Bisher gab es bei den hohen Preisen von Immobilien und Grundstücken zumindest immer noch einen kleinen Trost: den historischen Tiefstand des Zinsniveaus. Diese Niedrigzinsphase beflügelte den boomenden Immobilienmarkt noch weiter. Denn für viele Käufer ist neben dem Preisniveau der Wunschimmobilie die Finanzierung per Kredit eine entscheidende Voraussetzung für den Erwerb.

Steigende Hypothekenzinsen
Seit dem vergangenen Herbst hat der Wandel eingesetzt. Dabei ist der Zinssatz für Hypotheken zuletzt erstmals seit mehr als zehn Jahren auf durchschnittlich etwa 3,5 Prozent (bei zehnjähriger Kreditlaufzeit und circa 30 Prozent Eigenkapitalanteil) gestiegen. Zum Vergleich: Ihren Tiefpunkt hatten die Bauzinsen 2020 bei durchschnittlich 0,62 Prozent. Im September 2021 lagen sie bei 0,85 Prozent, im März 2022 waren es schon 1,67 Prozent.

Käufer haben eine höhere Belastung
Im Vergleich zur Marktsituation des Vorjahres ergibt sich durch das aktuelle Zinsniveau rein rechnerisch ein Kaufkraftverlust von circa 20 bis 30 Prozent. Ein Käufer, der vor einem Jahr eine Immobilie zum Kaufpreis von 500.000 Euro bei gleichem Eigenkapitaleinsatz finanzieren konnte, muss für die identische Summe nun monatlich deutlich mehr aufbringen. In anderen Worten: Das Kaufpreisbudget, das sich Interessenten noch vor einem Jahr gesetzt haben, sinkt, oder aber die potenziellen Käufer müssen eine deutlich höhere monatliche Belastung in Kauf nehmen. Dies kann insbesondere außerhalb der besten Lagen zu einer schrumpfenden Klientel führen und sich damit auch auf die Preisentwicklung auswirken.

Nachfrage bleibt hoch
Die Experten erwarten zwar nun keinesfalls das Platzen einer Immobilienblase. Vor allem in begehrten Lagen werden keine allzu großen Änderungen prognostiziert. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt – und damit auch die Nachfrage. Vielmehr sind Käufer vermehrt zu Kompromissen und Abstrichen bereit, um sich diesen Wunsch erfüllen zu können – auch aus Angst vor weiter steigenden Zinsen, einer zunehmenden Geldentwertung sowie mit der Inflation einhergehenden Mieterhöhungen.

Konsolidierung statt Preisspirale
Experten beobachten allerdings erste preisliche Stagnationen am Immobilienmarkt aufgrund der Zinssteigerungen. Mit stagnierenden und in gewissen Segmenten auch sinkenden Immobilienpreisen muss gerechnet werden. So ist ein Nachfragerückgang bei sanierungsbedürftigen Bestandsbauten in der Zukunft wahrscheinlich – mit folglich sinkenden Preisen in diesem Segment. Denn aufgrund der Vielzahl neuer gesetzlicher Anforderungen an klimaeffiziente Gebäude, die derzeit im Gespräch sind oder bereits gelten, sowie der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien steigen die Belastungen für Käufer unsanierter Bestandsgebäude. Zusätzlich wird diese Situation aktuell verschärft durch Lieferengpässe, Handwerkermangel und die generell steigenden Energiekosten. Genau diese Planungsunsicherheit lässt auch viele Bauwillige und Kaufinteressenten von Baugrundstücken zögern.

Was tun gegen steigende Bauzinsen?
Trotz des deutlichen Anstiegs sind die Zinsen dennoch relativ niedrig. Kaufwillige sollten versuchen, sich die aktuell noch vergleichsweise niedrigen Bauzinsen möglichst lange zu sichern. Das gelingt zum Beispiel über einen Bausparvertrag. Aber auch eine Anschlussfinanzierung sollten potenzielle Eigentümer schon frühzeitig planen, selbst wenn die Zinsbindung erst in zwei oder drei Jahren ausläuft – beispielsweise mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Damit sichern sich Kreditnehmer aktuelle Zinskonditionen für eine mögliche Anschlussfinanzierung im Voraus.