Die Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Unterlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus ihr wird nicht nur die Liquiditätsentwicklung der Gemeinschaft ersichtlich. Die Jahresabrechnung ist auch die Grundlage für die Einzelabrechnungen und somit für die zukünftigen Zahlungspflichten der einzelnen Eigentümer.

Daher erscheint es nicht verwunderlich, dass die Beschlüsse über eine Jahresabrechnung oftmals angefochten werden. In seinem Urteil vom 25. September 2020 (V ZR 80/19) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) nun damit auseinandergesetzt, welche Vorgaben eine Jahresabrechnung erfüllen muss, um vor Gericht Bestand zu haben.

Plausible Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Zunächst entschieden die Richter, dass eine Jahresabrechnung eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist. Sie ist schon dann als schlüssig zu bewerten, wenn sie die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie die nach Kostenart aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben enthält. Wenn der Anfangsbestand zuzüglich der Einnahmen und abzüglich der Ausgaben dem Endstand entspricht, dann ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.

Optionale Aufteilung auf Konten
Bei der Darstellung von mehreren Gemeinschaftskonten steht dem Verwalter ein Ermessen zu. So müssen die Einnahmen und Ausgaben nicht kontobezogen dargestellt werden. Der Verwalter kann diese Art der Darstellung aber wählen. Hierbei müssen allerdings Kontenüberträge aufgeführt werden, damit die Endstände der Konten plausibel bleiben. Allerdings müssen diese Buchungen als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden. Eine Addition der Anfangs- sowie der Endstände der Konten muss in der Abrechnung nicht enthalten sein. Diesen simplen Rechenschritt können die Eigentümer bei Bedarf selber vornehmen.

Instandhaltungsrücklage
Schließlich erläuterten die Richter noch, dass sich die Darstellung der Instandhaltungsrücklage auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten hinsichtlich des Soll- und Ist-Bestandes bezieht. Hierbei entspricht die buchhalterische Ist-Zuführung regelmäßig nicht den in der Jahresabrechnung aufgeführten auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen, da Zahlungen erst nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes eingehen können. Auch der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage muss nicht zwangsläufig dem Stand eines für die Gemeinschaft geführten Tagesgeldkontos entsprechen. Denn die Instandhaltungsrücklage muss nicht auf einem separaten Konto und auch nicht nur auf einem Konto geführt werden.

Da die im konkreten Fall angefochtene Jahresabrechnung die obigen Vorgaben eingehalten hat, hat der BGH die Anfechtungsklage abgewiesen.

Hinweis
Eine Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist nach der WEG-Reform nicht mehr möglich. Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 28 Absatz 2 WEG nF nur noch über die Abrechnungsspitzen und nicht mehr über die Jahresabrechnung. Da der Verwalter aber weiterhin eine Jahresabrechnung erstellen muss und die Wohnungseigentümer diese auch einfordern können, werden die in dem Urteil getätigten Ausführungen des BGH auch zukünftig weiterhin relevant sein.