der Regel keinen näheren Aufschluss über die Person des Mieters oder darüber geben, ob er sich an die Regeln der Gemeinschaft halten werde. Die Vorlage liefe lediglich darauf hinaus, dass Miete, Kündigungs- und andere Regelungen zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter offengelegt würden. Diese haben jedoch für die Zustimmung zur Vermietung keine Bedeutung.

Mieterrechte entsprechen den Eigentümerrechten
Aus dem Mietvertrag könne der Mieter auch keine über die des Eigentümers hinausgehenden Rechte gegenüber den Miteigentümern ableiten. Der BGH stellt nochmals klar, dass sich der vermietende Eigentümer seinen Verpflichtungen als Eigentümer nicht entziehen könne, indem er mit seinem Mieter Rechte im Mietvertrag vereinbart, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Er bleibe ungeachtet des Inhalts des Mietvertrags verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass sein Mieter die ihm selbst zustehenden Befugnisse zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht überschreitet.

Geschieht dies dennoch, sei er verpflichtet, dies abzustellen. Auch wenn der Mietvertrag Rechte vorsieht, die seine eigenen überschreiten, muss der Vermieter den Mieter „maßregeln“. Zwar kann der Vertrag nicht gekündigt werden; der Mieter muss aber mit anderen zumutbaren Maßnahmen, wie zum Beispiel Abstandszahlungen, dazu gebracht werden, auf seine vertraglichen Rechte zu verzichten. Gleichzeitig stehe auch den übrigen Wohnungseigentümern – und nach der WEG-Reform wohl der Gemeinschaft – ein direkter Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung der pflichtwidrigen Nutzung zu.