Im Gegensatz zu Mietern, die sich im Schadensfall an den Vermieter wenden können, sind Immobilienbesitzer selbst für die Instandhaltung ihres Hauses oder ihrer Wohnung verantwortlich. Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung einer Heizungsanlage, eine Dachabdichtung oder Arbeiten an der Fassade. Die Kosten dafür können schnell in die Tausende oder gar Zehntausende gehen und sind oft kaum vorhersehbar. Rücklagen helfen dabei, finanzielle Engpässe zu überbrücken und das Eigenheim langfristig zu sichern.

Wer braucht einen Notgroschen?

Als Hauseigentümer ist man ganz alleine verantwortlich für die Instandhaltung von Immobilie und Grundstück. Hier ist ein ausreichend hoher Notgroschen unabdingbar – einerseits für planbare Modernisierungsmaßnahmen wie dem Austausch der Heizung, andererseits für plötzlich notwendige Reparaturen wie etwa defekter Wasserhähne. Wohnungseigentümer haben es da etwas leichter, denn sie sind üblicherweise Teil einer Wohneigentümergemeinschaft, die nach dem Wohneigentumsgesetz eine Erhaltungsrücklage anlegen muss, welche wiederum mit dem Hausgeld gezahlt wird. Die Erhaltungsrücklage wird für alle Aufwände genutzt, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, beispielsweise Fassadenarbeiten oder Reparaturen im Treppenhaus. Nichtsdestotrotz ist es für jeden Wohnungseigentümer ratsam, unabhängig von dieser Rücklage einen Notgroschen für das Sondereigentum anzulegen.

Höhe der Rücklagen

Aber wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein? Daran scheiden sich tatsächlich die Geister. Es hängt einerseits davon ab, ob man die Rücklage für eine Wohnung oder ein Haus bildet, andererseits davon, wie alt die Immobilie und in welchem Zustand sie ist. Während bei einem neu gebauten Haus oder einer neu gebauten Wohnung in den ersten fünf bis zehn Jahren nur wenige Instandhaltungsarbeiten zu erwarten sind, ist bei älteren Immobilien mit zum Teil gravierenden Kosten zu rechnen. Als Grundlage für die Höhe der Erhaltungsrücklage können Wohnungseigentümer auf die zweite Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) zurückgreifen: Diese empfiehlt eine Staffelung des Sparbetrags nach Alter der Immobilie (siehe Tabelle). Andere Empfehlungen gehen dahin, 1 Euro pro Quadratmeter und Monat anzusetzen, um die Höhe der jährlichen Rücklage zu ermitteln.

Für Hauseigentümer gibt es keinerlei gesetzliche Orientierungshilfen. Für Neubauten empfehlen Experten, 0,8 bis 1 Prozent des Hauspreises pro Jahr zurückzulegen. Bei Altbauten ist die Bestimmung der Höhe der Rücklagen schwieriger. Hier kann die sogenannte Peterssche Formel angewendet werden. Diese geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren der anderthalbfache Wert der Baukosten für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich ist. Je nach Ausstattungsstandard und Bundesland betragen die Baukosten für Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 1.800 Euro je Quadratmeter. Um die Höhe der jährlichen Rücklagen nach Petersscher Formel zu ermitteln, würde man also die Baukosten – zum Beispiel jene 1.800 Euro – mit 1,5 multiplizieren und anschließend durch 80 Jahre teilen und käme in diesem Fall auf 33,75 Euro je Quadratmeter. Für ein 120-Quadratmeter-Haus wären das pro Jahr 4.050 Euro (33,75 Euro x 120 Quadratmeter).

Die Peterssche Formel kann auch für Wohnungseigentümer angewendet werden. Hierbei wird der ermittelte Wert einfach in die Rücklage für Gemeinschaftseigentum (circa 70 Prozent) und Sondereigentum (circa 30 Prozent) aufgeteilt.

Rücklagen sicher parken

Aus den verschiedenen Faustregeln ergeben sich zum Teil große Spannen für die empfohlene Rücklage, sodass jeder Eigentümer für sich entscheiden muss, wie viel Geld er als Notgroschen zurücklegen möchte. Wichtig ist jedoch, dass die Rücklage kurzfristig verfügbar ist. Es empfiehlt sich daher, eine sichere und liquide Anlageform wie ein Tagesgeldkonto zu wählen, da man hier jederzeit über das Geld verfügen kann und es zudem etwas höher als auf dem Girokonto verzinst wird.

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, Beträge für fest eingeplante Instandhaltungsmaßnahmen zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft als Festgeld anzulegen. Hier ist das Kapital zwar fest gebunden, wird dafür aber höher verzinst. Ist in drei Jahren beispielsweise eine Sanierung des Badezimmers geplant, kann man den entsprechenden Betrag bis zum Abruf in Festgeld investieren und in der Zwischenzeit von den höheren Zinsen profitieren.

Höhe der Instandhaltungsrücklage nach der zweiten Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG)