Ein geeigneter Mieter muss nicht nur sachliche Voraussetzungen erfüllen, wie zum Beispiel eine ausreichende Bonität, sondern auch weiche Faktoren – insbesondere sollte er in die Strukturen des Hauses passen. Denn nichts ist schlimmer, als ständig Unstimmigkeiten zwischen dem Mieter und den übrigen Eigentümern klären zu müssen.

Teilungserklärung prüfen

Wurde ein Mieter gefunden, muss geklärt werden, ob die Teilungserklärung einen Zustimmungsvorbehalt der Miteigentümer oder der Verwaltung vorsieht. Ist dies der Fall, ist die Zustimmung zwingend einzuholen. Ablehnen können die Eigentümer in der Regel nur aus wichtigen Gründen.

Der Mietvertrag

Sind diese Formalitäten geklärt, geht es an die Erstellung des Mietvertrags. Grundsätzlich unterscheidet er sich nicht von einem für eine Wohnung in einem Mietshaus oder für ein Einfamilienhaus. Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, um nachträgliche Unstimmigkeiten bereits von vornherein zu vermeiden. Neben Selbstverständlichkeiten wie Regelungen zur Miethöhe und Kündigung sowie zu Schönheitsreparaturen, war es bei Mietverträgen für Eigentumswohnungen lange Zeit notwendig, darauf zu achten, dass die Verteilungsschlüssel mit denen der Wohnungseigentümergemeinschaft übereinstimmen. Wurde nämlich nicht auf den Abrechnungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Bezug genommen, musste bei der Jahresabrechnung immer eine Umrechnung erfolgen, was einen großen Mehraufwand darstellte. Seit der WEG-Reform 2020 ist dies hinfällig. Wird nichts Gegenteiliges geregelt, gelten für vermietete Eigentumswohnungen die jeweiligen Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft. Weiterhin problematisch ist allerdings der Umgang mit Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen im Haus. Häufig findet man in Wohnungseigentümergemeinschaften Regelungen zur Tierhaltung oder zur Gartennutzung, die mietrechtlich nicht durchsetzbar sind. An dieser Stelle sollte genau geprüft werden, was wirksam in den Mietvertrag übernommen werden kann und was nicht. Gibt es Kollisionen, sollte bestenfalls vorab mit dem Mieter eine Lösung gefunden werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Die Hausordnung

Auch eine Hausordnung kann bei der Vermietung von Wohnungseigentum knifflig sein. Ist sie als Anlage Teil des Mietvertrags, kann sie nachträglich nicht einseitig geändert werden. Beschließt die Eigentümergemeinschaft jedoch nachträglich eine neue Hausordnung, kann sie dem Mietverhältnis ohne die Zustimmung der Mieter nicht mehr zur Grundlage gemacht werden. Besser ist daher, die Hausordnung nicht zu einem Teil des Mietvertrags zu machen, sondern sie zum Beispiel auszuhängen. Dann können auch im Nachhinein einseitige Änderungen seitens des Vermieters zur Umsetzung von Beschlüssen vorgenommen werden.

Aufklärung

Es ist sinnvoll, aber nicht verpflichtend, die Mieter einer Eigentumswohnung darauf hinzuweisen, dass auch sie Pflichten gegenüber der Gemeinschaft haben. So haben sie beispielsweise Maßnahmen zu dulden, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums dienen, wenn diese rechtzeitig – auch durch die Gemeinschaft – angekündigt wurden. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müssen geduldet werden, wenn sie spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt wurden.