Der Wohnungsbau in Deutschland stockt. Private wie öffentliche Bauherren stehen vor finanziellen Herausforderungen in bisher nicht erreichten Höhen. Im dritten Quartal 2022 legten die Herstellungskosten für Neubauten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 16,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Das liegt vor allem an steigenden Materialkosten, aber auch am Fachkräftemangel und an den hohen Lohnkosten.

Steigende Zinsen erschweren Finanzierung
Hinzu kommt, dass seit Jahresbeginn die Zinsen für Immobilienkredite deutlich gestiegen sind: Anfang des Jahres waren es noch weniger als ein Prozent für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung. Inzwischen sind es bereits fast vier Prozent. Dies rückt nicht nur den Traum vom Eigenheim für viele weiter in die Ferne, sondern lässt auch Kapitalanleger und institutionelle Investoren zögern. Es ist absehbar, dass sich die preistreibenden Faktoren weder kurz- noch mittelfristig abschwächen werden. Damit dürfte es zu einem Rückgang des privaten Wohnungsbaus mit weitreichenden Folgen kommen.

Neubau stockt
In der Folge verschieben viele Privatpersonen den Bau des Eigenheims auf unbestimmte Zeit, und Investoren lassen Grundstücke lieber liegen, bis sich die Lage wieder entspannt – gleichzeitig erhöht sich damit weiterhin der Druck auf die Wohnungsmärkte. Das bestätigen auch die Zahlen des Statistischen Bundesamtes: So lagen die Baugenehmigungen für Wohnungen im August 2022 um 9,4 Prozent niedriger als im Vorjahresmonat. Besonders drastisch ist der Rückgang für Baugenehmigungen von Einfamilienhäusern: –15,8 Prozent von Januar bis August 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Ziel der Bundesregierung, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, rückt in weite Ferne – auch weil private Bauherren fehlen. Die von der Koalition angestrebte Anzahl von zusätzlichen Wohnungen ließe sich aber ohne deren Beitrag nicht erreichen – hier sind alle Marktakteure gefordert, nicht nur die Profis im Wohnungsbau.

Wohneigentum muss gefördert werden
Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Wohneigentumsförderung lässt bislang auf sich warten. Zwar gibt es erste Entwürfe, wie die Bundesregierung ab 2023 für Entlastung sorgen will; die Ansätze sind aber nicht wirklich vielversprechend. Den wiederholten Bekenntnissen der Politik, für Förderung auch des selbstgenutzten Eigentums sorgen zu wollen, steht aus Sicht der Bauherren eine wenig verlässliche Förderkulisse gegenüber. So haben leerlaufende Fördertöpfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bei Privatleuten vielfach für Unsicherheit gesorgt. Dabei gäbe es viele Möglichkeiten, den Beitrag privater Bauherren bei der Umsetzung der Wohnungsbauziele des Bundes zu fördern.

Entlastung bei Erwerbsnebenkosten
Eine der größten Hürden für viele jüngere Bauwillige ist das Eigenkapital – meist können sich nur diejenigen Wohneigentum leisten, die von wohlhabenden Eltern unterstützt werden. Abhilfe schaffen würde eine Entlastung bei den Erwerbsnebenkosten. Allein die Grunderwerbsteuer erreicht schnell einen fünfstelligen Betrag. Geld, dass in Zeiten von Niedrigzinsen mühsam angespart wurde und dann mit einem Schlag in die Staatskasse abfließt. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer dürfte aus finanzpolitischer Sicht möglich sein, weil die Einnahmen des Landes aus der Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren stetig und massiv gestiegen sind. Vorgemacht hat es jüngst das Bundesland Nordrhein-Westfalen. Hier gilt: Wer ab dem 1. Januar 2022 ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück gekauft hat, bekommt vom Land zwei Prozent des Kaufpreises erstattet.

Neubau entbürokratisieren
Nicht nur aufgrund steigender Kosten schrecken private Bauherren vor Neubauprojekten zurück, sondern auch angesichts immer mehr Regelungen: Aktuell gibt es bundesweit mehr als 3.000 Normen, weitere sind geplant. Dieser bürokratische Wust sollte dringend entschlackt werden. Genauso erschweren die stetig anwachsenden Anforderungen des Energiesparens das Bauen. Letztendlich braucht es flexiblere Baugenehmigungen anstatt monatelanger Verfahren, die den Wohnungsmangel weiter verschärfen.