Der Wohnungsbau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Sorge vor einer sich verschärfenden Wohnungskrise wird durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, eine historisch hohe Inflation und steigende Zinsen verstärkt. Seit Mitte 2022 kam es zu einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland um bis zu 20 Prozent. Das zeigt der neue German Real Estate Index (GREIX).
Der GREIX bildet Indizes für Wohnungspreise in 18 deutschen Großstädten ab. Diese Indizes geben einen umfassenden und regionalen Überblick über die Preisentwicklung.
Kernaussagen des Index
Der Index zeigt, dass sich die deutschen Wohnungsmärkte in den letzten 60 Jahren durch drei bedeutende Zyklen entwickelt haben. Vor der Wende stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich an. Nach der Wiedervereinigung kam es dann zu einem Einbruch, der bis zur Finanzkrise 2007/2008 anhielt. Anschließend folgte der bisher größte und längste Immobilienboom in der Geschichte Deutschlands, bei dem die Preise in den meisten Regionen bis 2022 kontinuierlich stiegen. Diese Entwicklung begünstigte vor allem Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, während Städte wie Dortmund oder Chemnitz zurückblieben.
Berlin Spitzenreiter
Seit 2000 verzeichnete Berlin die höchste Wertentwicklung unter den Städten. München und Frankfurt am Main folgen auf den nächsten Plätzen. Der Wert einer durchschnittlichen 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin stieg real um etwa 300.000 Euro an. Die Preisentwicklung variierte stark je nach Stadtviertel: In Hamburg-Eppendorf konnten Hauseigentümer seit 2000 reale Preissteigerungen von knapp 240 Prozent verzeichnen, gefolgt von Berlin-Kreuzberg und München-Maxvorstadt mit Zuwächsen von über 180 Prozent. Dank der detaillierten Stadtbezirksdaten kann nun erstmals die deutliche Polarisierung der Wohnungsmärkte innerhalb und zwischen den verschiedenen Städten in den vergangenen Jahrzehnten erfasst werden. Der Preisunterschied zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen innerhalb deutscher Städte hat sich in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung zeigt eine zunehmende Kluft zwischen den preislich attraktiven und weniger erschwinglichen Wohngegenden.
Abwärtsbewegung am Immobilienmarkt
Seit Mitte 2022 gab es dann einen deutlichen Preissturz auf dem Immobilienmarkt. Im Vergleich zum Höchststand sind die Preise inzwischen um durchschnittlich knapp 15 Prozent gesunken. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wenn auch in einem langsameren Tempo. Nach dem dynamischen Prognosemodell der Forscher werden die Preise im Bundesdurchschnitt bis zum Ende des aktuellen Quartals inflationsbereinigt voraussichtlich um knapp 20 Prozent im Vergleich zum Höchststand gesunken sein. Diese Abwärtsbewegung zeigt eine deutliche Korrektur des Immobilienmarktes.
Fazit
Die Ergebnisse zeigen, dass die Eigentümer in den 18 untersuchten Städten in den vergangenen Jahren historisch hohe Vermögensgewinne erzielen konnten, während es für potenzielle Käufer zunehmend unerschwinglicher wurde, eine Immobilie zu erwerben. Besonders profitabel war die Stadt Berlin, die seit 2000 die höchste Wertentwicklung verzeichnet. Gleichzeitig hat sich die Polarisierung zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen in deutschen Städten in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Preisunterschiede sind enorm.
Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland
Suchcode: 2307-pw07
