Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) noch vor der politischen Sommerpause beschlossen. Die zentralen Änderungen sind am 29. Juli in Kraft getreten. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz erhält nicht nur einen neuen Namen: Auch die Vorgaben für die Wärmeversorgung von Gebäuden werden grundlegend neu geordnet.

Mehr Möglichkeiten beim Heizungstausch
Die pauschale Vorgabe, eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Gestrichen wurde außerdem das bisher vorgesehene Betriebsende für Heizkessel mit fossilen Brennstoffen bis Ende 2044 und weitere Betriebsverbote. Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen.

Muss eine Anlage ersetzt werden, nennt das Gesetz einen breiten Katalog möglicher Lösungen: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse- und Wasserstoffheizungen, Hybridanlagen, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, Stromdirektheizungen, Wärmenetzanschlüsse sowie andere innovative Varianten. Für einzelne Heizungsarten gelten jedoch zusätzliche Voraussetzungen. Das betrifft vor allem neue Anlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden.

Fossile Heizungen mit Folgekosten
Mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht, dass alle Heizungsarten wirtschaftlich gleichwertig sind. Wer nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss künftig steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Die sogenannte Bio-Treppe schreibt vor: Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus anerkannten klimafreundlichen Brennstoffen stammen, ab 2030 sind es 15 Prozent, dann 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Anerkannt werden unter anderem Biomethan, Bio-Öl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Arten von Wasserstoff. Die Anforderungen können teilweise auch durch andere technische Maßnahmen erfüllt werden, etwa durch Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder eine Hybridheizung.

Ob die erforderlichen Brennstoffe künftig überall in ausreichender Menge und zu tragfähigen Preisen verfügbar sein werden, lässt sich derzeit nicht zuverlässig vorhersagen. Hinzu kommt eine geplante Grüngas- und Grünheizölquote. Sie soll die Anbieter verpflichten, die für die Gebäude bestimmten Brennstoffe schrittweise auf klimaneutrale Alternativen umzustellen. Die Einzelheiten dazu müssen noch in einem gesonderten Gesetz geregelt werden. Eigentümer sollten deshalb nicht nur die Anschaffungskosten einer neuen Heizung im Blick haben. Entscheidend sind auch die voraussichtlichen Wartungs-, Brennstoff- und Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer.

Besondere Kostenrisiken für Vermieter
Künftig gilt der Einbau einer im Gesetz genannten Heizungsanlage grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahme. Das betrifft auch neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, sofern sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Bei einer geförderten Heizungsmodernisierung werden von den umlagefähigen Kosten grundsätzlich pauschal 15 Prozent für ersparte Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Dieser pauschale Abzug soll beim Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung jedoch nicht gelten. Vermieter müssen daher sorgfältig unterscheiden, welche Kosten der Modernisierung und welche der Erhaltung zuzuordnen sind.

Darüber hinaus kommen auf Vermieter neue Belastungen nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) hinzu. Bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sollen Vermieter ab 2028 grundsätzlich die Hälfte der Kohlendioxidkosten und bei Gasheizungen auch die Hälfte der Netzentgelte übernehmen. Ab 2029 betrifft die hälftige Beteiligung zudem die Mehrkosten der vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent. Eine nachträglich eingefügte Härtefallregelung kann Vermieter entlasten. Sie ist jedoch sehr eng gefasst und mit zahlreichen Nachweisen verbunden.

Entscheidung sorgfältig vorbereiten
Vor einem Heizungstausch sollten Eigentümer zunächst den energetischen Zustand des Gebäudes, den Wärmebedarf und die vorhandenen Heizflächen prüfen lassen. So lässt sich klären, ob eine vollständig klimafreundliche Wärmeversorgung, etwa mit einer Wärmepumpe, technisch und wirtschaftlich möglich ist. Auch die örtliche Wärmeplanung, mögliche Wärmenetze, die Verfügbarkeit von Brennstoffen sowie Stromanschluss, Platzbedarf und Schallschutz bei Wärmepumpen gehören in die Betrachtung. Mindestens zwei technisch unterschiedliche Wärmeversorgungsvarianten sollten einschließlich Investitions-, Wartungs- und Betriebskosten miteinander verglichen werden.

Bei einer Heizungshavarie bleibt mehr Zeit: Wird 2028 wegen eines irreparablen Ausfalls eine neue fossile Heizung eingebaut, greift die Bio-Treppe erst nach zwölf Monaten. Auch bei späteren Ausfällen gilt eine zwölfmonatige Übergangsregelung. Dennoch empfiehlt es sich, nicht bis zum Defekt zu warten. Wer frühzeitig einen individuellen Modernisierungsplan erstellt, kann technische Sackgassen vermeiden und Fördermöglichkeiten besser berücksichtigen.

Das neue Gesetz eröffnet Eigentümern mehr Wege beim Heizungstausch. Die richtige Wahl ergibt sich aber nicht allein aus der rechtlichen Zulässigkeit, sondern aus der langfristigen Wirtschaftlichkeit für das betreffende Gebäude.