Voraussetzungen hierfür sind eine Umwandlung des Gebäudes in Wohnungseigentum, nachdem die Wohnung an den Mieter vermietet wurde, sowie ein anschließender Verkauf der Wohnung. Ob dies erfüllt ist, lässt sich aber nicht immer so leicht feststellen, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (VIII ZR 356/20) vom 22. Juni 2022 zeigt.

Ein komplexer Fall
Im konkreten Fall hatte ein Pärchen 1985 eine Wohnung in Berlin gemietet. Die Schwester der Frau zog als Untermieterin ein. Im Jahr 1997 teilten die beiden Eigentümer das Gebäude in Wohnungseigentum auf, und im Anschluss übertrug der eine Eigentümer seine Miteigentumsanteile auf den anderen. Dieser wurde nun Alleineigentümer aller Wohnungen. Als sich das Mieterpärchen 2014 trennte, trat der Mann mit Zustimmung des Vermieters aus dem Mietvertrag aus, und die bisherige Untermieterin trat als Mieterin in den Mietvertrag ein. Im Februar 2015 wurde die nun von den Schwestern als Mieterinnen bewohnte Wohnung verkauft. Wenige Monate später verstarb die erste Schwester, und die frühere Untermieterin war nun alleinige Mieterin der Wohnung. Schließlich kündigte der neue Vermieter der überlebenden Schwester 2018 wegen Eigenbedarfs. Diese berief sich auf die nach der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung auf zehn Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist des § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Fristbeginn erst bei Risikoerhöhung
Die BGH-Richter entschieden, dass die Kündigungssperrfrist zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war. Die Zehn-Jahres-Frist startete nämlich erst mit dem Verkauf der Wohnung 2015. Im Jahr 1997 war nur ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen Miteigentümer übertragen worden. Hierdurch ist aber das Risiko des Mieters, durch eine Eigenbedarfskündigung seine Wohnung zu verlieren, nicht gestiegen. Dies passiert erst, wenn die Wohnung einem neuen Eigentümer gehört. Die Kündigungssperrfrist soll den Mieter aber genau vor diesem gestiegenen Risiko schützen.

Kein Schutz von Untermietern
Es stellte sich aber zusätzlich die Frage, ob sich die überlebende Schwester überhaupt auf die Kündigungssperrfrist berufen konnte. Denn vor der Umwandlung in Wohnungseigentum war sie Untermieterin und keine Mieterin. Hierin sahen die BGH-Richter ebenfalls ein Problem. Denn die Kündigungssperrfrist soll den Mieter schützen und nicht etwaige Untermieter. Letztere können nicht den Schutz, den der Mieter genießt, für sich beanspruchen.

Übernommener Schutz
Die BGH-Richter sahen aber dennoch eine Möglichkeit, wie die verbliebene Mieterin sich auf die ihrer verstorbenen Schwester zustehende Kündigungssperrfrist berufen könnte. Dies wäre nämlich der Fall, wenn sie nach § 563a Absatz 1 BGB in deren Rechtsposition eingetreten wäre. Voraussetzung hierfür wäre aber, dass die beiden Frauen zum Todeszeitpunkt der einen Schwester noch gemeinsam in der Wohnung wohnten. Das konnten die Richter aber anhand der Akten nicht feststellen und verwiesen das Verfahren deshalb an die Vorinstanz zurück.