Mit Urteil vom 25. März 2022 (V ZR 92/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden, dass der Eigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft nicht die privilegierte Haftung der Eigentümer gegenüber Außenstehenden in Anspruch nehmen kann.

Die zerstrittene Gemeinschaft
Im konkreten Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus zwei Eigentümern. Diese waren schon seit langem zerstritten und hatten auch keinen Verwalter bestellt. Beide Eigentümer tilgten Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und forderten jeweils gegenseitig eine Erstattung ihrer Auslagen. Ein Wohnungseigentümer veräußerte seine Wohnung und machte seine Ansprüche im Anschluss im Klageweg gegen den anderen Eigentümer geltend.

Kein normaler Außenstehender
Die BGH-Richter lehnten den Anspruch gegen den anderen Eigentümer ab. Wohnungseigentümer können entsprechende Erstattungsansprüche nur gegen die Gemeinschaft geltend machen; selbst in zerstrittenen, verwalterlosen Zweiergemeinschaften. Eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer bestehe sowohl nach altem Recht (§ 10 Absatz 8 Satz 1 WEG aF) als auch nach der WEG-Reform (§ 9a Absatz 4 Satz 1 WEG) nur gegenüber Außenstehenden. Ein solcher Außenstehender werde ein Wohnungseigentümer aber auch dann nicht, wenn er nachträglich aus der Gemeinschaft ausscheide.

Zwar könne auch ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Einfluss auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft mehr ausüben. Das ändere aber nichts daran, dass sein Anspruch innerhalb der Gemeinschaft entstanden ist. Er müsse sich daher auch an die innergemeinschaftlichen Ausgleichsregelungen halten. Falls die Gemeinschaft nicht über ausreichende Finanzmittel verfüge, müsse der (ehemalige) Eigentümer gegebenenfalls die Ansprüche der Gemeinschaft auf Zuführung von Mitteln pfänden. Da er die Gemeinschaft kenne, sei ihm dies als ehemaligem Mitglied auch zumutbar.

Tipp: Auch als ehemaliges Mitglied der Gemeinschaft ist eine Pfändung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegenüber den Eigentümern kompliziert. Daher empfehlen auch die BGH-Richter in ihrem Urteil, dass der Wohnungseigentümer noch vor seinem Ausscheiden die Erstattung seiner Aufwendungen durch die Gemeinschaft eventuell auch mit anwaltlicher Hilfe verfolgt und gegebenenfalls eine Beschlussersetzungsklage über eine ordnungsgemäße Finanzausstattung der Gemeinschaft erhebt.