Mietpreisbremse in Berlin

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.[2] Berlin ist ein solches vom Senat ausgewiesenes Gebiet[3], so dass bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages nur eine zulässige Miete wirksam vereinbart werden kann.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel anhand des zum Zeitpunkt des Abschlusses[4] des Mietvertrages anwendbaren Berliner Mietspiegels ermittelt. [5]

Die Regelungen der §§ 556d ff BGB stehen in den Vorschriften zur Wohnraummiete [6] und betreffen somit ausschließlich Mietverträge über Wohnraum. Sie finden daher Anwendung auf Mietverträge, die über Wohnraum aber mit Geschäftsraumnutzung abgeschlossen werden und finden keine Anwendung auf Mietverträge über Geschäftsraum mit Wohnraumnutzung. Die Regelungen sind schließlich anwendbar für Mietverträge, die über Geschäftsraum mit entsprechender Nutzung abgeschlossen, in denen jedoch die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart wurde.

Mit der Entscheidung vom 22. Februar 2023 hat sich die 64. Zivilkammer des Landgericht Berlin zur Zulässigkeit der Vermietung von Kellerraum und Wohnraum in gesonderten Mietverträgen geäußert. Nach der dort eingenommenen Auffassung stehen die Regelungen der Mietpreisbremse der Möglichkeit des Abschlusses gesonderter Mietverträge über Kellerraum neben vereinbarten Mietverträgen über Wohnraum entgegen. Zur Begründung wird angeführt, dass die gesonderte Vermietung des Kellers auf eine Umgehung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hinausliefe, es sich um eine unübliche Vertragsgestaltung mit der Folge der Einordnung als Umgehungsgeschäft handele, es in Berlin nämlich dem ortsüblichen Standard entspreche, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst und die vereinbarte strikte Bindung des Bestands des Kellerraummietvertrages an das Wohnraummietverhältnis sich nicht als eigenständiges Mietverhältnis begreifen lasse.[7]

Vertragsfreiheit

Das Zivilrecht unter dem Geltungsbereich des Grundgesetzes geht zunächst von einer Vertragsfreiheit aus. Daraus folgt, dass die eine vertragliche Vereinbarung abschließenden Parteien insbesondere betreffend den Inhalt der Vereinbarung keinen Beschränkungen unterliegen. Solche ergeben sich jedoch dann aus einzelnen Verbotsgesetzen. Diese finden sich speziell im Mietrecht in den Anordnungen des Gesetzgebers, wonach eine von der gesetzlichen Regelung „zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist“.

Die die Vertragsfreiheit im Mietrecht einschränkenden Vorschriften verbieten es den Mietvertragsparteien jedoch    nicht, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu definieren und zu vereinbaren. Vielmehr obliegt diese Vereinbarung uneingeschränkt den den Mietvertrag schließenden Parteien.[8] Bei genauer Betrachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss sogar festgestellt werden, dass das Gericht die Vertragsparteien offen kritisiert, wenn sich zu bestimmten Sachverhalten des Mietvertragsverhältnisses keine Regelungen finden.[9]

Haben die Mietvertragsparteien keine Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand getroffen, sind die Gerichte gehalten, im Wege der Auslegung den Vertragsgegenstand bzw. den vertragsgemäßen Gegenstand zu ermitteln. Hierfür ist dann maßgeblich auf das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte abzustellen.[10]

Hinsichtlich der Zusammensetzung der Räume der Mietsache ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ersichtlich, dass bei der Vermietung bestimmte Räume oder Flächen – außerhalb der Wohnung – vorhanden sein müssen, die die Vereinbarung oder Teile der Vereinbarung erst wirksam machen; mithin kann die gesonderte Vermietung von Flächen außerhalb der Wohnung nicht zu seiner Unwirksamkeit führen.

Nach der gesetzlichen Regelung und der höchstrichterlichen Rechtsprechung bleibt es somit den Mietvertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit überlassen autonom zu bestimmen, welche Flächen außerhalb der Wohnung mit zum vertraglichen Zustand der Mietsache gehören und welche von der Vereinbarung ausgenommen sein sollen.

Soweit unter Hinweis auf § 48 BauO Bln die Ansicht[11] vertreten wird, dass bei bestimmten Gebäudeklassen ein ausreichend großer Abstellraum zur Wohnung gehört, ist nicht ersichtlich, dass es sich dabei um einen Kellerraum oder um eine andere Fläche außerhalb der Wohnung handeln soll. Zudem spricht die Regelung lediglich davon, dass ein Abstellraum herzustellen ist; von einer zwingenden Gebrauchsüberlassung oder einer bestimmten Ausgestaltung der Gebrauchsüberlassungsabrede der Parteien ist im Gesetz nicht die Rede.[12]

