Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg hat entschieden, dass ein vermietender Wohnungseigentümer von der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft auch den Ersatz entgangener Mietzahlungen verlangen kann, wenn der Versicherer die Regulierung eines Leitungswasserschadens pflichtwidrig verzögert. (1)
Allerdings trifft den Eigentümer die Obliegenheitspflicht, den Schaden zu minimieren. Hierfür kann es erforderlich sein, dass er die Schäden an seinem Sondereigentum zunächst auf eigene Kosten beseitigt, um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.
Der Schaden
Im verhandelten Fall kam es in einer vermieteten Eigentumswohnung zu einem Wasserrohrbruch. Hierdurch entstanden Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie am Sondereigentum des Eigentümers, sodass dessen Wohnung unbewohnbar wurde. Die Regulierung des Schadens zog sich in die Länge, die Mieter zogen aus. Die Versicherung weigerte sich schließlich, die Kosten für den Ersatz des durchfeuchteten Estrichs zu übernehmen. Daraufhin wurde der Eigentümer von den übrigen Eigentümern ermächtigt, den Ersatz der Schäden am Gemeinschaftseigentum gegenüber der Versicherung geltend zu machen. Hierneben fordert der Vermieter auch seine auf dem Wasserschaden und dessen verzögerten Beseitigung beruhenden Mietausfälle.
Schadensminderungspflicht des Eigentümers
Das Gericht billigte dem vermietenden Eigentümer auch den Mietausfall zu, da die Versicherung sich vertragswidrig geweigert hatte, den Schaden in der Wohnung zu beheben. Allerdings muss die Versicherung nur für einen begrenzten Zeitraum für den Mietausfall aufkommen. Denn den Eigentümer traf eine Schadensminderungspflicht, der er nicht nachgekommen war. Spätestens nach der gerichtlichen Beweissicherung hätte der Eigentümer die Möglichkeit gehabt, den Schaden zunächst auf eigene Kosten zu beseitigen und die Wohnung wieder zu vermieten. Im konkreten Fall hielten die Richter das auch für zumutbar. Denn zum einen musste die Versicherung den Mietausfall für etwas über vier Jahre ersetzen. Zum anderen hat der Eigentümer im Verfahren weder geltend gemacht, dass ihm selbst eine Finanzierung nicht möglich war, noch dass die Gemeinschaft hierfür nicht über ausreichende Mittel verfügte.
Keine Änderung durch WEG-Reform
Die WEG-Reform hatte übrigens keine Auswirkung auf das Verfahren. Die Entscheidung fällt nach altem und neuem Recht gleich aus.
1 OLG Nürnberg Beschluss vom 10.05.2021 (8 U 3174/20)
Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland
Suchcode: 2107-03vv-k2
