Kündigungsfristen im Mietrecht

Mietvertragsverhältnisse sind auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Im Fall einer Kündigung sind wichtige Details zu beachten.

Von Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tabellen zu Kündigungsumständen (PDF)

Mietverhältnisse über Geschäftsraum können zeitlich befristet werden, ohne dass es hierfür einer besonderen Begründung bedarf. Die Beendigung der Vertragsbeziehung steht von Beginn der Mietzeit an fest. Da das Ende der Mietzeit für die Parteien nicht überraschend kommt, sie sich vielmehr auf diesen Zeitpunkt und die dann geschuldeten Leistungen vorbereiten können, bedarf es für sie keiner besonderen Sicherung.

In der Wohnraummiete soll eine zeitliche Befristung des Mietvertrags die Ausnahme und nur dann zulässig sein, wenn der Vermieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses für die Beendigung ein berechtigtes Interesse benennen kann. (1) Während der Mieter nur für eine außerordentliche fristlose Kündigung dem Vermieter einen Grund benennen muss, im Übrigen eine Kündigung nicht zu begründen braucht, muss der Vermieter bei nahezu allen Kündigungsvarianten ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses haben und dem Mieter angeben. (2) Ist der Grund der Kündigung das vertragswidrige Verhalten des Vertragspartners, bedarf es in den meisten Fällen einer vorangegangenen Abmahnung (3), damit der (abgemahnte) Vertragspartner das ihm vorgeworfene vertragswidrige Verhalten überprüfen und gegebenenfalls abstellen kann, um so der Kündigung des Vertrags zu entgehen.

Im Zusammenhang mit einer Beendigung des Mietverhältnisses bestehen unterschiedliche Interessen der Mietvertragsparteien. Damit diese sich auf die Beendigung und damit verbundene Folgen einstellen können, hat der Gesetzgeber einen Übergangszeitraum zwischen der mitgeteilten Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses und den Zeitpunkt der Beendigung geregelt – die Kündigungsfrist.

Drei Möglichkeiten der Kündigung
Eine ordentliche fristgemäße Kündigung soll ein Mietvertragsverhältnis geordnet zu Ende gehen lassen. Beendet der Vermieter auf diesem Weg das Mietverhältnis, ist die Dauer der ausgelösten Kündigungsfrist von der bisherigen Länge des Mietverhältnisses abhängig. In besonderen Fällen erhalten die Parteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis in einem kürzeren Zeitraum zu beenden oder einen vereinbarten Kündigungsausschluss (4) zu umgehen, wobei dies auch nicht dauerhaft der Fall sein soll, sondern oftmals zum erstmöglichen Zeitpunkt ausgeübt werden muss – die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. In Ausnahmefällen haben die Parteien auch die Möglichkeit, die vertragliche Beziehung sofort zu beenden – die fristlose Kündigung.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss in schriftlicher Form erfolgen um wirksam zu sein. (5) Die Kündigung eines Geschäftsraummietvertrags bedarf zu ihrer Wirksamkeit nur dann einer bestimmten Form, wenn die Vertragsparteien dies vereinbart haben.

Sowohl der die Kündigung Erklärende als auch der die Kündigung Erhaltende müssen genau zwischen den Kündigungsumständen unterscheiden, insbesondere zwischen dem Kündigungsgrund, dem Kündigungstag(6), der Kündigungsmöglichkeit und der Kündigungsfrist.

Der Kündigungsgrund ist der Anlass für eine Mietvertragspartei, das Mietverhältnis zu beenden. Jedenfalls bei einer ordentlichen Kündigung (7) und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (8) ist dieser Anlass als Kündigungsgrund in der Kündigungserklärung anzugeben und zu erläutern, damit sowohl die gekündigte Mietvertragspartei als auch gegebenenfalls ein angerufenes Gericht die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüfen kann. Vereinzelt verlangt der Gesetzgeber vom Kündigenden die Angabe der Berechtigung zur Kündigung. (9) Doch auch wo der Gesetzgeber nicht ausdrücklich eine Begründung der Kündigung fordert, sollte dennoch eine solche stattfinden, sodass zu einem späteren Zeitpunkt dem Kündigenden nicht vorgeworfen werden kann, er habe über seine Motive nicht rechtzeitig Auskunft gegeben.

Die Kündigungsmöglichkeit ist ein besonderer Zeitpunkt, der von der jeweiligen Mietvertragspartei nicht versäumt werden darf, um die ihm vom Gesetzgeber eröffnete privilegierte Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu nutzen. Diese Möglichkeit besteht meist jeweils nur einmalig, sodass im Fall des Verstreichenlassens des Kündigungszeitpunkts die Privilegierung entfällt.

Der Kündigungstag ist der Zeitpunkt, zu dem eine Erklärung abgegeben wird, um an ihm die Kündigungsfrist ermitteln zu können. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem Ausspruch der Kündigung und der Beendigung des Mietverhältnisses liegt.

Sachverhalte, bei denen eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, unterschiedliche Fristen zur Kündigung und etwaige Hemmnisse der Kündigung finden sich über das Mietrecht verstreut. Die online verfügbaren Tabellen geben einen Überblick und erleichtern damit das Auffinden und Anwenden der jeweils zutreffenden Kündigungsumstände.

(1) § 575 BGB

(2) § 573 Abs.3 S.1, § 569 Abs.4 für § 543 BGB Schmidt-Futterer/Blank § 569 Rdnr.76; Ausnahmen sind die §§ 564 und 549 Abs.2 BGB Schmidt-Futterer/Blank § 569 Rdnr.75

(3) § 573 Abs.3 S.1 BGB

(4) § 557a Abs.3 BGB

(5) § 568 BGB

(6) Schmidt-Futterer/Blank § 573d Rnr.10

(7) § 573 BGB

(8) §§ 543, 569 BGB

(9) § 573 aAbs.3 BGB

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