Auch wenn Wohnraum – vor allem in den Ballungsräumen – gefragt ist: Immer wieder kommt es vor, dass Wohnungen oder Häuser für einige Monate leer stehen. Das ist für Vermieter insofern ärgerlich, als dass Kosten für die Wohnung anfallen, aber eben keine Mieteinnahmen generiert werden. Um Mietausfälle zu vermeiden, sind viele Eigentümer darum an Wegen interessiert, ihre Einnahmen zu stabilisieren, etwa über Mietpools.

Ein Mietpool ist eine Gemeinschaft von Eigentümern, die ihre Mieteinnahmen bündeln, um stabile und planbare Einkünfte zu erzielen. Dabei fließen die Mieteinnahmen aller beteiligten Wohnungen oder Häuser in eine gemeinsame Kasse, aus der dann die Ausschüttungen an die einzelnen Eigentümer gleichmäßig oder nach einem festgelegten Schlüssel erfolgen. Dieses Modell wird besonders bei Wohnanlagen, Ferienimmobilien oder Neubauprojekten angewendet, ist aber auch für Zusammenschlüsse einzelner Eigentümer möglich.

Formen von Mietpools
Die verschiedenen Formen von Mietpools variieren je nach Situation und Bedarf der Eigentümer:

Institutioneller Mietpool in Neubauten: Diese Form des Mietpools ist vor allem bei größeren Neubauprojekten verbreitet. Hier wird der Mietpool von Anfang an vom Bauträger oder einer professionellen Hausverwaltung organisiert. Alle Eigentümer, die eine Wohnung in der Anlage erwerben und sie nicht selbst bewohnen, treten automatisch dem Mietpool bei. Manche Projekte haben tatsächlich ausschließlich Kapitalanleger als Zielgruppe, etwa in Anlagen mit Ferienapartments. Die Verwaltung der Immobilie sowie die Vermietung erfolgen zentralisiert, die Mieteinnahmen werden gesammelt und aufgeteilt.

Privat organisierter Mietpool: Diese Form ist flexibler und kann von einzelnen Eigentümern initiiert werden. Mehrere Eigentümer schließen sich zusammen, um ihre Mieteinnahmen in einen gemeinsamen Pool einzubringen. Die Verwaltung kann in diesem Fall durch einen der Eigentümer, eine externe Verwaltung oder eine eigens gegründete Gesellschaft erfolgen. Diese Variante eignet sich besonders für Eigentümer, die mehrere kleinere Objekte an verschiedenen Orten besitzen und das Risiko von Leerständen oder Mietausfällen minimieren möchten.

Wie funktioniert ein Mietpool?
Das Grundprinzip eines Mietpools ist einfach: Alle Mieteinnahmen der beteiligten Objekte fließen in einen gemeinsamen Topf. Von dieser Gesamtsumme werden zunächst die Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und eventuelle Leerstände abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann nach einem vorher festgelegten Verteilungsschlüssel an die Eigentümer ausgeschüttet.

Der Verteilungsschlüssel kann unterschiedlich gestaltet sein. In der Regel orientiert er sich an der Größe und der Lage der jeweiligen Immobilie, aber auch andere Faktoren wie die Ausstattung oder der Zustand der Wohnung können eine Rolle spielen.

Wer verwaltet den Mietpool?
Die Verwaltung eines Mietpools ist eine zentrale Aufgabe, die in der Regel von einer professionellen Hausverwaltung oder einem spezialisierten Dienstleister übernommen wird. Bei privat organisierten Mietpools kann ein externer Verwalter beauftragt werden, der sich um alle Belange der Vermietung, Instandhaltung und Abrechnung kümmert. Eine gute Verwaltung sorgt dafür, dass Mieteinnahmen pünktlich eingehen, die Kosten fair verteilt werden und alle Eigentümer regelmäßig über die finanzielle Situation des Pools informiert sind. Sie übernimmt außerdem die Kommunikation mit den Mietern, die Abwicklung von Mietverträgen und gegebenenfalls das Inkasso von Mietrückständen.

