Im Gegensatz zu unmöblierten Mietobjekten, die nur die leeren Räume zur Verfügung stellen, sind möblierte Mietobjekte mit grundlegenden Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Das umfasst Betten, Schränke, Tische, Stühle, Sofas und anderes Mobiliar. Aber auch Elektrogeräte gehören dazu. So sind Küchen mit Kühlschrank, Herd, Ofen und manchmal auch mit Geschirrspüler und Waschmaschine ausgestattet. Elektronische Geräte wie Fernseher oder Textilien wie Gardinen oder Teppiche sind in der Regel ebenfalls enthalten. Nicht zur Möblierung gehören dagegen Küchenelemente wie Besteck und Geschirr. Werden zusätzlich Haushaltsgegenstände wie Geschirr, Bettwäsche, Handtücher und Dekorationen vermietet, ist die Wohnung im Grunde bezugsfertig. Diese Form der möblierten Vermietung ist typischerweise auf einen bestimmten Zeitraum ausgerichtet, beispielsweise in Ferien- oder Monteurwohnungen.

Zahlreiche Vorteile bei möblierter Vermietung

Vor allem in größeren Städten mit hoher Wirtschaftskraft oder großen Universitäten ist die möblierte Vermietung beliebt und stößt auf hohe Nachfrage bei Studierenden, Pendlern oder Montagearbeitern. Der Bedarf an kurz- oder mittelfristigen möblierten Mietoptionen sorgt dafür, dass sich eine solche Wohnung in der Regel schneller vermieten lässt, was wiederum den Zeitraum minimiert, in dem sie leer steht. Gleichzeitig ist das Mietverhältnis bei möblierten Objekten in der Regel zeitlich begrenzt. Das bietet Vermietern die Möglichkeit schneller Mieterwechsel und rascher Mietzinsanpassung – zumal Mietinteressenten ohnehin oft bereit sind, einen Aufschlag für die sofortige Nutzbarkeit und den Komfort möblierter Räumlichkeiten zu zahlen.

Oft besteht die Annahme, dass möblierte Wohnungen nicht der Mietpreisbremse unterliegen – dem ist bis auf einige Ausnahmen aber nicht so. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Objekte und wird genauso angewandt wie bei unmöblierten. Ausnahmen gelten hier lediglich, wenn eine Wohnung vorübergehend vermietet wird, umfassend saniert wurde oder es sich um eine möblierte Wohnung in einem Neubau oder Studentenwohnheim handelt. Auch wenn ein möbliertes Zimmer als Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung vermietet wird – sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt –, besteht keine Verpflichtung für Vermieter, die Mietpreisbremse einzuhalten.

Extra-Miete für Möbel

Möblierte Wohnungen können also nicht zu einem willkürlichen Preis angeboten werden. Dennoch haben Vermieter aufgrund des zusätzlichen Nutzens für potenzielle Mieter hier die Option, eine höhere Miete anzusetzen als bei einer leerstehenden Wohnung.

Zur Bestimmung des Mietzinses für die Möbel haben sich zwei häufig angewendete Verfahren etabliert: Gemäß dem sogenannten Berliner Modell nimmt der Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel, die über zehn Jahre linear abgeschrieben werden, als kleine Extra-Miete für die Möblierung. Beim Hamburger Modell setzt sich der Möblierungszuschlag aus Abschreibung und Kapitalverzinsung zusammen.

Die Ausgaben für die Einrichtung und anfallende Reparaturen können zudem von der Steuer abgesetzt werden. Möbel, die weniger als 800 Euro gekostet haben, lassen sich sogar vollständig als Werbungskosten geltend machen.

Grundsätzlich ist es ratsam, eine detaillierte Liste aller in der Wohnung vorhandenen Möbel und vermieteten Gegenstände zu erstellen – inklusive einer genauen Beschreibung sowie Fotos, um mögliche Schäden oder Defekte zu identifizieren. Der Mieter ist für über normale Abnutzung hinausgehende Schäden verantwortlich, sofern nachgewiesen werden kann, dass der Gegenstand bei der Wohnungsübergabe intakt war. Allerdings muss der Vermieter die Möbel instand halten. Geht also ein Einrichtungsgegenstand – vom Mieter unverschuldet – kaputt, muss der Vermieter diesen ersetzen.