Es war Zeit, dass sich etwas verändert. Nachdem das WEG-Gesetz 1951 aufgrund des akuten Wohnraumbedarfs nach den Kriegsjahren eingeführt wurde, wurden nur wenige Anpassungen vorgenommen. Die letzte Reform liegt bereits über zehn Jahre zurück. Es verwundert also nicht, dass die alte Fassung die aktuellen Anforderungen der Wohnungseigentümer nicht mehr widergespiegelt hat.

Nun ist es eine große und umfassende Reform geworden, die einiges an bekannten Strukturen ändert. Eigentümer und Verwalter müssen sich umstellen, und einige Regelungen werden erst in der Praxis zeigen, ob sie das Leben der Eigentümer erleichtern oder doch erschweren. Alles in allem kann man aber von einem recht ausgeglichenen Gesetz sprechen, welches gleichwertig Änderungen sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter mit sich bringt. Die Änderungen im Überblick:

Wohnungseigentümergemeinschaft wird zur Trägerin der Rechte und Pflichten
Eine der größten Veränderungen ist die neue Stellung der Gemeinschaft. Mit der Reform wird sie zur Trägerin der gesamten Verwaltung – und damit aller Rechte und Pflichten (§ 18 WEG). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nun der Gemeinschaft und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Für die Gemeinschaft handeln ihre Organe: die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan.

Dies ist ein Strukturwechsel mit weitreichenden Auswirkungen für die Praxis. Die bisher schwierige Unterscheidung im Einzelfall, ob die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Träger der entsprechenden Rechte und Pflichten sind, entfällt. Ansprüche einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung richten sich nun immer gegen die Gemeinschaft. Auch die Grenzen zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis werden aufgehoben (§ 9 a Absatz 2 WEG). Die Gemeinschaft ist immer dann zuständig, wenn es sich um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum handelt. Weitere Rechte kann die Gemeinschaft allerdings nicht an sich ziehen.

Begründung der Gemeinschaft
Das Gründen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun etwas leichter. Das Konstrukt der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wurde abgeschafft (§ 9 a Absatz 1 Satz 2 WEG). Die Gemeinschaft entsteht also bereits qua Gesetz durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies ist auch dann der Fall, wenn es bisher nur den teilenden Eigentümer gibt; sie entsteht dann als 1-Person-Gemeinschaft.

Auch der sogenannte „werdende Wohnungseigentümer“ wird – zumindest bei Kauf vom teilenden Eigentümer – abgeschafft (§ 8 Absatz 3 WEG). Der Erwerber tritt bereits dann in die Rechte und Pflichten des teilenden Eigentümers ein, wenn er einen Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums hat, der Anspruch per Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihm Besitz am Sondereigentum eingeräumt wurde.

Bauliche Maßnahmen und Kostentragungsregelungen
Bauliche Maßnahmen werden – anders als bisher – nicht mehr unterschieden in Modernisierungen, modernisierende Instandsetzungen und sonstige bauliche Maßnahmen, welche alle unterschiedliche Beschlussquoren benötigten. Nach der Gesetzesänderung kann jede bauliche Maßnahme mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Absatz 1 WEG).

Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität; Einbruchschutz und für schnelles Internet unterliegen dabei nochmals einer Privilegierung und können von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden (§ 20 Absatz 2 WEG). Die Eigentümerversammlung hat kaum noch Möglichkeiten, ein solches Verlangen abzulehnen. Zusätzlich kann jeder Eigentümer die Gestattung einer beliebigen baulichen Maßnahme verlangen, wenn alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Absatz 3 WEG).

Eine absolute Grenze gibt es nur noch bei solchen Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend verändern oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber den anderen Eigentümern unbillig benachteiligen (§ 20 Absatz 4 WEG). Diese Ausnahme soll allerdings sehr eng ausgelegt werden: Die klassischen Maßnahmen an Fassade oder im Innenhof fallen nicht unter diese Beschränkung. Nur sehr weitreichende Veränderungen sollen nicht beschlossen werden können.

Die Kosten von baulichen Maßnahmen sind durch diejenigen Eigentümer zu tragen, zu deren Gunsten die Maßnahme gestattet oder auf deren Verlangen sie durchgeführt wurde; andernfalls durch diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben (§ 21 Absatz 1, 3 WEG).

