Kommt es in einem laufenden Mietverhältnis zu streitigen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien um die Höhe der bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarten Miete, berufen sich Vermieter nach stattgefundenen erheblichen Investitionen auf die Mietsache auf den Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung im Rahmen der Vorschriften der Mietpreisbremse. Während die Voraussetzungen der umfassenden Modernisierung in Literatur und Instanzrechtsprechung unterschiedlich (weit) verstanden bzw. ausgelegt wurden, hat der Bundesgerichtshof (BGH) hohe Anforderungen formuliert, um die Ausnahme für sich erfolgreich in Anspruch nehmen zu können. Anders als bei der vom Gesetzgeber vorgesehenen Modernisierung, bei der eine nachhaltige dauerhafte Erreichung der mit den baulichen Maßnahmen verfolgten Ziele genügt, müssen bei einer umfassenden Modernisierung als Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse hohe Anforderungen an den vom Vermieter betriebenen Aufwand und die damit erreichte Qualität der Mietsache erfüllt sein.

Mit den Regelungen betreffend die Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten 1 unterliegen die Mietvertragsparteien bei Abschluss 2 eines Wohnraummietvertrags über preisfreien Wohnraum einer zusätzlichen Beschränkung, indem es ihnen nur erlaubt ist, eine zulässige Miete zu vereinbaren (sogenannte Mietpreisbremse).

Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
Das gesamte Stadtgebiet Berlins ist aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung 3 ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, sodass die Regelungen der Mietpreisbremse Anwendung finden.

Zulässige Miete bei Abschluss des Mietvertrags
Eine Miete ist immer zulässig, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreitet. Zur Ermittlung dieses zulässigen Mietbetrags ist wie bei einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem anhand des aktuellen Mietspiegels unter Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der auf die Wohnung entfallende Mietbetrag des zutreffenden Mietspiegelfeldes genau zu ermitteln. Dieser Betrag ist dann um zehn Prozent zu erhöhen. Der so errechnete Betrag ist immer zulässig im Sinne der Mietpreisbremse.

Gegebenenfalls ist noch ein Zuschlag vorzunehmen, so zum Beispiel für eine möblierte Vermietung oder die Erlaubnis der teilgewerblichen Nutzung der Wohnung.

Zulässig bedeutet, dass die über diese Miethöhe getroffene Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien wirksam ist. Vereinbarungen, die über die Grenze der Zulässigkeit hinausgehen, sind unwirksam. 4

Der Gesetzgeber erkennt unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete als den um zehn Prozent erhöhten Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Diese Ausnahmen sind:

• vorherige zuletzt geschuldete Miete (höhere Vormiete) 5
• Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren vor Abschluss des aktuellen Mietvertrags 6
• Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird 7
• erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. 8

Eine sich aus einer der Ausnahmen ergebende Miethöhe kann mithin auch wirksam bei Neuabschluss eines Mietvertrags vereinbart werden, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschreitet.

Berufen des Vermieters auf die vereinbarte Miethöhe
Eine wirksam vereinbarte, auf einer Ausnahme beruhenden Miethöhe kann jedoch nur unter weiteren vom Gesetzgeber in der Mietpreisbremse geregelten Voraussetzungen vom Vermieter im Mietverhältnis geltend gemacht werden. Der Vermieter kann sich nur dann auf die höhere als um zehn Prozent erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete erfolgreich berufen, wenn er dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform über das Vorliegen einer der Ausnahmen unaufgefordert Auskunft erteilt hat. 9

Ist eine solche formgerechte Auskunft unterblieben, kann der Vermieter nur einen Mietbetrag in Höhe von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen, obgleich eine höhere Miete wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. 10

Unterschiedliche Ansichten bestanden bezüglich der Frage, wann die Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung vorliegen (vgl. Ausnahme 4 oben). Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 11. November 2020 11 die Merkmale dieses Ausnahmetatbestands festgelegt.

Kriterien für eine umfassende Modernisierung
Eine umfassende Modernisierung des Wohnraums ist dann anzunehmen, wenn die baulichen Maßnahmen einen Umfang aufweisen, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. 12 Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. 13 Beide Kriterien sind bei der Prüfung von grundsätzlich gleichem Gewicht. 14

Wesentlicher (wirtschaftlicher) Bauaufwand
Ein zu prüfender 15 wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands ohne Grundstücksanteil erreicht.

Ein wesentlicher Bauaufwand kann anhand des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) 16 beziehungsweise dessen Vorgängervorschriften im Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (WoBauG) 17 sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze ermittelt werden. Ein Bauaufwand ist im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. 18

Da die Neubaukosten regional unterschiedlich ausfallen, kann auf aussagekräftige aktuelle Zahlen – etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks – der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abgestellt werden. 19

In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen 20 angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen 21 zählen hierzu nicht. 22 Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen miterledigt, ist bei der erforderlichen Bestimmung 23 des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten vorzunehmen. 24

Danach bleiben unberücksichtigt Kosten für bauliche Maßnahmen auch dann, wenn ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit soll nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem anzustellenden Kostenvergleich 25 nicht zu berücksichtigen. 26

Für den Fall der Mieterhöhung 27 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden 28.