Vorteile eines Mietpools
Ein Mietpool bietet zahlreiche Vorteile für Eigentümer, die ihre Risiken minimieren und stabile Einnahmen erzielen möchten: Einer der größten Vorteile ist die Streuung des Risikos. Durch die Bündelung der Mieteinnahmen wird das Risiko von Leerständen oder Mietausfällen auf mehrere Schultern verteilt. Sollte eine Wohnung längere Zeit leer stehen, fällt dies weniger ins Gewicht, da die Einnahmen aus den anderen Objekten den Verlust abfedern. Das macht die Vermietung einer Wohnung planbarer. Da die Mieteinnahmen gleichmäßig verteilt werden, können Eigentümer besser kalkulieren und ihre Finanzplanung stabiler gestalten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn die Mieteinnahmen zur Finanzierung von Darlehen oder für den Lebensunterhalt genutzt werden. Zudem können Eigentümer von Mieterhöhungen bei Neuvermietungen profitieren – selbst wenn in ihrer eigenen Wohnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

Ein weiterer Vorteil ist, dass die professionelle Verwaltung den Eigentümern alle Aufgaben rund um die Vermietung, Instandhaltung und Abrechnung abnimmt – und dadurch viel Arbeit und Stress erspart. Gerade für Eigentümer, die nicht vor Ort sind oder wenig Erfahrung in der Immobilienverwaltung haben, ist dies ein großer Pluspunkt. Durch die Verbundenheit über den Mietpool haben alle Eigentümer zudem ein größeres Interesse daran, ihre Immobilie in gutem Zustand zu halten und gemeinsame Entscheidungen so zu treffen, dass sie allen zugutekommen.

Nachteile und Risiken eines Mietpools
Eben jene Verbundenheit kann aber auch ein großer Nachteil sein: Denn die Eigentümer sind abhängig voneinander. In einem Mietpool müssen Entscheidungen in der Regel gemeinsam getroffen werden, was zu Verzögerungen oder Kompromissen führen kann. Wenn sich einzelne Mitglieder nicht an die Regeln halten, Zahlungen unterlassen oder intransparent kommunizieren, kann dies die gesamte Gemeinschaft belasten. Eigentümer sollten sich darum gut überlegen, ob sie sich für einen längeren Zeitraum binden möchten und ob dieses Modell zu den eigenen langfristigen Zielen passt. Mitunter ist es nicht einfach, den Mietpool wieder zu verlassen, schon gar nicht kurzfristig.

Es ist daher wichtig, die Vertragsbedingungen vorab klar zu regeln und Mechanismen zu generieren, um Konflikte zu lösen oder gar nicht erst entstehen zu lassen. Ein häufiges Streitthema ist beispielsweise die Modernisierung einzelner Wohnungen – wer bezahlt diese, wenn doch am Ende alle davon profitieren? Und wie wird mit dem vorübergehenden Mietausfall umgegangen? Eigentümer sollten die vertraglichen Regelungen des Mietpools genau prüfen und darauf achten, dass alle wichtigen Punkte, wie die Verteilung der Einnahmen, die Rechte und Pflichten der Beteiligten und die Verwaltungskosten, klar geregelt sind. Im Zweifel sollte man sich von einem Anwalt beraten lassen, um sicherzustellen, dass der Vertrag den eigenen Interessen entspricht.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die professionelle Verwaltung eines Mietpools Kosten verursacht, die aus den Mieteinnahmen gedeckt werden müssen. Diese Kosten sollten im Vorfeld genau kalkuliert werden, um sicherzustellen, dass sie die Rendite nicht übermäßig schmälern. Zudem sollte man bei der eingesetzten Verwaltung sicherstellen, dass diese transparent arbeitet und kontinuierlich über die finanzielle Situation informiert, etwa mit regelmäßigen Berichten und Abrechnungen, damit alle Entscheidungen dokumentiert und nachvollziehbar sind.

Sind all diese Voraussetzungen gegeben, kann ein Mietpool eine lohnende Investition sein und helfen, eigene Immobilien optimal zu bewirtschaften.