Der Kläger ist Mieter einer 38 Quadratmeter großen Wohnung, die er 2017 zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro anmietete. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse; die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt unstreitig 255,29 Euro. In dem der Vermietung vorangegangenen Mietverhältnis war eine Miete in Höhe von 422 Euro vereinbart und gezahlt worden. Zuvor war die Wohnung – noch ohne Mietpreisbremse – zu 380 Euro vermietet worden.

Nach Anmietung der Wohnung rügte der neue Mieter, dass die vereinbarte Miete gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoße und verlangte erstens die Feststellung, dass er lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen müsse und zweitens die Rückzahlung der aus seiner Ansicht zu viel gezahlten Miete, die sich aus der Differenz der gezahlten Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. Der beklagte Vermieter bestand widerklagend auf die Zahlung der vereinbarten Summe.

Vor-Vormiete darf als „Ausnahme“ herangezogen werden

Der BGH hat daraufhin entschieden, dass der beklagte Vermieter die 380 Euro, die er bei der Vor-Vormiete verlangt hatte, im Rahmen der zulässigen Vormiete heranziehen und die Neuvertragsmiete bis zu dieser Höhe vereinbaren dürfe.

Zwar dürfe bei einer Neuvermietung grundsätzlich nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent vereinbart werden. War die Vormiete jedoch höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, so dürfe eine neue Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.

Direkte Vormiete war überhöht

Im entschiedenen Fall habe die direkte Vormiete, auf die sich der Vermieter zunächst gegenüber dem Mieter bezog, den erlaubten Rahmen der Mietpreisbremse überschritten. Die geforderten 460 Euro seien damit überhöht. Die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbarten 380 Euro könnten demnach als Vormiete herangezogen und die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent damit überstiegen werden.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass – aufgrund der Überhöhung auch der Vormiete – die Vor-Vormiete im Sinne der gesetzlichen Regelung die zuletzt geschuldete Miete darstelle und somit als Vormiete betrachtet werden könne.