Mit seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) hat sich der BGH mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst. Er kommt zu dem Ergebnis, dass in der Mieterhöhungserklärung keine Aufteilung der Kosten nach den Gewerken notwendig ist.

In den konkreten Verfahren klagten Mieter aus Bremen gegen eine Modernisierungsmieterhöhung durch die Vermieterin. Dem Mieterhöhungsschreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt, welche unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung enthielten.

Mieter forderten weitergehende Aufschlüsselung
Die Kläger waren der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärungen formell unwirksam seien, da die Vermieterin die Kosten nicht nochmals unterschieden habe, etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, „konkreten Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“. Die Kläger bekamen in der Berufung jeweils Recht; der BGH sah dies anders.

Die Bundesrichter haben nun entschieden, dass es ausreichend sei, wenn Vermieter die Kosten der Modernisierung als Gesamtsumme abzüglich des kenntlich zu machenden Instandsetzungsanteils ausweisen. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei nicht erforderlich. Dies sei auch dann der Fall, wenn die Maßnahme umfangreich oder sehr kostenintensiv ist.

Vorgaben dürfen nicht zu Überforderung des Vermieters führen
Die Richter führten aus, dass die gesetzlich vorgegebenen Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhungserklärung wie die Textform und die Berechnung und Erläuterung der Kosten insbesondere eine Abgrenzung von berücksichtigungsfähigen und nicht berücksichtigungsfähigen Kosten ermöglichen sollen. Betroffene Mieter sollten in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen. Es dürften jedoch keine Hürden entstehen, die dazu führen könnten, dass die berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzbar ist oder der Anreiz von diesen genommen würde.