Informations- und Handlungspflichten des Vermieters
gemäß Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung
über kurzfristig und mittelfristig wirksame Maßnahmen

 

1 Einführung

Die Reduzierung des Energieverbrauchs ist ein weltweites gesellschaftliches Anliegen. Die Politik hat eine Vielzahl von Maßnahmen eingeleitet, um die Einsparung von Energie voranzutreiben. Das Vorhaben erhält eine dramatische Beschleunigung aufgrund des in der Ukraine stattfindenden Krieges und der drastischen Einschränkungen der Energielieferungen aus der Russischen Föderation und der durch die Verknappung der Energielieferungen immer weiter ansteigenden Energiepreise.

Neben lang- und mittelfristigen Maßnahmen bedarf es auf aufgrund der Entwicklung und der bevorstehenden kalten Jahreszeit auch kurzfristiger Maßnahmen. Die Einsparung einer jeden Kilowattstunde von Energie hat Bedeutung.

Die Bundesregierung hat[1] unter zwei Verordnungen erlassen, die sich maßgeblich an den Eigentümer/Vermieter richten.

2 Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV)

Die EnSikuMaV[2] regelt Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich für einen Zeitraum von sechs Monaten vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023. Sie wurde gemeinsam mit einer Verordnung über mittelfristig wirksame Effizienz- und Energieeinsparmaßnahmen erlassen, die ab dem 1. Oktober 2022 über zwei Jahre gelten soll. Beide Verordnungen bilden neben der Befüllung der Gasspeicher und der Senkung des Erdgasverbrauchs in der Stromerzeugung die dritte Säule des Energiesicherungspakets. Die Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich, die als Vorsorgemaßnahmen ausgestaltet sind, vermeiden unnötigen Energieverbrauch, um eine Mangelsituation zu vermeiden oder eine solche bei ihrem Eintritt abzumildern.[3]

Sie bezweckt eine weitere Motivation zur Einsparung von Energie im Immobiliensektor. Hier sollen aufgrund der zunächst beabsichtigten kurzen Geltungsdauer der Verordnung kurzfristig angelegte Maßnahmen einen zusätzlichen Erfolg erbringen.

Angeordnet wird (ähnlich wie im Geltungsbereich des beabsichtigten CO₂KostAufG) ein Zusammenwirken zwischen Energielieferanten, Eigentümern/Vermietern und Mietern.

Gaslieferanten und in erheblichem Umfang Wärme aus Gas erzeugende Wärmelieferanten, die Eigentümer von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen oder Nutzer von Wohneinheiten als Endkunden leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefern, sind verpflichtet, in der Verordnung näher bestimmte Informationen zum Energieverbrauch mitzuteilen[4]. Vermieter sind verpflichtet, diese Informationen an die Mieter weiterzuleiten und um eigene Informationen zu ergänzen und dabei eine Prognose anhand des bisherigen Verbrauchs, des individuellen Nutzungsverhaltens und einer Temperaturabsenkung um 1 Grad Celsius abzugeben[5]. Zudem regelt die EnSikuMaV die Außerkraftsetzung von mietvertraglichen Regelungen über Mindestraumtemperaturen sowie ein Beheizungsverbot für bestimmte Objekte mit bestimmten Energieträgern[6].

Schließlich finden sich in der EnSikuMaV Vorschriften über Maßnahmen zur Energieeinsparung in öffentlichen Nichtwohngebäuden und Maßnahmen zur Energieeinsparung in Unternehmen bzw. an Arbeitsplätzen.

Die folgenden Ausführungen beschäftigen sich ausschließlich mit den Wirkungen der EnSikuMaV auf den privaten Wohnraum vermietenden Immobilieneigentümer.

2.1 Eckpunkte der EnSikuMaV/Orientierung für den Immobilieneigentümer

Die Verordnung wurde von der Bundesregierung am 24.8.2022 beschlossen.

Sie ist am 1. September 2022 in Kraft getreten und soll mit Ablauf des 28.02.2023 außer Kraft treten.[7] Eine Änderung der Verordnung fand durch Beschluss der Bundesregierung am 29.09.2022 statt.[8]

Die Verordnung nimmt für den Gebäudesektor eine Unterscheidung vor zwischen

• Wohngebäuden[9] und Nichtwohngebäuden,
• Wohngebäuden mit weniger als 10 Wohnungen,
• Wohngebäuden mit 10 oder mehr Wohnungen,
• öffentliche Nichtwohngebäude,
• Innen- und Außenbeleuchtung von Gebäuden.

Wohngebäude sind Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- oder Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen.[10] Dabei ist unerheblich, ob die Wohnungen aktuell vermietet sind oder nicht; auch leerstehende Wohnungen sind bei der Ermittlung der Wohnungsanzahl uneingeschränkt zu berücksichtigen.

2.1.1 Mietverhältnisse mit Informationspflicht

Eine Pflicht zur Erteilung von allgemeinen Informationen an die Mieter richtet sich an alle Eigentümer von Wohngebäuden[11] bzw. Vermieter von Wohnraum in Wohngebäuden mit leitungsgebundener Gas- oder Wärmebelieferung.

