Preise für Wohnimmobilien: Spekulationsblase oder solides Kalkül?

Auch im Jahr 2020 sind die Preise für Wohnimmobilien stark gestiegen. Banken und Branchenanalysten beobachten daher den Markt für Wohnimmobilien ganz genau: Ist eine Preisblase in Sicht? Diese Frage immer wieder zu stellen, ist ratsam. Eine deutschlandweite Preisblase könnte mit gravierenden gesamtwirtschaftlichen Folgen platzen. Eine Analyse der KfW-Bank zeigt zwar zunehmende Risiken und damit auch Indizien für regionale Spekulationsblasen, aber in der Gesamtschau kann wieder einmal Entwarnung gegeben werden.

Wohnimmobilien haben sich auch im Jahr 2020 deutschlandweit stark verteuert. Ganz gleich, ob ländlicher Raum oder urbane Region, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr zwischen fünf und zehn Prozent. Seit dem Jahr 2015 belief sich der Preisanstieg deutschlandweit auf rund 35 Prozent, so die Zahlen der KfW-Bank.

Zahlen Käufer spekulativ überhöhte Preise?
Die Analysten der KfW-Bank betonen, dass die steigenden Preise für Wohneigentum auf steigende Nachfrage zurückzuführen sind. Sie seien nicht spekulativ motiviert. Zwar konnten die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte nicht mit den Preissteigerungen für Wohneigentum mithalten. Die Preise für Wohneigentum sind von 2004 bis 2019 um fast 70 Prozent gestiegen, während die Einkommen um 41 Prozent anzogen. Jedoch sanken auch die Zinsen für Wohnungsbaukredite im gleichen Zeitraum im Jahresdurchschnitt von 4,7 auf 1,5 Prozent. Die Analysten der KfW-Bank folgern, dass die Einkommenserhöhung und die Zinssenkungen die Preissteigerung größtenteils finanziert haben.

Gibt es Entwicklungen, die zu Preiseinbrüchen führen?
Ganz gleich, ob Immobilienpreise oder Mieten, die Preisentwicklung hängt im Wesentlichen von der Nachfrage ab. Die Nachfrage wiederum wird von der Bevölkerungsentwicklung beeinflusst, von Zu- und Abwanderung sowie Binnenwanderung. Hier wird von den KfW-Analysten zwar eine stabile Wohnungsnachfrage prognostiziert, aber es ist mit einer regional differenzierten Entwicklung zu rechnen. Ballungsräume werden auch in den kommenden Jahren Arbeitskräfte, Studenten und Auszubildende anziehen. In Groß- und Mittelstädten sehen die Analysten regionale Preissteigerungen, die nicht durch Zinssenkung und Mieterhöhung gerechtfertigt sind. Dazu zählen Berlin, Frankfurt am Main, München und Stuttgart. Dort könnte es zu Preisrückgängen kommen. Aber auch in strukturschwachen Regionen könnten die Immobilienpreise erheblich sinken.

Sind Finanzierungen mit Risiko behaftet?
Es sei nicht festzustellen, dass Investoren und Kreditinstitute zu risikoreicheren Finanzierungen neigen, so die KfW-Analysten. Einen Boom bei Wohnungsbaukrediten für private Haushalte hat es nur bei Krediten mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren gegeben. Hier versuchen sich die Kreditnehmer offenbar die niedrigen Bauzinsen langfristig zu sichern. Auch für Anschlussfinanzierungen sind größere Zinssteigerungen bislang nicht in Sicht. Zinserhöhungen sind nur bei stark steigender Inflation zu erwarten. Bei einer Inflation würden aber auch die Einkommen stärker steigen und der Realwert der Schulden sinken, was wiederum die Tilgungsfähigkeit bei Immobilienschulden verbessert.

Keine Spekulationsblase, aber Risiken sind gestiegen
Deutschlandweit liegt bisher keine Wohnimmobilienblase vor, resümieren die KfW-Analysten. Für einige Wohnungsmärkte sind jedoch Belege zu überhöhten Preisen für Wohnimmobilien zu finden. Aktuell ist das Kreditausfallrisiko auch durch mögliche Einnahmeausfälle durch die Corona-Krise erhöht. Es bleibt, die Entwicklungen weiter genau zu beobachten.

Matthias zu Eicken
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland

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