Warenhäuser wie Hertie, Horten und Karstadt prägten viele Jahrzehnte die Zentren unserer Innenstädte und galten als Kundenmagnete. Der einzig verbliebene Warenhauskonzern Galeria Karstadt Kaufhof ist seit langem in Bedrängnis; die neuerlichen Standortschließungen sind wohl nur der vorläufige Höhepunkt. Für viele Innenstädte drängt sich daher die Frage auf, wie mit den Großobjekten umzugehen ist.
Fragt man die Innenstadtbesucher, zeichnet sich ein deutliches Bild ab: Laut der „Deutschlandstudie Innenstadt 2022“ des Beratungsunternehmens CIMA sind die Einkaufsmöglichkeiten nach wie vor Hauptmerkmal einer attraktiven Innenstadt – aber ihre Bedeutung ist gesunken. Im Jahr 2015 gaben noch mehr als drei Viertel der Befragten an, die Einkaufsmöglichkeiten der Innenstadt zu schätzen. In der aktuellen Erhebung sind es nur noch rund 56 Prozent.
Funktionsmix und Grün sind gefragt
Viel größere Bedeutung gewinnen Aspekte wie das öffentliche Grün, gastronomische Angebote sowie die Sauberkeit und Aufenthaltsqualität in den Innenstadtbereichen. Damit gibt es ein Zurück in die Stadt. Die städtebauliche Qualität unserer Zentren ist ein Schlüsselfaktor. Wenn Shoppingcenter und Kaufhaus nicht mehr zentraler Anziehungspunkt sind, muss der öffentliche Raum attraktiv sein und bei den Besuchern punkten, wie die Deutschlandstudie zeigt.
Eigentümer brauchen Investitionssicherheit
Die Kommunen stehen dabei jedoch vor einer besonderen Verantwortung. Sie müssen Strategien und Ziele für die Zukunft der Innenstädte gemeinsam mit den Akteuren vor Ort entwickeln. Denn städtebauliche Qualität liegt allem voran in der Hand einer umfassenden Stadtplanung. Aus Eigentümersicht ist es dabei die Kernaufgabe, Planungssicherheit zu erhalten. Nur bei klaren Rahmenbedingungen lassen sich individuelle Entscheidungen über Veränderungen und Investitionen an der eigenen Immobilie treffen.
Kleinteilige Stadtentwicklung ist zukunftsfähig
Einkaufszentren und Kaufhausstandorte zeigen sich vielerorts als städtebaulicher Misserfolg, da sie sich nur schlecht an sich ändernde wirtschaftliche und soziale Bedingungen anpassen können. Kommt dann noch der ökonomische Misserfolg dieser Standorte hinzu, drohen betroffene Innenstädte zu kollabieren. Der kommunale Rückkauf solch zentraler Innenstadtlagen wäre in diesem Fall das probate Mittel für die Kommune, Impulse für eine zukunftsfähige Entwicklung der Innenstadt zu setzen. Eine granulare und vielfältige Nachnutzung dieser Fläche muss zentraler Baustein einer Stadtentwicklungsstrategie sein, die in eine kleinteilige Wiederveräußerung mündet – unter den Bedingungen einer fairen und offenen Konzeptvergabe, die vor allem für die Bürger vor Ort zugänglich und leistbar ist.
Fazit
Haus & Grund kritisiert zu Recht die missbräuchliche Anwendung von Vorkaufsrechten, mit der sich Städte wie Berlin im Klein-Klein des Wohnungsmarktes verheddern. Bei schiffbrüchigen Kaufhausstandorten liegt der Fall anders. Sie sind der prototypische Anwendungsfall für Vorkaufsrechte. Genau hier muss die Kommune eingreifen und die Fläche und damit die Entwicklung der Innenstadt absichern. Am besten mit einer Strategie, die die gewonnene Fläche den Bürgern der Stadt zurückgibt – ob als Stadtgrün oder als kleinteilig parzelliertes Bauland.
Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland
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