2.1.2 Mietverhältnisse mit eingeschränkter Informationspflicht

2.1.2.1 Gebäude mit weniger als 10 Wohnungen

Die EnSikuMaV unterscheidet bei Wohnraumvermietern zwischen solchen, deren Gebäude / Objekte weniger als 10 (Wohn)Einheiten aufweisen und solchen, die mindestens 10 (Wohn)Einheiten aufweisen.[12] Wohnraumvermieter, deren Gebäude / Objekte weniger als 10 (Wohn)Einheiten aufweisen, unterliegen einer eingeschränkten Informationspflicht an die Mieter. Zur Erfüllung der Pflicht sind lediglich die vom Gas- oder Wärmeversorger mitgeteilten allgemeinen Informationen an den Mieter weiterzuleiten[13], ohne dass der Vermieter selbst weitere individualisierte Informationen erstellen muss. Die Pflicht zur Erteilung von Kontaktinformationen besteht nur bei Gebäuden mit mindestens 10 Wohnungen.[14]

2.1.2.2 Wohnungen mit Gasetagenheizungen in Gebäuden mit mindestens 10 Wohnungen

Eine eingeschränkte Informationspflicht besteht für Vermieter von Wohnungen in Gebäuden mit mindestens 10 Wohneinheiten, die mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sind und bei denen der Mieter selbst für die Gasbeschaffung zum Betrieb der Heizung zuständig ist.

Nach der hier vertretenen Ansicht besteht für den Vermieter einer solchen Wohnung keine Informationspflicht nach § 9 Absatz 2 EnSikuMaV, da der Vermieter hier nicht über die zur Erfüllung der Informationspflicht erforderlichen Angaben über den Verbrauch des Mieters in der letzten Abrechnungsperiode verfügt. Da der Energielieferungsvertrag zwischen dem Versorger und dem Mieter ohne Beteiligung des Vermieters besteht, ist der Versorger nach § 9 Absatz 1 EnSikuMaV verpflichtet, den Mieter als Endkunden gemäß § 9 Absatz 1 EnSikuMaV direkt zu informieren.

Würde der Vermieter (zusätzlich) zur Erteilung von Verbrauchs- und Kosteninformationen verpflichtet sein, müsste er zunächst gegenüber dem Mieter einen Auskunftsanspruch betreffend den in dem letzten Verbrauchszeitraum festgestellten Energietarif und ermittelten Verbrauch geltend machen. Der Mieter verfügt über die sich daraus ergebenden Informationen jedoch bereits aus den Angaben des Versorgers.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, dem Mieter Kontaktinformationen nach § 9 Absatz 3 EnSikuMaV mitzuteilen, da eine solche Pflicht nicht dem Gas- oder Wärmeversorger obliegt.

2.1.3 Mietverhältnisse ohne Informationspflicht

Der Informationspflicht nicht unterworfen sind Eigentümer, die ihre Wohngebäude / Wohnungen mit Öl, Holzpellets, vor Ort gelagertem Gas oder anderen Energieträgern versorgen.

Sind andere Räume vermietet, die nicht Wohnzwecken dienen (auch beheizte Räumlichkeiten wie Gemeinschaftsräume, Keller, Waschküchen, Hobby- und Partykeller usw.), besteht keine Informationspflicht.

Mietverträge über Geschäftsräume unterliegen nicht der Informationspflicht der EnSikuMaV.

Schließlich trifft keine Informationspflicht nach der hier vertretenen Ansicht auch diejenigen Vermieter von Wohnungen in Gebäuden mit weniger als 9 Wohnungen, deren Mieter selbst für die Energie- und Heizungsversorgung verantwortlich sind (Hauptfall: Gasetagenheizungen), da die Gas- und Wärmelieferanten nach § 9 Absatz 1 EnSikuMaV verpflichtet, die Endkunden und damit die Mieter direkt zu informieren.

2.2 Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die EnSikuMaV

Die EnSikuMaV beinhaltet keine Regelungen über Rechtsfolgen im Falle der Nichterfüllung der aufgeführten Pflichten des Immobilieneigentümers.

2.2.1 Öffentlich-rechtliche Rechtsfolgen

Insbesondere ist ein Verstoß gegen die Pflichten der Verordnung nicht mit einem Bußgeld bedroht.

2.2.2 Zivilrechtliche Rechtsfolgen

Fraglich ist, ob die dem Vermieter auferlegten Handlungen mietvertragliche Nebenpflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter darstellen.

Das ist zu bezweifeln, da es sich um öffentlich-rechtliche Vorschriften handelt, die zwar den Endverbraucher zur Einsparung von Energie motivieren sollen[15], die Maßnahmen zielen jedoch auf eine allgemeine Energieeinsparung im Gebäudebereich ab, die als Vorsorgemaßnahmen ausgestaltet sind, sollen einem unnötigen Energieverbrauch entgegenwirken, um eine Mangelsituation zu vermeiden oder eine solche bei ihrem Eintritt abzumildern.[16] Der Regelungsbereich der Norm ist somit nicht der Erhalt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters, sondern die Sicherung der Energieversorgung der Bundesrepublik Deutschland.

