Erstmals droht die Wohneigentumsquote in Deutschland nachhaltig zu sinken. Gleich zwei Studien untersuchen die Hintergründe und kommen zu dem Ergebnis, dass die Wohnungspolitik diese Entwicklung unterstützt.

Die aktuelle Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag im Jahr 2018 bei 42,1 Prozent (2013: 43,1 Prozent, 2008: 43,2 Prozent) und hat damit eine abnehmende Tendenz. Im Vergleich mit den Mitgliedsstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht Deutschland damit an vorletzter Stelle.

Zu wenig Angebote
Soll der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert werden, muss zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot geschaffen werden, so die Autoren. Dem stehen jedoch eine restriktive Baulandvergabe sowie die Verschärfung des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen entgegen. Beides wirkt preistreibend sowohl im Bestand wie auch beim Neubau. Niedrigere Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien bilden jedoch das Fundament einer beherzten Eigentumspolitik.

Zu hohe Kaufnebenkosten
Ein weiteres Problem: Viele junge Haushalte scheitern an der Überwindung der Finanzierungshürden. „Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise dank Niedrigzinsen noch finanzierbar geblieben sind, erleiden potenzielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten Schiffbruch“, so die Autoren. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage sollen schließlich auch finanziert werden. Aufgrund der Niedrigzinsen gelingt es jungen Menschen aber immer seltener, den davongaloppierenden Kosten hinterher zu sparen. Eine Senkung der Transaktionskosten bei der Grunderwerbsteuer, etwa durch Herabsetzung der Steuersätze oder die Einrichtung von Freibeträgen für Ersterwerber, wäre daher ein weiteres Standbein für eine nachhaltige Eigentumspolitik.

Die Rolle der Politik
Um besser zu verstehen, warum die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig ist, analysierte auch die Deutsche Bundesbank, welche Rolle wohnungspolitische Maßnahmen spielen. Ihre Analyse zeigt, dass die Wohnungspolitik die Wohneigentumsquote und damit mittelbar auch die Vermögensungleichheit erheblich beeinflussen kann. Ein gewichtiger Teil der im OECD-Vergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland könne durch eine relativ hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau mit breiten Förderbedingungen erklärt werden. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass diese Faktoren Anreize für das Mieten setzen, nicht aber für den Eigentumserwerb.