In einem Wohnraummietvertrag ist vereinbart, dass die Haltung eines Hundes der vorherigen Erlaubnis des Vermieters bedarf; nach der Formulierung der Vereinbarung steht die Erlaubniserteilung im (freien) Ermessen des Vermieters.

Das Landgericht Berlin hält die Vereinbarung für unwirksam, sodass der Vermieter die Versagung der Erlaubnis zur Hundehaltung nicht auf die Vereinbarung stützen kann. (1)

Bei der Vereinbarung handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, da diese für eine unbestimmte Anzahl von Verträgen vorformuliert wurde. Die Auslegung bzw. dem Verständnis einer solchen Formulierung erfolgt stets nach der „kundenfeindlichsten“ Lesart. Führt diese dazu, dass die vom Vermieter zu erteilende Erlaubnis (ausschließlich) vom Ermessen des Vermieters abhängig ist, ist die Regelung nicht wirksam. Denn die Zustimmung darf ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren Kriterien abhängig gemacht werden, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abziehen. (2) Anderenfalls ist die Klausel als mieterfeindlich auszuglegen.

Die Entscheidung des Vermieters darf daher nicht in sein freies Ermessen gestellt werden, sondern muss nachvollziehbaren und überprüfbaren Kriterien abhängig sein, die sich ausschließlich daran zu orientieren haben, ob die vom Mieter begehrte Haltung eines Hundes die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache überschreiten.

Eine vertragliche Regelung über die Erlaubniserteilung des Vermieters zur Hundehaltung muss nicht im Einzelnen und für jeden denkbaren Fall Regelungen enthalten, unter welchen genauen Umständen eine Haustierhaltung zu genehmigen ist, sondern darf dem Vermieter durchaus ein Ermessen eröffnen, welches er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auszuüben hat.

Enthält der Mietvertrag keine wirksame Regelung über ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, hängt die Zulässigkeit der Haustierhaltung von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht. (3)

Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. (4)

• Einzubeziehen waren bei der Entscheidung des Landgerichts Berlin unter anderem Überlegungen
• zur charakterlichen Eignung von Hunden der jeweiligen Rasse für eine Haltung in einem Mehrfamilienhaus,
• zum (besonders) ausgeprägten Bewegungsdrang,
• zu einem starken Beschützerinstinkt,
• zu einem schwach ausgeprägten Talent, unbeaufsichtigt in der Wohnung zu bleiben,
• zu Betreuungsmöglichkeiten durch die Mieter,
• zur Erfahrung der Mieter mit der Betreuung und Erziehung von Hunden
• zusätzliche Unterstützung von Nachbarn.

Enthält der Mietvertrag keine oder keine wirksame Vereinbarung über die Erlaubnis des Vermieters zur Haltung eines Hundes oder vergleichbarer Kleintiere, ist eine vorherige Einholung einer Erlaubnis des Mieters beim Vermieter nicht erforderlich. Ist ein entsprechendes Tier angeschafft, kann der Vermieter lediglich nachträglich prüfen, ob gegen die konkrete Tierhaltung gewichtige Gründe sprechen. Ist das der Fall, muss der Vermieter den Mieter auffordern, die Tierhaltung zu unterlassen oder entsprechende Bemühungen nachzuweisen, die es dem Mieter trotz der Bedenken des Vermieters möglich machen, das Tier weiterhin in der Wohnung zu halten.

Die Entscheidung über die Zulässigkeit der Tierhaltung und die in diesem Zusammenhang vorzunehmende Abwägung der Interessen der Beteiligten, hat sich stets daran auszurichten, dass die Kleintierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört.

Nach Ansicht des Amtsgericht Köpenick ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zur Haltung eines Hundes von einer zusätzlichen Kaution abhängig zu machen, wenn die Wohnung über einen Parkettfußboden verfügt. (5)