Liegt kein wichtiger Grund vor, dann dürfen die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung auch nicht versagen. Notwendig ist sie aber dennoch, denn Kaufverträge, zu denen die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung nicht vorliegt, sind so lange unwirksam. Sollten andere Mittel nicht fruchten, bleibt dem verkaufenden Wohnungseigentümer bei einer unberechtigten Versagung der Zustimmung nur der Klageweg. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 22. März 2024 entschieden hat, ist eine solche Klage seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von Dezember 2020 stets gegen die Gemeinschaft und nicht gegen einzelne Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt selbst dann, wenn die Regelung in der Gemeinschaftsordnung noch aus der Zeit vor der Reform stammt.

Der Fall

In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) wollte eine Eigentümerin ihr Wohnungseigentum verkaufen. In der Teilungserklärung war vermerkt, dass es zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Diese Zustimmung verweigerte die andere Eigentümerin, worauf die Verkäuferin sie hierauf verklagte. Die BGH-Richter lehnten die Klage als unbegründet ab, da die andere Eigentümerin die falsche Beklagte war.

„Die anderen“ sind die Gemeinschaft

Auch wenn der Wortlaut „die anderen Wohnungseigentümer“ etwas anderes suggeriert, ist hier die Zustimmung zur Veräußerung seit der WEG-Reform Aufgabe der GdWE. Denn mit der Reform wurde die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft zugeordnet. Die Prüfung und Erteilung einer Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich Teil der Verwaltung. Schließlich dient sie auch primär dem Schutz der Gemeinschaft. Daher ist die Formulierung „die anderen Wohnungseigentümer“ nach der Reform auch so zu deuten, dass die Gemeinschaft gemeint ist. Fehlt die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“, muss daher die Gemeinschaft verklagt werden.

Praxistipp

Ist in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthalten, sollte diese vom Veräußerer gründlich durchgelesen werden. Denn darin können unterschiedliche Personenkreise als Zustimmungsberechtigte genannt werden: einzelne Wohnungseigentümer, alle Eigentümer, die übrigen Wohnungseigentümer oder der Verwalter. Je nach Wortwahl ist dann entweder ein Beschluss der Gemeinschaft oder die Zustimmung von konkreten Personen erforderlich, und es müssen dann auch entweder der einzelne zustimmungspflichtige Eigentümer oder die Gemeinschaft (bei ihrer Zustimmungspflicht oder bei der des Verwalters) verklagt werden.