Wann ergibt die Schenkung einer Immobilie Sinn?

Zu Lebzeiten Immobilien zu übertragen, kann einige Vorteile mit sich bringen. Vor allem, wer die gewährten steuerlichen Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue und in voller Höhe nutzt, kann Vermögenswerte steuervermeidend auf die nächste Generation übertragen.

Bei der Schenkung wird das Eigentum an der Immobilie noch zu Lebzeiten an den Beschenkten übertragen. Die Gründe für die Übertragung des Eigentums sind vielfältig. Meist erfolgt die Schenkung als sogenannte vorweggenommene Erbfolge – das bedeutet, dass die beschenkte Person das Eigentum ohnehin später einmal erben würde. Neben möglichen Steuerersparnissen können Schenkungen vom Erblasser aber auch dazu genutzt werden, um den Erben die Abwicklung der dereinst anstehenden Erbschaft zu erleichtern und auch Streitfälle innerhalb der Familie nach Möglichkeit auszuschließen.

Wann fällt keine Schenkungsteuer an?
Die Übertragung von Vermögen und Eigentum ist sowohl im Falle einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung zu versteuern. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fällt jedoch der Freibetrag aus. Egal ob Schenkung oder Erbschaft gelten im allgemeinen folgende Freibeträge: Ehepartner und Lebenspartner müssen bis zu einem Vermögenswert von 500.000 Euro keine Steuer zahlen. Hinweis: Darüber hinaus können gegebenenfalls noch weitere Freibeträge gelten. Daher sollte stets eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Einzelfallprüfung stattfinden.

Bei Kindern liegt der allgemeingültige Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Enkeln sind es 200.000 Euro. Eltern, Großeltern, Geschwister sowie Onkel, Tanten und Cousins können einen Schenkungsteuerfreibetrag von immerhin 20.000 Euro nutzen. Liegt also der Immobilienwert unter dem jeweiligen Freibetrag, fallen keine Steuern an.

Freibetrag alle zehn Jahre ausschöpfen
Liegen die Immobilienwerte jedoch jenseits der Steuerfreigrenze, ist eine Schenkung zu Lebzeiten dem klassischen Vererben vorzuziehen. Der Knackpunkt ist hier, dass sich bei einer Schenkung die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen lassen. Das bedeutet, dass ein Vermögenswert, der den Freibetrag überschreitet, in mehreren Stufen ausbezahlt werden kann, um dadurch Schenkungsteuer zu sparen. Sind zum Beispiel mehrere Immobilien zu vererben, die zusammen die Steuerfreibeträge überschreiten, können diese in einem Abstand von zehn Jahren übertragen und somit viel Steuern gespart werden. Lieber früher als später sollten sich Eigentümer daher mit der Frage beschäftigen, was nach ihrem Ableben mit ihrem Eigentum geschehen soll: Die (erste) Schenkung sollte möglichst früh erfolgen. Dann lassen sich Vermögenswerte über Jahrzehnte hinweg ohne Steuerabzug übertragen.

Steuervorteile für Schenkenden
Steuerliche Vorteile können für den Schenker aus einer lebzeitigen Vermögensübertragung schließlich dann erwachsen, wenn durch den Schenkungsgegenstand selber laufend nicht unerhebliche Einnahmen erzielt werden. Ist der zukünftige Erblasser einkommensteuerrechtlich in einer hohen Progressionsstufe angesiedelt, kann es die zu zahlende Einkommensteuer spürbar verringern, wenn das Mieteinnahmen generierende Mehrfamilienhaus oder das Dividenden erzielende Aktiendepot bereits zu Lebzeiten auf ein Familienmitglied übertragen wird, das eventuell mit einem deutlich geringeren Steuersatz belastet ist.

Darüber hinaus kann die vorweggenommene Erbfolge auch vor Kosten schützen, die im Falle einer Pflegebedürftigkeit entstehen. Ist die Immobilie frühzeitig verschenkt, kann diese nicht mehr für die Aufwendung für eine Unterbringung in einem Pflegeheim herangezogen werden. Zu den Voraussetzungen gehört jedoch, dass die Schenkung mindestens zehn Jahre vor Eintritt eines Pflegefalls erfolgt sein muss.

Alle Rahmenbedingungen rund um die Schenkung einer Immobilie sollten in einem Schenkungsvertrag festgehalten und von einem Notar beurkundet werden. Neben dem Gegenstand der Schenkung kann der Vertrag auch entsprechende Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie enthalten oder zu Gegenleistungen, die der Beschenkte gegebenenfalls erbringen muss. Zum Beispiel lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht für den Schenkenden oder ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Auch dies hat gegebenenfalls steuerrechtliche Auswirkungen, die im Einzelfall betrachtet werden müssen.

Immobilienwertermittlung vor der Schenkung
Vor der Schenkung sollten Eigentümer den Wert ihres Hauses von einem staatlich anerkannten Sachverständigen oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter ermitteln lassen. Durch die Wertermittlung lässt sich einschätzen, ob eine Schenkungsteuer anfällt und wie hoch diese gegebenenfalls ist.

Anna Katharina Fricke, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland

Suchcode: 2203-02rs