Am 9. April haben die Parteichefs von CDU, CSU und SPD den Koalitionsvertrag für die 21. Wahlperiode vorgestellt. Haus & Grund Deutschland hat die für Immobilieneigentümer und Vermieter relevanten Punkte untersucht. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Neuerungen.
Die erneute Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bestätigt den politischen Willen, weiter in den Mietwohnungsmarkt einzugreifen – trotz der empirisch belegten Ineffektivität dieses Instruments. Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 hat die Mietpreisbremse nicht zu einer nachhaltigen Entlastung von Wohnungssuchenden geführt, sondern vielmehr investitionsfeindliche Rahmenbedingungen geschaffen. Die Folge: Der Wohnungsneubau stockt, das Angebot an Mietwohnungen stagniert oder geht gar zurück, während die Nachfrage weiter steigt. In angespannten Märkten weichen immer mehr Menschen auf inoffizielle oder graue Formen der Wohnraumnutzung aus – insbesondere auf Untervermietung, auch ohne Genehmigung. Dadurch entsteht ein Marktsegment, das sich der Regulierung entzieht, aber sowohl für Untermieter als auch für Vermieter rechtlich unsicher ist. Bis Ende 2026 soll eine Expertengruppe eine Reform ausarbeiten, die auch weitere Themen wie die umstrittenen Indexmieten beinhaltet.
Eine kleinere Verbesserung besteht in der Verdoppelung der Kostengrenze von 10.000 auf 20.000 Euro im sogenannten vereinfachten Verfahren zur Modernisierungsmieterhöhung. Allerdings ist dies angesichts stark gestiegener Bau- und Handwerkerkosten überfällig, und die meisten Maßnahmen wie ein Heizungs- oder Fenstertausch überschreiten auch die neue Grenze locker, sodass das vereinfachte Verfahren nicht oft zur Anwendung kommt.
Grundsätzlich bleibt das eigentliche Dilemma bestehen: Um die Klimaziele zu erfüllen, setzt die Bundesregierung auf Modernisierungspflichten, deren Kosten von den privaten Eigentümern getragen werden müssen. Gleichzeitig wird jede Form der Kostenumlage politisch limitiert, um Mieterhöhungen zu begrenzen. Bei allen drei Verfahren zur Modernisierungsmieterhöhung bleiben die Kappungsgrenzen bestehen. In der Praxis bedeutet dies ein Anreizdilemma: Vermieter sollen investieren, dürfen aber nur sehr begrenzt die Kosten weitergeben – was notwendige Maßnahmen ausbremst oder aus finanziellen Gründen ganz verhindert. Besonders problematisch ist das für Bestandsimmobilien mit geringer Ausgangsmiete oder in Regionen mit angespannter sozialpolitischer Debatte.
Bislang wurden Mieten unter dem marktüblichen Niveau durch eine Kürzung des Werbungskostenabzuges bei der Einkommensteuer faktisch sanktioniert. Daher ist dieser Vorschlag grundsätzlich zu begrüßen – vorbehaltlich der tatsächlichen Ausgestaltung. Zumindest sollten die noch geltenden Einschränkungen beim Werbungskostenabzug ausschließlich auf Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen beschränkt und nicht mehr auf Mietverhältnisse mit fremden Dritten angewendet werden.
Die Möglichkeit, sich von einer Kündigung durch kurzfristige Zahlung „freizukaufen“, birgt die Gefahr eines wiederholten taktischen Missbrauchs: Mieter lassen es auf eine Kündigung ankommen, zahlen kurz vor Ablauf der Frist und bleiben im Objekt – bis zum nächsten Zahlungsverzug. Selbst wenn sich Vermieter zu einer Klage entschließen, vergehen oft viele Monate bis zur Entscheidung. Währenddessen besteht keine Rechtssicherheit: Zahlungsrückstände laufen auf, der Vermieter trägt die Nebenkosten weiter und hat keine Nutzungsmöglichkeit der Immobilie. Die geplante Regelung verlängert diesen Zustand künstlich – obwohl der Vermieter bereits rechtlich korrekt und unter Abwägung der Zumutbarkeit gekündigt hat.
Das jetzige Gesetz soll laut Koalitionsvertrag durch ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt werden, das technologieoffener, flexibler und einfacher sein soll. Dabei rückt die CO₂-Vermeidung als Steuerungsgröße in den Fokus. Entscheidend wird nun sein, wie die neue Regelung konkret ausgestaltet wird. Eine praxisnahe und verlässliche Berechnungsmethodik ist dabei entscheidend. Die Neugestaltung des Gesetzes ist zu begrüßen, da es mehr Flexibilität und technologieoffene Lösungen fördern dürfte. Die Sanierungs- und Heizungsförderung wird fortgesetzt, was für eine verlässliche Planung von Maßnahmen unabdingbar ist. Vermutlich wird sich durch das neue Gesetz im Ergebnis aber wenig ändern. Der Druck auf die Eigentümer wird bleiben, da Deutschland nach dem Klimaschutzgesetz bis 2045 klimaneutral sein soll.
Für selbst nutzende Eigentümer in einem ausgewiesenen Milieuschutzgebiet ist das eine positive Nachricht. Schließlich sind in solchen Gebieten sogenannte Luxussanierungen verboten – wie zum Beispiel der Einbau eines zweiten Waschbeckens im Badezimmer oder die Zusammenlegung von Räumen oder Wohnungen. Dies schränkt den Gestaltungsspielraum für Selbstnutzer in den eigenen vier Wänden erheblich ein.
Generell sollen in Milieuschutzgebieten energetische Modernisierung und barrierefreier Umbau für Mietende sozialverträglich ermöglicht werden. Hier bleibt abzuwarten, was dies für die Eigentümer bedeutet.
Finanzielle Anreize, die dem Wohnungsbau neuen Schwung verleihen, sind hilfreich für Eigentümer, die zum Beispiel nachverdichten, aufstocken, Grundstücke entwickeln oder umbauen wollen. Ob diese positiven Impulse zum Erfolg führen, bleibt abzuwarten angesichts der Aufnahme hoher Staatsschulden, die zu langfristig steigenden Zinsen und einer direkten Verteuerung des Bauens führen könnten.
Außerdem soll die Einhaltung der DIN-Normen gelockert werden, und nur noch sicherheitsrelevante Normen sollen verbindlich sein, um die Baukosten zu reduzieren. Auch das Abweichen von den sogenannten Regeln der Technik soll künftig keinen Mangel mehr darstellen und entsprechend im Mietrecht verankert werden. Damit finden sich zwei von Haus & Grund lange geforderte Maßnahmen zur Beschleunigung und Vergünstigung des Bauens im Koalitionsvertrag wieder.
Mit der „Starthilfe Wohneigentum“ soll es für Familien leichter werden, Eigentum zu erwerben. Der Koalitionsvertrag nennt dabei steuerliche Maßnahmen, Unterstützung bei fehlendem Eigenkapital, und auch die Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken soll geprüft werden. Das ist begrüßenswert, da die oft kritische Eigenkapitalhürde bei der erstmaligen Eigentumsbildung adressiert wird.
Außerdem sollen die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt und vereinfacht werden: ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung. Die bisherige KfW-Förderlandschaft ist zergliedert, häufig mit kurzfristigen Änderungen, komplizierten Bedingungen und vielen Detailregelungen.
Im Neubau soll der Effizienzhaus-55-Standard zeitlich befristet wieder förderfähig werden. Damit wird der Förderstopp der Ampelregierung von 2022 aufgehoben, um den Neubau in diesem Standard zeitlich begrenzt wieder zu aktivieren. Die Maßnahme wird helfen, Baukosten zu senken und Ressourcen zu sparen. Die Nachfrage dürfte hoch ausfallen, und es bleibt abzuwarten, wie lange die Förderung aufrechterhalten bleibt.
Eine steuerliche Entlastung peilt die neue Regierung für Erben von energetisch sanierungsbedürftigen Immobilien an. Dass energetische Sanierungskosten künftig steuerlich absetzbar sind, ist ein positives Signal für Erben. Der Vorschlag zielt damit auf eine Abmilderung der Doppelbelastung nach Erbfall und Sanierungsbedarf ab.
Weitere Regulierungen im Mietrecht?
Der Koalitionsvertrag sieht die Einsetzung einer Expertenkommission vor, die auf eine Ausweitung und Verschärfung mietrechtlicher Regulierungen schließen lässt. Sie soll bis zum 31. Dezember 2026 über Themen beraten wie
Anna Katharina Fricke, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland
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