Übernimmt ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im eigenen Namen, um ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten, kann er Zahlungsansprüche gegenüber der Gemeinschaft, nicht jedoch den übrigen Wohnungseigentümern geltend machen. Dies entschied der BGH mit seinem Urteil vom 7. Mai 2021 (V ZR 254/19).
In dem konkret entschiedenen Fall bilden die Parteien eine Zwei-Parteien-WEG, in der das Kopfstimmrecht besteht. Einen Verwalter gibt es nicht. Die Klägerin, Eigentümerin der einen Wohneinheit, verlangt die Hälfte der von ihr gezahlten Zahlungen für Heizöl, Versicherung, Reparaturen, Schornsteinfeger, Strom und Brandschutzprüfung von der Beklagten, Miteigentümerin der zweiten Wohneinheit. Die Klägerin hatte im eigenen Namen Verbindlichkeiten der WEG übernommen und beglichen.
Die Vorinstanzen und auch die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) gaben der Klägerin kein Recht: Sie hat keinen Anspruch auf Rückzahlung gegen die Beklagte als Miteigentümerin.
Der BGH hat bereits in seiner Entscheidung vom 26. Oktober 2018 (V ZR 279/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, von der Gemeinschaft Ersatz seiner Aufwendungen verlangen könne. Ein Anspruch gegen die säumigen Eigentümer bestehe jedoch nicht. Dies beruhe insbesondere darauf, dass der tilgende Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig wird – weswegen auch ein Ausgleich in diesem Verhältnis zu erfolgen habe. Dieser Grundsatz müsse nach den BGH-Richtern auch dann gelten, wenn ein Eigentümer nicht nur Verbindlichkeiten für die Gemeinschaft tilgt, sondern an ihrer Stelle selbst Verträge mit Dritten, wie zum Beispiel Versorgern oder Versicherern, eingeht, um eine ordnungsgemäße Verwaltung der Anlage zu gewährleisten.
Praxistipp
Werden Verbindlichkeiten der WEG übernommen oder sogar Verträge geschlossen, muss immer darauf geachtet werden, wer im Nachhinein in Anspruch genommen werden kann. So kann Zeit und auch Geld gespart werden. Gerade in größeren WEGs besteht auch häufig eine bessere Chance, an sein Geld zu kommen, wenn die Gemeinschaft – so wie es sein muss – in Anspruch genommen wird. Diese muss sich dann erst im Nachhinein mit dem säumigen Eigentümer auseinandersetzen. In Zweier-WEGs ändert sich faktisch allerdings nichts, da die säumige Partei beim Kopfstimmrecht in der Eigentümerversammlung zustimmen muss, um einen Beschluss zu fassen.
Julia Wagner, Referentin Recht Haus & Grund Deutschland
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