Bereits in einigen Bundesländern wurden Mietenbegrenzungsverordnungen gekippt – also für unwirksam erklärt –, die nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Mietpreisbremse erlassen werden müssen, um Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass das jeweilige Land keinen Schadensersatz im Rahmen von Amtshaftungsansprüchen leisten muss, wenn einem Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Verordnung ein Schaden entstanden ist (Urteil vom 28. Januar 2021, III ZR 25/20).

Mieter fordert Rückzahlung zu viel gezahlter Miete
In dem in Hessen sich zugetragenen Fall befand sich eine Wohnung in einem Gebiet, in dem – nach der derzeit geltenden Mietenbegrenzungsverordnung – die Mietpreisbremse anwendbar war. Ein Mieter nahm daraufhin seinen Vermieter klageweise auf Rückzahlung angeblich zu viel gezahlter Miete in Anspruch. Die Klage wurde jedoch abgewiesen, weil die Mietenbegrenzungsverordnung mittlerweile für unwirksam erklärt wurde. Daraufhin wendete sich der Mieter an das Land Hessen und machte den entstandenen Schaden geltend.

Kein Anspruch gegen das Land Hessen
Der BGH entschied in letzter Instanz, dass der Mieter keinen Anspruch gegen das Land Hessen hat. Die Begründung: Ein Anspruch gegen das Land setze voraus, dass ein Amtsträger eine Pflicht gegenüber einem Dritten verletzt. Der Mieter ist aber in diesem Fall kein Dritter im Sinne der Norm. Dafür müsse nämlich eine besondere Beziehung zwischen dem Dritten und der verletzten Amtspflicht bestehen; das konkrete Rechtsverhältnis müsse betroffen sein. Gesetze und Verordnungen richten sich aber in der Regel an die Allgemeinheit und nicht an einen bestimmten Personenkreis. So sei es nach Ansicht der Richter auch bei der Mietenbegrenzungsverordnung, die sich an einen unüberschaubar großen und nicht individuell begrenzten Personenkreis richte.

Ein Amtshaftungsanspruch bestehe auch nicht deshalb, weil das Vertrauen des Mieters in die Mietenbegrenzungsverordnung enttäuscht wurde. Die Rechtsprechung des BGH erkenne nämlich Entschädigungen für Aufwendungen aufgrund enttäuschten Vertrauens auf die Wirksamkeit einer Rechtsnorm nicht an. Auch an dieser Stelle bedürfe es dafür einer Drittbezogenheit der Amtspflicht.

Urteil ist auch auf Vermieter übertragbar
Auch wenn das Urteil des BGH den Anspruch eines Mieters betrifft, so ist es auch auf Fälle übertragbar, in denen Vermieter Ansprüche gegen das Land geltend machen wollen. Auch hier dürfte es an der Drittbezogenheit fehlen, da die Verordnung nicht den einzelnen Vermieter, sondern einen großen, unüberschaubaren Personenkreis trifft.