Da es sich bei der gesetzlichen Bestimmung 29 um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handelt, soll auch hier ein Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung 30 zuzurechnen sind, vorgenommen werden. Nach Ansicht des BGH besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung unterschiedlich auszulegen und es 31 gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem „neubaugleichen“ Zustand führen, selbst wenn dies überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. 32

Wesentlicher (qualitativer) Bauaufwand
Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. 33

Hiernach genügt nicht eine große Investition auf einen einzelnen Bereich (beispielsweise Außendämmung am Gebäude), sondern die gesamte Mietsache muss durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf einen Neubaustandard gebracht werden. Dabei sind die für den Neubau geltenden technischen Vorschriften einzuhalten, soweit dies bei der Modernisierung eines Bestandsgebäudes möglich ist.

Während der Bundesgerichtshof im Verlauf der Entscheidung vom 11. November 2020 sehr darum bemüht ist, den Begriff der umfassenden Modernisierung streng von jedweden Erhaltungsmaßnahmen und deren Kosten abzugrenzen, muss festgestellt werden, dass der Gesetzgeber einen weiteren Modernisierungsbegriff gebildet hat 34.

Eine Modernisierung 35 ist bereits dann gegeben, wenn der Vergleich der Mietsache vor und nach der baulichen Maßnahme eine dauerhafte 36 Verbesserung des Zustands der Mietsache ergibt. Dagegen ist es (jedenfalls bislang) nicht erforderlich, dass die Verbesserung ein bestimmtes Minimum überschreitet 37.

Anders nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Begriff der umfassenden Modernisierung, der sich nicht nur auf vereinzelte bauliche Maßnahmen an der Mietsache beschränkt, sondern bauliche Maßnahmen an allen für die Mietsache relevanten Punkten verlangt und sich nicht mit jedem vom Vermieter zu erzielenden Kostenaufwand zufrieden gibt, sondern mindestens ein Drittel der Neubaukosten voraussetzt 38. Danach müssen die Begriffe der Modernisierung einem unterschiedlichen Verständnis unterliegen. 39

Während es sich einerseits 40 um eine Ausnahmevorschrift 41 von den Regelungen der Mietpreisregulierung handelt, die lediglich den vom Vermieter betriebenen wirtschaftlichen aufwand und die damit erreichte (Neu)Bauqualität der Mietsache auszugleichen, ohne dass anhand der Regelungen der Mietpreisbremse erkennbar wäre, dass der Vermieter durch diese besonders motiviert werden soll, große Investitionen auf die Mietsache vorzunehmen, um so die mietpreismindernden Vorschriften zu umgehen, handelt es sich andererseits 42 um eine Vorschrift, die den Vermieter im Interesse der des Wohnungsbestands, der Gesellschaft und der Politik zur Durchführung von baulichen Neuerungen motivieren soll.

Kriterien von gleichem Gewicht
Die beiden Prüfungskriterien – wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hinsicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand andererseits – grundsätzlich von gleichem Gewicht. 43 Es ist daher nicht möglich, bei einem höheren Kostenaufwand als einem Drittel der Neubaukosten hinter den technischen Anforderungen eines Neubaus zurückzubleiben oder bei Einhaltung des technischen Neubaustandards einen geringeren Kostenaufwand als mindestens eines Drittel der zu ermittelnden Neubaukosten zu betreiben.

Zeitpunkt der Ausführung der baulichen Maßnahmen
In die Beurteilung sind nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt.

Der BGH weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass das Berufungsgericht bei der erforderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die – schon vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene – Heizungserneuerung einbezogen. Dabei soll das Berufungsgericht verkannt haben, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zustands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem 44 maßgeblichen Zeitrahmen 45 durchgeführt worden sind.

Energetische Modernisierung soll (möglichst) nicht ausbleiben
Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Dabei wird angedeutet, dass grundsätzlich energetische Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung stattfinden müssen. 46 Sollten diese nicht oder lediglich von geringem Umfang erfolgen, müssen in mehreren anderen Bereichen der Wohnung besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein.

Es ist daher sehr riskant, überhaupt keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, und sich dennoch auf eine umfassende Modernisierung 47 zu berufen. Der BGH hat festgestellt, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. 48

Es sollte daher darauf geachtet werden, dass möglichst in allen vom Bundesgerichtshof aufgezählten Bereichen der Mietsache modernisierende Maßnahmen (auf Neubaustandard) durchgeführt wurden; werden diese von unterschiedlicher Intensität (Auswirkung auf die Mietsache) durchgeführt, kommt eine Kompensation zwischen den einzelnen Maßnahmen nur dann in Betracht, wenn in einzelnen Bereichen der absolute Neubaustandard eingehalten wird.