Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
Der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 15. April 2021 im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens seine Entscheidung mitgeteilt, dass das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für den Erlass des MietenWoG Bln – den sogenannten Mietendeckel – hat.

Mietendeckel ist verfassungswidrig
Die Verbote des Entgegennehmens und des Forderns von Mieten, die nach dem MietenWoG Bln als zu hoch gelten, sind daher nach der Verfassung unzulässig und hätten vom Berliner Gesetzgeber nicht erlassen werden dürfen. Das Bundesverfassungsgericht hat die Feststellung der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln rückwirkend auf den Tag seines Inkrafttretens festgestellt.

Folge des Beschlusses für nicht gezahlte Mieten
Aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts folgt, dass solche Mieten, die zwar mietvertraglich wirksam vereinbart, jedoch aufgrund der Regelungen des MietenWoG Bln zunächst nicht gezahlt worden sind, von den Mietern an die Vermieter nachgezahlt werden müssen.

Dem Vermieter steht somit ein Nachforderungsanspruch auf die zu wenig gezahlten Mieten zu. Dieser Anspruch erfasst ausstehende Mieten

• ab dem ersten Monat bei Mietvertragsverhältnissen, die nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln (23.02.2020) abgeschlossen worden sind,
• ab dem Monat Dezember 2020 bei Mietvertragsverhältnissen, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbart waren.

Ausstehende Mieten genau ermitteln
Der Vermieter sollte den ausstehenden Mietbetrag genau ermitteln. Hierzu ist das Schreiben des Vermieters an den Mieter heranzuziehen, mit dem der Mieter darüber informiert wurde, dass der Vermieter vorübergehend (bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts) einen geringeren als den mietvertraglich vereinbarten Mietbetrag entgegennimmt.

Aufforderung zur Nachzahlung ausstehender Mieten mit Fristsetzung
Der Mieter befindet sich mit den ausstehenden Mietbeträgen in Zahlungsverzug. Der Vermieter sollte den Mieter nunmehr auffordern, die ausstehenden Beträge unverzüglich an den Vermieter zu entrichten und dem Mieter hierfür eine (kurze) Frist setzen.

In Einzelfällen kann überlegt werden, ob dem Mieter ohne vorangegangene Mahnung sogleich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen wird, wenn der Zahlungsrückstand eine kündigungsrelevante Höhe erreicht hat. Hierzu sollte sich der Vermieter jedoch anwaltlich beraten lassen.

Aufforderung an das Bezirksamt bzw. die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, eingeleitete Verfahren sofort einzustellen
Ist der Vermieter an einem Auskunfts- oder Verbotsverfahren beteiligt, das von einem Bezirksamt oder der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geführt wird, muss er jetzt die Einstellung des Verfahrens beantragen; er kann sich nicht darauf verlassen, dass das Verfahren automatisch eingestellt wird; das gilt insbesondere, wenn bereits Bescheide in dem Verfahren ergangen sind.