Der Vermieter hat die Möglichkeit, nicht nur die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, sondern auch Kosten für kleine Instandhaltungen. Dabei muss er allerdings auf den eng begrenzten Rahmen achten.
Von Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag nichts Konkretes zur Mietstruktur vereinbart, hat der Vermieter sämtliche auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Zu diesen Lasten gehören insbesondere die wirtschaftlichen Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie die Betriebskosten. Zahlt der Mieter an den Vermieter eine Bruttomiete (entsprechend der vertraglichen Vereinbarung), so muss der Vermieter aus diesem Betrag alle Lasten ausgleichen.
Die Mietvertragsparteien können aber auch vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (1). Ist eine solche Vereinbarung wirksam getroffen worden, trägt das Risiko der Entwicklung der Betriebskosten nicht mehr der Vermieter, sondern der Mieter. Bei einer solchen Vereinbarung sollten die Parteien auch übereinkommen, ob der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen leistet.
Während der Vermieter dem Wohnraummieter die Betriebskosten übertragen kann (2), ist ihm dies bezüglich der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nur in einem eng begrenzten Rahmen möglich. Grundsätzlich muss der Vermieter von Wohnraum die Kosten für Reparaturen und Mangelbeseitigung selbst tragen; hierfür erhält er die mit dem Mieter vereinbarte (Nettokalt-)Miete. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, einen Teil der Instandhaltung auf den Mieter zu übertragen – teilweise die Vornahme selbst, teilweise nur die dafür aufgewendeten Kosten.
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Dabei handelt es sich um eine Instandhaltung der Mietsache, die unter Einhaltung der von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu entwickelten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden können. In diesem Fall muss dann der Mieter selbst rechtzeitig für die Instandhaltung der Mietsache sorgen und die erforderlichen Maßnahmen vornehmen.
Darüber hinaus ist es zulässig, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen überträgt. Das gilt aber nur für die Kosten einer solchen Instandhaltungsmaßnahme, nicht jedoch für die Vornahme der Reparatur selbst. Die erforderliche Reparaturmaßnahme muss der Vermieter vielmehr selbst in die Wege leiten, gleich ob durch eine persönliche Tätigkeit oder durch Beauftragung eines Fachhandwerkers.
Wirksame Vereinbarung im Mietvertragsverhältnis
Die Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen ist dann wirksam, wenn die Verpflichtung des Mieters nur bestimmte Einrichtungsgegenstände der Wohnung erfasst. Denn der Mieter soll nicht für Gegenstände die mittelbar zum Mietobjekt gehören (zum Beispiel im Bereich der Gemeinschaftsflächen) und auch nicht sämtliche Objekte in der Wohnung die Instandhaltungskosten tragen müssen, sondern nur für solche, auf die er regelmäßig zugreift, die er also dauerhaft in Gebrauch hat. Die Verlagerung der Kostenlast auf den Mieter ist dann sachgerecht, wenn er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen.
Die Vereinbarung muss auch eine Regelung darüber enthalten, wie hoch die Belastung des Mieters durch die Kosten der Instandsetzung sowohl im Einzelfall als auch für das gesamte Jahr sein soll. Dabei sind die von der Rechtsprechung vorgegebenen Grenzen zu berücksichtigen. Für den Einzelfall darf die Vereinbarung den Betrag in Höhe von 120 Euro nicht überschreiten. Es soll auch für einen festgelegten Zeitraum eine Beschränkung gegeben sein, wenn in diesem mehrere Kleinreparaturen anfallen. Für den Zeitraum eines Jahres sollte die Regelung maximal sechs Prozent der Nettokaltmiete betragen.
Insbesondere der Einzelfallbetrag erfüllt eine wichtige doppelte Funktion. Neben der Begrenzung der Pflicht zur Kostentragung des Mieters definiert die Betragshöhe auch das Vorliegen einer Kleinreparatur. Haben die Mietvertragsparteien einen Betrag in Höhe von 120 Euro vereinbart, so liegt im Fall von Instandsetzungskosten für die Maßnahme in Höhe von 150 Euro keine Kleinreparatur vor. Nur Maßnahmen, deren Durchführung die vereinbarte Höhe (hier: 120 Euro) nicht überschreiten, sind eine Kleinreparatur. Erfordert die Maßnahme höhere Kosten, liegt begrifflich keine Kleinreparatur (mehr) vor.
