In fast allen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse. Sie stellt einen erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit der Vermieter dar. Ob gesetzliche Ausnahmen vorliegen, ist leider nicht immer auf Anhieb ersichtlich.

Mit der Ausnahme der „umfassenden Modernisierung“ (§ 556f Satz 2 BGB) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) nun in seinem Urteil vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18) auseinandergesetzt.

Die Modernisierung
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter in Berlin bei einem Mieterwechsel vor dem Einzug des Neumieters umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen lassen. So wurde die Elektrik erneuert, die vormals sichtbaren Heizungsrohre in den Fußboden verlegt, Küche und Bad neu gefliest, in den übrigen Räumen Parkett verlegt, die sanitären Anlagen im Bad erneuert und erstmalig eine Einbauküche eingebaut. Nach Bezug der Wohnung rügten die Mieter aber die Miethöhe, da diese zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschritt. Sie erhoben Klage auf Rückzahlung der ihrer Auffassung nach zu viel gezahlten Miete und wollten festgestellt wissen, dass sie auch zukünftig weniger Miete entrichten müssen.

Das Landgericht Berlin lehnte die Ansprüche der Mieter ab. Die Richter begründeten das mit den Investitionen von über 58.000 Euro (680 Euro pro Quadratmeter). Selbst bei angenommenen Neubaukosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro Quadratmeter sei hier ein Drittel der Neubaukosten erreicht. Zwar seien keine energetischen Maßnahmen durchgeführt worden, dennoch sei ein erheblicher Bauaufwand in den unterschiedlichen Gewerken betrieben worden. Dies reiche aus.

Die im Anschluss angerufenen BGH-Richter wollten die Entscheidung so nicht stehen lassen. Denn zum einen hätten die Berufungsrichter bei der Ermittlung des finanziellen Aufwands die Instandhaltungskosten abziehen müssen. Dies gelte anteilig auch für die Kosten von modernisierenden Instandsetzungen für ältere Bauteile, selbst wenn die Bauteile noch nicht mangelhaft seien. Da das Landgericht den Anteil der Instandhaltungskosten aber nicht ermittelt habe, könne noch gar nicht entschieden werden, ob die ansetzungsfähigen Kosten ein Drittel der Neubaukosten erreichen.

Schließlich wollten die BGH-Richter auch die fehlenden energetischen Maßnahmen nicht unbeachtet lassen. Zwar müssen für eine „umfassende Modernisierung“ nicht in allen Gewerken Baumaßnahmen durchgeführt werden. Wenn energetische Maßnahmen entfallen, könne der notwendige neubaugleiche Zustand aber nur erreicht werden, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisierungen durchgeführt werden. Auch das habe das Landgericht aber noch nicht geprüft. Die BGH-Richter verwiesen daher an das Landgericht zurück. Dieses bekam den Auftrag, die offenen Fragen zu klären und dann erneut zu entscheiden.