Alle Eigentümer gemeinsam müssen nur noch dann zahlen, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert (§ 21 Absatz 2 WEG). Wann sich Maßnahmen amortisieren, wird jedoch nicht geregelt.

Abstimmungen über bauliche Maßnahmen, die nicht lediglich einzelnen Eigentümern gestattet oder von diesen verlangt werden, müssen also künftig von Eigentümern und Verwaltern gut vorbereitet werden. Denn auch teure Maßnahmen, die mit mehr als 50 Prozent und weniger als der neuen qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, zahlen nur diejenigen Eigentümer, die sie beschlossen haben. Zwar dürfen auch nur diese die Vorteile der Maßnahmen nutzen. Dennoch – eine unschöne Konsequenz. Um hier Ungerechtigkeiten zu vermeiden, sollten Verwalter und Eigentümer kreativ werden und zum Beispiel bedingte Beschlüsse treffen.

Weiterhin ist geregelt, dass Wohnungseigentümer, die zunächst nicht für eine Maßnahme gestimmt haben und damit auch keinen Nutzen aus ihr ziehen durften, später gegen angemessenen Ausgleich einen Anspruch auf Mitnutzung haben. Sie haben sich dann auch an den laufenden Kosten zu beteiligen.

Abschließend dürfen Wohnungseigentümer nun abweichende Kostenverteilungen beschließen, solange dadurch Eigentümern die qua Gesetz keine Kosten zu tragen haben, keine Kosten auferlegt werden (§ 21 Absatz 5 WEG).

Befugnisse des Verwalters und Zertifizierung
Der Verwalter bekommt sowohl im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft als auch zu Dritten größere Befugnisse (§§ 27, 9 b WEG). Der bisher existierende Aufgabenkatalog des § 27 WEG a. F. (alte Fassung) ist abgeschafft und durch eine Generalklausel ersetzt: Verwalter sind verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Im Außenverhältnis ist der Verwalter für die Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann Geschäfte für sie tätigen. Allerdings sind Kredit- und Grundstücksgeschäfte ausgenommen.

Gleichzeitig müssen Verwalter – mit einer Übergangsfrist von 26 Monaten – eine Zertifizierung vorweisen, wenn nicht die Eigentümer einstimmig etwas anderes bestimmen (§§ 19 Absatz 2 Nummer 6, 26 a WEG). Bereits bestehenden Verwaltern einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine Übergangsfrist von 44 Monaten zuerkannt.

Jeder Wohnungseigentümer hat nach der Übergangsfrist einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Ausgenommen von der Zertifizierungspflicht sind Volljuristen, Immobilienkaufleute sowie Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

Auch bei Eigenverwaltung von bis zu acht Einheiten ist der Verwalter grundsätzlich von der Zertifizierungspflicht ausgenommen. Die Eigentümer können allerdings mit einem Quorum von einem Drittel der Miteigentümer ein Veto einlegen und auch in diesem Fall einen zertifizierten Verwalter verlangen.

Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer
Als Ausgleich für die erweiterten Kompetenzen des Verwalters steht den Eigentümern ein Recht auf Abberufung des Verwalters ohne wichtigen Grund zu (§ 26 Absatz 3 WEG). Die Eigentümer können in jeder Situation mehrheitlich beschließen, sich vom Verwalter zu trennen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Die Wohnungseigentümer erhalten zudem ein Einsichtsrecht in alle Verwaltungsunterlagen (§ 18 Absatz 4 WEG). Dieses üben sie zwar formell gegenüber der Gemeinschaft aus, Ausführungsorgan ist jedoch der Verwalter.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden konkretisiert
Die neue Regelung des § 28 WEG stellt klarer dar, was die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind. Gleichzeitig wird der Beschlussgegenstand jeweils auf die Zahlungspflichten reduziert (§ 28 Absatz 1, 2 WEG). Damit kann ein Beschluss über eine Jahresabrechnung, der ein falsches Zahlenwerk zugrunde liegt, nicht mehr angefochten werden, solange sich der Fehler nicht auf die Zahlungspflichten der Eigentümer auswirkt. Es ist jedoch weiterhin möglich, die Gemeinschaft zu verpflichten, eine richtige Abrechnung zu erstellen.