Der Vermieter ist also nicht berechtigt, einen Teil der Reparaturkosten aus einer teureren Maßnahme auf den Mieter umzulegen. Dann erfüllt die Vereinbarung nicht mehr die Voraussetzungen für eine Anspruchsgrundlage für die Kostenerstattung.
Der Umfang der in die Kleinreparaturklausel einbezogenen Objekte wird zunächst der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) entnommen (3). Dort wird aufgeführt, dass die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden umfassen – an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Deren Zustand und Lebensdauer hängen vom Umgang des Mieters mit ihnen ab. Zwischenzeitlich wird aufgrund des Alters der Regelung auch eine leichte Erweiterung der Definition beispielsweise auf Gegensprechanlagen wird für zulässig erachtet.
Katalog der Maßnahmen
Als Maßnahmen im Rahmen der Kleinreparatur kommen alle Instandsetzungen an den betroffenen Gegenständen und Einrichtungen in Betracht. Maßnahmen an Gegenständen, die nicht unter den Kreis der erfassten Gegenstände fallen, gehören dagegen nicht zum Anwendungsbereich der Kleinreparaturklausel.
Kosten der Maßnahmen
Ist zwischen den Mietvertragsparteien eine Kostentragung des Mieters wirksam vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, alle für die jeweilige Maßnahme anfallenden Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Es findet somit keine Unterscheidung statt zwischen Lohnkosten für den Handwerker, Materialkosten und Mehrwertsteuer. Der sich aus der Rechnung ergebende Endbetrag ist vom Mieter zu tragen, solange der Betrag nicht die vereinbarte Grenze der Kleinreparatur überschritten hat.
Ausführung der Maßnahmen
Bei der Durchführung von Kleinreparaturen handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme (4), die dem Mieter rechtzeitig anzukündigen ist. Während der Zeitpunkt, der Inhalt und die ausführenden Personen der Maßnahme genau zu beschreiben sind, bedarf es im Rahmen der Ankündigung nicht der Mitteilung an den Mieter, wie hoch die Kosten der bevorstehenden Maßnahme sein werden.
Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Erhaltungsmaßnahme des Vermieters zu dulden. Hat er im Zusammenhang mit der Erhaltungsmaßnahme eigene Aufwendungen, kann er sich diese vom Vermieter ersetzen lassen und hierauf sogar einen Vorschuss fordern. Diese Aufwendungen des Mieters fließen jedoch nicht in die vom Vermieter aufzuwendenden Instandhaltungskosten ein und erhöhen damit nicht den Aufwand des Vermieters bei der Beurteilung des Vorliegens einer Kleinreparatur im Sinne der vereinbarten Klausel.
Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen
Hat der Vermieter die Maßnahme durchgeführt und sind ihm die Kosten vom Mieter erstattet worden, kann der Mieter die Herausgabe der Originalrechnung der beauftragten Handwerkerfirma verlangen. Der Mieter hat die Möglichkeit, die von ihm für die Reparatur aufgewendeten Kosten beim Finanzamt im Rahmen der haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen anzubringen.
Die Vereinbarung über die Tragung der Kosten für Kleinreparaturen an bestimmten Objekten in der Mieterwohnung unterliegt keiner Dynamik. Es ist daher nicht möglich zu vereinbaren, dass die Bemessungsgrundlage einer Kleinreparatur (120 Euro) im Laufe der Zeit ansteigt und somit in Zukunft auch höhere Beträge in den Anwendungsbereich der Kleinreparatur fallen.
Die Kleinreparaturklausel ermöglicht es dem Vermieter, den Mieter verschuldensunabhängig für Schäden an der Mietsache in Haftung zu nehmen. Die Haftung des Mieters ist begrenzt auf den Betrag in der vereinbarten Höhe.
Unabhängig davon haftet der Mieter für solche Schäden, die er oder Personen, die die Mietsache mitnutzen (zum Beispiel Familienangehörige, Untermieter usw.) schuldhaft an der Mietsache verursachen. Eine solche Haftung ist betragsmäßig nicht begrenzt und besteht daher in voller Höhe der Verantwortlichkeit des Mieters.
(1) § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB
(2) anhand des Katalogs des § 2 Betriebskostenverordnung
(3) § 28 Absatz 3 II. BV
(4) im Sinne des § 555a BGB