Selbst wenn die im Rahmen eines Mietvertrages vereinbarte Mietsache nicht den (vertraglichen) Anforderungen entsprechen sollte, hat dies nicht – und zwar zum Schutz des Mieters – die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung zur Folge, sondern gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Neben dieser Rechtsfolge ist das vom Mieter mit dem Vermieter vereinbarte Entgelt in angemessener Höhe gemindert, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel nicht unerheblich gemindert ist.[13]

Vorliegend geht es jedoch nicht um die Frage des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache und somit um die Festlegung der vom Mieter in zulässiger Höhe vereinbarten aber aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache geminderten Miete, sondern um die Frage der Zulässigkeit der Vereinbarung einer bestimmten Mietsache durch die Mietvertragsparteien. Hierzu stellt sich das Landgericht Berlin in der genannten Entscheidung auf den Standpunkt, dass der gesonderte Abschluss eines Kellerraummietvertrages neben einem Wohnraummietvertrag als Umgehungsgeschäft der Mietpreisbremse nicht zulässig und damit nicht wirksam sein soll.[14]

Verbotsnormen

Im gesamten Zivilrecht, insbesondere auch im Mietrecht ist keine Verbotsregelung zu finden, die es den Mietvertragsparteien untersagt, über unterschiedliche Flächen gesonderte Mietverträge abzuschließen. Ein solches Verbot ergibt sich insbesondere auch nicht aus der Regelung des § 556g Absatz 1 Satz 1 BGB. Denn zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen von den Vorschriften der Mietpreisbremse in diesem Sinne beschränken sich auf solche, die die Anwendbarkeit der mieterschützenden Vorschriften einschränken sollen oder etwaige Erschwerungen der dem Mieter zustehende Rechte und Ansprüche zum Inhalt haben.[15] Das ist jedoch in dem gesonderten Abschluss eines Mietvertrages über einen Kellerraum nicht der Fall.

Keine Analogien

Keiner ausführlichen Erörterung bedarf der Umstand, dass eine analoge Anwendung irgendeiner Verbotsnorm aus dem Zivilrecht oder benachbarter Rechtsmaterien nicht möglich ist. Das ergibt sich insbesondere aus dem Umstand, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse seit ihrem erstmaligen Inkrafttreten mehrfach geändert wurden und somit keine für eine etwaige Analogie erforderliche Regelungslücke feststellbar ist.

Kellerraum ist dem Anwendungsbereich der Regelungen der Mietpreisbremse von Anfang an entzogen

Die Mietpreisbremse soll mietpreisdämpfende Wirkung bei der Vermietung von Wohnraum haben. Ein Keller ist jedoch regelmäßig kein Wohnraum. Wohnraum sind zunächst diejenigen Flächen, die öffentlich-rechtlich zu Wohnraum gewidmet worden sind. Das ist bei Kellerräumlichkeiten grundsätzlich nicht der Fall. Auch wird die Kellerfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche dann nicht mitberücksichtigt, wenn die Mietvertragsparteien nicht eine anders lautende Vereinbarung getroffen haben. Denn die Feststellung der Wohnfläche erfolgt dann nach der Wohnflächenverordnung oder nach der in diesem Punkt identischen Vorgängerregelung in der II. Berechnungsverordnung.[16] Daraus folgt, dass jede Miethöhevereinbarung betreffend Kellerräume dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB entzogen ist.

Rechtsgrundlage der landgerichtlichen Entscheidung

Festzustellen ist zudem, dass das Landgericht Berlin keine Norm aus dem BGB zu benennen vermag, auf die es seine Entscheidung gründen will. Vielmehr wendet das Landgericht die Regelungen der Mietpreisbremse unzulässigerweise analog an, wenn es meint, durch die Vertragsgestaltung würde die Kellerraumvermietung dem Anwendungsbereich entzogen. Die vom Landgericht Berlin eingenommene Auffassung kann somit nicht mit einer entsprechenden (mietrechtlichen) (Verbots)Norm begründet werden; die Ansicht wird lediglich mit der Annahme einer (angeblichen) Umgehung de Mietpreisbremse begründet.

Auch wenn zunächst nochmals ausdrücklich darauf hinzuweisen ist, für welche Mietverhältnisse die Regelungen der Mietpreisbremse ausschließlich Anwendung finden und es somit sowohl an einem unmittelbaren als auch analogen Anwendungsbereich für die Anmietung von Kellerraum gänzlich fehlt, ist auch bei genauer Prüfung festzustellen, dass die vom Landgericht Berlin unterstellten nachteiligen Folgen für den Mieter nicht gegeben sind.

Auswirkung gesonderter Vermietungsvereinbarungen

Die Mietpreisbremse erlaubt nur die Vereinbarung einer zulässigen Miete bei Abschluss des Mietvertrages über Wohnraum. Diese errechnet sich bei Ausbleiben von Ausnahmen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird anhand des aktuellen Berliner Mietspiegels ermittelt.