Zudem wird der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser muss den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten
(§ 28 Absatz 4 WEG).

Verteilung der Kosten
Die Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können zukünftig einfacher individuell verteilt werden (§ 16 Absatz 2 WEG). Zwar haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer weiterhin die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Abweichende Verteilungen für einzelne Kosten oder Kostenarten können aber mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Die unterschiedlichen Beschlussquoren je nach Kostenart entfallen – die Umverteilung von Kosten wird dadurch deutlich einfacher gestaltet. Zudem muss ein abweichender Maßstab – anders als bisher – nicht mehr dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs entsprechen.

Harmonisierung Miet- und WEG-Recht
Vermietende Wohnungseigentümer haben es künftig ein wenig leichter. Betriebskostenabrechnungen müssen nicht mehr händisch umgerechnet werden, wenn der Umlageschlüssel im Mietverhältnis von dem in der Eigentümergemeinschaft abweicht. Wurde im Mietverhältnis nichts anderes bestimmt, soll automatisch der jeweilige Umlageschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten (§ 556 a Absatz 3 BGB).

Auch die Gemeinschaft profitiert von der Angleichung des Wohnungseigentumsrechts und des Mietrechts. Sie hat nun einen eigenen Anspruch gegen Mieter auf Duldung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs- sowie von sonstigen baulichen Maßnahmen (§ 15 WEG).

Eigentümerversammlung wird effektiver
Gerade in großen Eigentümergemeinschaften war es oft schwierig, Beschlüsse zu fassen, weil häufig nicht genügend Eigentümer anwesend waren. Um hier handlungsfähiger zu sein, ist nun jede Eigentümerversammlung beschlussfähig. Und zwar unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. Das Beschlussfähigkeitsquorum (§ 25 Absatz 3 WEG a. F.) wird abgeschafft. Umständliche Zweiteinladungen fallen damit weg. Die Anwesenheit der stimmberechtigten Eigentümer gewinnt dadurch essenziell an Bedeutung, denn auch wenige Anwesende können große Beschlüsse fassen, die alle Eigentümer verpflichten.

Gleichzeitig muss der Verwalter spätestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung – also eine Woche früher als bisher – zu dieser einladen, um es den Eigentümern zu ermöglichen, sich besser auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten und eine Teilnahme oder Vertretung zu organisieren (§ 24 Absatz 4 WEG).

Weiterhin können außerordentliche Eigentümerversammlungen nun in Textform statt in Schriftform verlangt werden (§ 24 Absatz 2 WEG). Ebenso wurde eine Beschlusskompetenz zur Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen geschaffen (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG). Damit ist es nun möglich, Eigentümerversammlungen digital abzuhalten; solange immer auch eine Teilnahme „vor Ort“ angeboten wird. Die Teilnehmer können dann ihre Rechte auch digital ausüben.

Schließlich regelt § 23 Absatz 3 WEG, dass Umlaufbeschlüsse in Textform und im Einzelfall mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden können. Damit wird es Eigentümern zumindest erleichtert, Umlaufbeschlüsse zu fassen, wenn nach der Beratung in der Eigentümerversammlung noch Fragen offen sind. Die Eigentümer können dann beschließen, dass im Nachgang ein vereinfachter Umlaufbeschluss möglich ist.

Stärkung des Verwaltungsbeirats
Der Verwaltungsbeirat nimmt eine wichtige Rolle in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Nun werden ihm noch mehr Rechte als bisher eingeräumt. Denn neben seiner Unterstützungsfunktion kommt ihm jetzt auch eine Überwachungsfunktion gegenüber dem Verwalter zu (§ 29 WEG). Gleichzeitig wurde die feste Anzahl der Verwaltungsbeiräte aufgehoben und eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit für ehrenamtliche Verwaltungsbeiräte eingeführt. Damit soll das Amt attraktiver gestaltet und potenziellen Bewerbern die Angst vor einer Haftung genommen werden.

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wurde zudem qua Gesetz auch als Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestimmt (§ 9 b Absatz 2 WEG).

