Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun mit Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 34/24) entschieden, dass der Verwaltervertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter keine Schutzwirkung für die einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Die Eigentümer haben daher seit der WEG-Reform keinen direkten Anspruch mehr gegen den Verwalter, sondern müssen sich an die Gemeinschaft wenden, damit diese etwaige Pflichtverletzungen des Verwalters anprangert und sich aus diesen ergebende Ansprüche geltend macht.
Der Fall
In einer GdWE kam es zu einem Wasserschaden, der sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch verschiedene Sondereigentumseinheiten betraf. Der Gebäudeversicherer regulierte den Schaden gegenüber der Gemeinschaft. Ein betroffener Wohnungseigentümer – ein Rechtsanwalt – forderte den Verwalter auf, den auf sein Sondereigentum entfallenden Teil des Regulierungsbetrages an ihn zu überweisen und setzte hierfür eine Frist. Der Verwalter kam dieser Aufforderung aber erst nach, nachdem der Wohnungseigentümer den Betrag nach Ablauf der Frist erneut einforderte und erklärte, dass er sich selbst in dieser Angelegenheit als Anwalt vertrete. Im Prozess forderte der Wohnungseigentümer nun den Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
BGH lehnt Anspruch ab
Der BGH lehnte einen direkten Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter ab. Zwischen dem einzelnen Eigentümer und dem Verwalter bestehe kein Vertragsverhältnis, aus dem ein Anspruch resultieren könnte. Die BGH-Richter sprachen dem Verwaltervertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter auch keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer mehr zu. Denn nach der WEG-Reform und der damit verbundenen Zuweisung der Zuständigkeit für die Verwaltung an die Gemeinschaft bedürfe es einer solchen Schutzwirkung nicht mehr. Wohnungseigentümer hätten nun einen entsprechenden Anspruch gegenüber der Gemeinschaft auf ordnungsgemäße Verwaltung. Dass Eigentümer sich nunmehr auch bei einem Obsiegen im Rahmen der Jahresabrechnung an den Kosten für die gerichtliche Verfolgung ihrer Ansprüche beteiligen müssen, ändere hieran nichts.
Die Entscheidung des BGH ist eine logische Folge der WEG-Reform. Die Auswirkungen können unterschiedlich bewertet werden: Auf der einen Seite wird es komplizierter für Wohnungseigentümer, ihre Ansprüche durchzusetzen, da sie sich erst mit dem Verwalter und später dann eventuell mit der Gemeinschaft auseinandersetzen müssen, damit diese dann gegen den Verwalter klagt. Das kann auch für zusätzliche Spannungen in der Gemeinschaft sorgen. Auf der anderen Seite dürften sich aber auch individuelle Konflikte mit dem Verwalter entschärfen, da nun vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung zuerst alle Wohnungseigentümer die Problematik diskutieren müssen und eventuell schon hierbei eine Lösung gefunden werden kann. Sollte dies nicht der Fall sein, dann steht der Eigentümer auch nicht alleine dem Verwalter gegenüber, sondern gemeinsam mit dem Rest der Gemeinschaft.