Zentraler Punkt eines jeden Berliner Mietspiegels ist die Mietentabelle, die Wohnraum nach dem Zeitpunkt seiner erstmaligen Bezugsfertigkeit, die Größe der Wohnung sowie die Lage der Wohnung in der Stadt unterteilt. Bei der Prüfung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete ist die in Frage stehende Wohnung zunächst in das zutreffende Mietspiegelfeld einzuordnen.

Jedes Mietspiegelfeld weist – soweit ausreichende Werte bei der Datenerhebung festgestellt werden konnten – eine Spanne von einem Unterwert über den Mittelwert bis hin zum Oberwert auf. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf es mithin der genauen Feststellung von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen, die in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zusammengefasst sind.

Im aktuellen Berliner Mietspiegel 2023 findet sich in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als zweites wohnwertminderndes Merkmal „kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“. Die Nichtvermietung eines Kellerraums im Rahmen eines Wohnraummietvertrages hat mithin mindernde Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und somit auch begrenzende Wirkung auf die Höhe der nach der Mietpreisbremse zulässigen Mietzinsvereinbarung. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass die Mitvermietung eines Kellerraums im Rahmen eines Wohnraummietvertrages bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu einer Erhöhung derselben und somit zu einer höheren zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse führt.

Das Ausbleiben der Mitvermietung von Kellerraum im Rahmen eines Mietvertrages über Wohnraum stellt sich aufgrund der sich daraus ergebenden geringeren ortsüblichen Vergleichsmiete und einer daher niedrigeren zulässigen Miete also nicht als nachteilig für den Mieter dar. Ist kein Nachteil für den Mieter gegeben, kann nicht einmal ansatzweise davon ausgegangen werden, dass die gesonderte Vermietung eines Kellerraums eine Umgehung der Mietpreisbremse darstellen könnte.

Ortsüblicher Vermietungsstandard

Bemerkenswert sind die Ausführungen des Landgerichts, es würde in Berlin dem ortsüblichen Standard entsprechen, einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum zu vermieten.

Womit das Landgericht Berlin seine Auffassung begründen möchte, bleibt dem Leser vorenthalten. Das Gericht vermag nicht näher auszuführen, wie bzw. anhand welchen genauen Zahlenmaterials es diese Behauptung aufstellen will. Bis zur Begründung dieser Behauptung ist sie vollumfänglich zu bestreiten. In diesem Zusammenhang müsste das Landgericht Berlin auch genauer ausführen, wo sich die seiner Ansicht nach anstelle eines Kellerraums vergleichbaren Abstellräume in einer Mietsache befinden sollen. Zudem geht der Bundesgerichtshof bekanntermaßen auch davon aus, dass es den Mietvertragsparteien keinesfalls verwehrt ist, einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand als vertragsgemäß zu vereinbaren.[17] Ohne dass es der Ermittlung eines etwaigen Unterschiedes zwischen Mindeststandard und ortsüblichem Standards bedarf, kann ohne Zweifel davon ausgegangen werden, dass es den Mietvertragsparteien auch gestattet ist, einen von dem ortsüblichen Standard abweichenden Zustand der Mietsache als vertragsgemäß wirksam zu vereinbaren.

Aber selbst, wenn man der Auffassung des Landgerichts Berlin ohne Prüfung folgen und einen ortsüblichen Standard der Vermietung der Wohnung mit einem Kellerraum annehmen wollte, ist nicht ersichtlich und vom Landgericht Berlin auch nicht dargetan, warum eine gesonderte Vermietung von Wohnung und Kellerraum zu einer unzulässigen Umgehung von mietpreisrechtlichen Vorschriften führen sollte. Denn allein der Umstand, dass etwas ortsüblich ist, vermag noch nicht die Unzulässigkeit eines davon abweichenden Handelns zu begründen, zumal die Ortsüblichkeit wie dargelegt kein Umstand zur Ermittlung der (Un)Zulässigkeit einer vertraglichen Vereinbarung ist, sondern im Falle des Fehlens von Parteivereinbarungen Auslegungskriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache.

Enge Verbindung der Mietvertragsverhältnisse

Selbst der Umstand, dass der Bestand des einen Mietvertragsverhältnisses an den des anderen Vertrages gebunden ist, kann nicht zum Ergebnis der Unzulässigkeit einer der beiden Vertragsabschlüsse führen. Hierzu nimmt das Landgericht auch nur eine Ausnahme bei der Vermietung eines Kellers im Zusammenhang mit einem Wohnraummietvertrag an, während es dieselbe Vertragskonstellation bei einem Kfz-Stellplatz für unkritisch erachtet. Hierbei bleibt jedoch unberücksichtigt, dass der Berliner Mietspiegel 2023 in der Merkmalgruppe 5 als wohnwerterhöhendes Merkmal ein „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe und ausreichend dimensioniert“ aufführt. Es bleibt den Mietvertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit überlassen, die Dauer des Bestehens von (insbesondere Nichtwohnraum-) Mietverträgen zu vereinbaren.