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Grundsätzlich sind nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig. Freiflächen mussten bisher immer über sogenannte Sondernutzungsrechte bestimmten Sondereigentumseinheiten zugerechnet werden.

Mit der Reform wurde die Möglichkeit ausgeweitet, Sondereigentum zu begründen. Nunmehr können auch Stellplätze im Freien sowie Gartenanteile und Terrassen dem Sondereigentum zugeordnet werden (§ 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 WEG).

Stellplätze müssen dabei durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmbar sein. Dauerhafte Markierungen in der Realität sind jedoch nicht notwendig. An Stellplätzen kann eigenständiges Sondereigentum begründet werden; an Gärten- oder Terrassenteilen nur als Annex zu einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit.

Sondernutzungsrechte werden durch diese Regelung zwar in weiten Teilen obsolet. Bestehen sie bereits, gelten sie aber fort und wandeln sich nicht automatisch in Sondereigentum um.

Grundbuchvorschriften
Vereinbarungen aller Wohnungseigentümer über das Verhältnis untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können im Grundbuch eingetragen werden (§ 5 Absatz 4 WEG) und müssen dies auch, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu wirken (§ 10 Absatz 3 Satz 1 WEG). Diese Normen sollen auch für vor der Reform getroffene Altbeschlüsse gelten. Sie müssen bis zum 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Sonderrechtsnachfolgern auch nach diesem Zeitpunkt wirksam sind (§ 48 Absatz 1 WEG). Jeder Eigentümer kann bis zu diesem Datum verlangen, dass ein solcher Beschluss neu gefasst wird.

Gleichzeitig wird – um Grundbuchämter und Eigentümer zu entlasten – die Eintragung von Beschlüssen ins Grundbuch erleichtert (§ 7 Absatz 2 WEG). Zur Eintragung bedarf es nicht mehr der Bewilligung der Eigentümer, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften oder durch Urteil nachgewiesen ist. Wurden Altbeschlüsse nicht ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen, erfolgt dies nur auf Antrag eines Eigentümers oder der Gemeinschaft. Hinsichtlich der Haftung für Geldschulden besteht eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025 (§ 48 Absatz 3 WEG).

Verfahrensvorschriften
Die Strukturierung der Klagevorschriften bleibt durch die Reform unverändert. Eigentümern stehen nach wie vor die Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussklage zur Verfügung. Neuerdings müssen sich die Klagen jedoch gegen die Gemeinschaft richten. Der Verwalter muss eine Klageerhebung den Eigentümern unverzüglich bekannt geben. Für bis vor Inkrafttreten der Reform anhängige Verfahren gelten die alten Verfahrensvorschriften.

Ausweitung der Mieterrechte gegenüber dem Vermieter
Mieter können die Genehmigung des Vermieters zu barrierefreien Umbauten, Installation von Elektroladestationen oder Maßnahmen zum Einbruchschutz verlangen (§ 554 BGB), wenn diesem der Einbau zumutbar ist. Damit wurde der bisherige § 554 a BGB erweitert. Eingeschränkt wurde die ursprüngliche Norm allerdings dahingehend, dass der Vermieter seine Zustimmung nicht mehr von einer zusätzlichen Sicherungsleistung abhängig machen kann. Diese finde nur im Rahmen der Interessenabwägung Berücksichtigung.

Diesen Anspruch des Mieters kann der vermietende Wohnungseigentümer nun auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen, da § 20 Absatz 2 WEG eine Privilegierung für genau diese Maßnahmen vorsieht.

Anwendung neuen Rechts
Vereinbarungen, die vor der Reform getroffen wurden, stehen der Anwendung der neuen Regelungen nicht entgegen. Es sei denn, es ergibt sich ein entsprechender Wille. Davon soll regelmäßig nicht auszugehen sein (§ 47 WEG). Das bedeutet, dass Wohnungseigentümergemeinschaften, die in Vereinbarungen nur den Wortlaut des bisherigen Rechts wiedergegeben haben, nunmehr in diesen Fällen das neue Recht anwenden müssen. Im Rahmen der Auslegung muss dementsprechend geklärt werden, was der Wille der Eigentümer war.

WEG-Reform: Verwaltervertrag veröffentlicht