Damit die Miete ihren Zweck erfüllt und somit auskömmlich ist, bedarf es der Vereinbarung einer entsprechenden Miethöhe im Mietvertragsverhältnis. Dabei haben sich die Mietvertragsparteien zumindest über die Ausgangsmiete, also die zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses geltende Miete zu verständigen. Für bestimmte Bereiche gibt das Gesetz den Mietvertragsparteien die Möglichkeit, einseitig auf die Miethöhe einzuwirken (Anpassung der Vorauszahlungen und der Pauschale für Betriebskosten; Modernisierungsmieterhöhung).
Die Entwicklung der Miethöhe während des laufenden Mietvertragsverhältnisses ist ebenfalls abhängig von den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien und dem Zeitpunkt, wann diese getroffen werden. Treffen die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages keine weiteren Vereinbarungen über die Entwicklung der Miethöhe, kann der Vermieter die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsbegehren nach dem Vergleichsmietensystem verlangen, wenn die im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllt sind.1 Die Grenze dieser Mieterhöhungsmöglichkeit wird ausschließlich im Gesetz festgelegt.
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass sich die Miete künftig an dem allgemeinen Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamtes orientieren soll 2, hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter gegenüber die Erhöhung der Miete zu erklären, wenn die im Gesetz genannten und die im Mietvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.1
Vermieter und Mieter haben auch die Möglichkeit, zu Beginn des Mietverhältnisses die Entwicklung der Miete nach Höhe und Zeitpunkten festzulegen.3 Die Vereinbarung einer Staffelmiete schließt Modernisierungsmieterhöhungen und Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem aus. Die (Staffel-)Miete erhöht sich ohne die Notwendigkeit einer Erklärung, wenn die gesetzlichen und im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.1
Anders als bei einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem unterliegt die Staffelmiete wie die Indexmiete nicht einer Kappungsgrenze und auch nicht der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Begrenzung einer jeden Mietstaffel ist jedoch dann gegeben, wenn das Mietverhältnis bei Abschluss des Mietvertrages und bei Eintritt der vereinbarten Staffel den Regelungen der Mietpreisbremse unterliegt. Die Vorgabe im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)4, wonach bei Abschluss des Mietvertrages die zu vereinbarende Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten darf (von Ausnahmen abgesehen), ist auf jede Mietstaffel ebenfalls anzuwenden.5
Daraus folgt, dass jede durch eine Staffel festgesetzte Mietsteigerung der Mietpreisbremse unterliegt. Dies erscheint zunächst als Nachteil, der bei genauerer Betrachtungsweise jedoch nicht gegeben ist. Denn anders als bei der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem kann die jeweils neue Miethöhe zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Stellt sich bei einer Überprüfung der jeweiligen Mietstaffel anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete heraus, dass die vereinbarte Staffel zu hoch ist und damit ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, führt das nicht zur Unwirksamkeit der Staffel, sondern lediglich zur Unwirksamkeit des über der zulässigen Miete liegenden Betrages.
Die Vereinbarung einer Staffelmiete kann für den Vermieter insbesondere dann von Vorteil sein, wenn in den nächsten Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen anstehen und somit Modernisierungsmieterhöhungen ohnehin kein Thema sein werden.