Entwicklung der Miete für Wohnraum in Berlin

Schließlich lässt das Landgericht Berlin insbesondere die jüngere Entwicklung des Mietpreisrechts in Berlin gänzlich außer Acht. In den Jahren 2019 bis 2021 gab es vom Berliner Gesetzgeber den Versuch, den eine nach den spezifischen Berliner gesetzlichen Regelungen zu hohe Wohnraummiete vereinbarenden Wohnraumvermieter zu kriminalisieren.[18] Hierzu wurde unter anderem das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin erlassen, der sogenannte Mietendeckel.[19] Obgleich das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 25. März 2021[20] das Vorhaben als eindeutig verfassungswidrig erklärte, hatte es in zwei dem Hauptsacheverfahren vorangegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren die Auffassung eingenommen, dass der Ausgang der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit „völlig offen“ sei[21].

Hierdurch wurde das verfassungswidrige MietenWoG Bln für den Zeitraum vom 22. Februar 2019 bis zum 25. März 2021 anwendbar gehalten. Durch die nichtige Regelung wurde den Wohnungsaufsichtsämtern vorübergehend die Möglichkeit eröffnet, nach dem BGB zulässige Erklärungen des Vermieters betreffend die Miethöhe zu verbieten, verbunden mit entsprechenden Bußgeldandrohungen. Teilweise wurde sogar von Berliner Amtsgerichten und von einer Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin die Ansicht vertreten, das Gesetz sei verfassungsgemäß und damit bei Entscheidungen über Mieterhöhungszustimmungsbegehren anspruchsverkürzend anwendbar. Diese – vorübergehende – Rechtslage führte zu erheblichen Verunsicherungen der Mietvertragsparteien und hat bis heute erhebliche Auswirkungen.

Das MietenWoG Bln regelte die erlaubte (Netto-) Miethöhe[22] und war ausschließlich auf die Wohnraummiete anwendbar[23]. Auf andere Mietvertragsverhältnisse als zum Wohnen fand das Gesetz keine Anwendung. Fraglich war also, ob auch Mietverträge unter den Anwendungsbereich des Gesetzes zu subsumieren waren, die nicht ausschließlich eine Wohnraummiete zum Gegenstand hatten, sondern auch andere Leistungen des Vermieters, insbesondere die (Mit-) Vermietung von Flächen, die keine Wohnflächen bzw. keine zum Wohnen bestimmten Flächen waren.

Der Autor hatte dies bereits zum damaligen Zeitpunkt problematisiert und war zu dem Ergebnis gekommen, dass die Mietvertragsverhältnisse, die nicht ausschließlich eine Wohnraummiete zum Gegenstand hatten – sogenannte gemischte Mietverhältnisse – nicht unter die Bußgeldandrohung des Mietenwohngesetz fielen.[24] Es war daher nicht nur konsequent, sondern zur Abgrenzung der unterschiedlichen Mietvertragsverhältnisse zwingend erforderlich, Mietverhältnisse über Wohnraum und Mietverhältnisse über andere nicht zum Wohnen bestimmte Flächen voneinander abzugrenzen, indem voneinander getrennte Mietverträge abgeschlossen werden. Nur so war sichergestellt, dass die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Nichtwohnraum und damit die vereinbarte Miete für Nichtwohnraum aus dem Anwendungsbereich der Verbotstatbestände des MietenWoG Bln ausgenommen waren.[25]

Diese verfassungswidrige Gesetzgebung des Landes Berlin hatte somit dazu geführt, dass Vermieter gezwungen waren, nicht dem Wohnen dienende Flächen außerhalb der Wohnung mittels eines gesonderten Mietvertrages zum Gebrauch zu überlassen. Auch diese historische Entwicklung des Berliner Mietpreisrechts hat das Landgericht im Rahmen seiner Entscheidung offensichtlich gänzlich unberücksichtigt gelassen.

Ergebnis

Auch weiterhin ist sowohl nicht ersichtlich, warum Flächen außerhalb der Wohnung, die nicht der Wohnraumnutzung dienen, nicht in gesonderten Mietvertragsverhältnissen vermietet werden sollten, als auch dringend zu empfehlen, aus Gründen der Klarheit und der Abgrenzung der Nutzungsvereinbarungen zukünftig gesonderte Mietverträge abzuschließen. Wie oben dargestellt existiert keine Norm und kein anderer Rechtssatz im Zivilrecht, die eine gesonderte Vermietungspraxis verbietet; die gesonderte Vermietung eines Kellerraums stellt keine unzulässige Umgehung der Vorschriften der Mietpreisbremse dar.