Zudem sind zwingende (nachweisbare) Spareffekte in den einzelnen Regelungen nicht vorgesehen, da die Erreichung weiterer Einsparungen von dem tatsächlichen Verbrauchsverhalten der (End)Verbraucher und von der energetischen Qualität des einzelnen Gebäudes abhängig ist.

Wollte man in den Regelungen der EnSikuMaV mietrechtliche Nebenpflichten des Vermieters anerkennen wollen, stellen sich die Rechtsfolgen wie folgt dar:

Ist der Vermieter zu bestimmten Handlungen durch die Verordnung verpflichtet, steht dem Mieter ein Anspruch auf Vornahme/Erfüllung dieser Handlung zu. Dies gilt für die dem Vermieter vorgeschriebene Information des Mieters[17], das Unterlassen der Beleuchtung von Gebäuden[18] sowie das Unterlassen des Beheizens von Schwimmbecken mit Gas oder Strom[19].

Das Handeln oder Unterlassen des Vermieters kann vom Mieter gerichtlich geltend gemacht werden.

Im Falle der Verletzung von mietvertraglichen (Neben-)Pflichten stehen dem Berechtigten neben dem Erfüllungsanspruch auch Sekundäransprüche auf Schadensersatz zu. Führt das Unterlassen der Information oder des Abschaltens von Beleuchtungen sowie die Fortführung der Beheizung von Schwimmbecken zu einem Schaden beim Mieter, könnte dieser vom Vermieter ersetzt verlangt werden. Das setzt jedoch voraus, dass der Mieter eine konkrete Vermögenseinbuße nachweisen kann, die ihre Ursache in dem pflichtwidrigen Verhalten des Vermieters hat.

Im Falle einer unterlassenen Information betreffend den Verbrauch der Wohnung des Mieters bedürfte es daher des Nachweises, dass der Mieter im Falle einer stattgefundenen Information durch den Vermieter im Haushalt des Mieters ein geringerer Verbrauch und damit geringere Verbrauchskosten entstanden wären. Diese Umstände nachträglich zu beweisen, dürfte dem Mieter sehr schwerfallen.

2.3 Frist(en) zur Erfüllung der Informationspflicht(en)

Die für die Informationserteilung geltenden Fristen sind abhängig davon, ob es sich bei dem betreffenden Gebäude um eines mit nicht mehr als 9 Wohnungen oder um eines mit mindestens 10 Wohnungen handelt. Zudem ist die vom Vermieter einzuhaltende Frist abhängig von der Information des Energieversorgers.

Kommt es bei der erforderlichen Informationsweitergabe an den Vermieter oder an den Mieter zu einer Überschreitung der in der Verordnung genannten Fristen, bleibt die Verpflichtung zur Erteilung der Information bestehen (und entfällt nicht); die Informationserteilung ist dann unverzüglich nachzuholen.

2.3.1 Wohngebäude mit weniger als 10 Wohneinheiten

Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als 10 Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, haben die vom Gas- oder Wärmelieferanten erhaltenen Informationen unverzüglich an die Mieter weiterzuleiten.[20]

Die EnSikuMaV hat keine eigene Umschreibung des Begriffs der Unverzüglichkeit. Es ist daher auf den Begriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs zurückzugreifen. Danach wird dann unverzüglich gehandelt, wenn kein schuldhaftes Zögern vorliegt.[21]

Die unverzügliche Weiterleitung der vom Gas- oder Wärmeversorger erhaltenen Informationen ist dem Vermieter in diesem Falle auch ohne Weiteres zumutbar, da er nicht verpflichtet ist, die ihm zur Verfügung gestellten Informationen mittels eigener Leistungen zu ergänzen. Die Informationen „laufen beim Vermieter lediglich durch“.

2.3.2 Wohngebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten

Für Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, kommen unterschiedliche Fristen zur Information der Mieter zur Anwendung.

2.3.2.1 Verbrauchs-, Preis- und Kontaktinformationen bis zum 31.10.2022

Den Mietern sind bis zum 31.10.2022 allgemeine und gegebenenfalls auch zusätzliche spezifische Informationen vom Vermieter zuzuleiten, wenn sie von ihrem Energie- / Wärmelieferanten entsprechende allgemeine Informationen erhalten haben.

Unabhängig von Informationen des Energie-/Wärmelieferanten sind dem Mieter bis zum 31.10.2022 Kontaktinformationen und eine Internetadresse von einer Verbraucherorganisation, einer Energieagentur oder sonstigen Einrichtung zur Verfügung zu stellen, bei denen Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, zu Endnutzer-Vergleichsprofilen und objektiven technischen Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können, zur Verfügung zu stellen.

2.3.2.2 Alternative Informationen bis zum 31.01.2023

Werden dem Vermieter vom Energie- / Wärmelieferanten keine allgemeinen Informationen zur Verfügung gestellt, muss der Versorger die allgemeinen Informationen auf der Grundlage typischer Verbräuche unterschiedlich großer Gebäude oder Haushalte dem Vermieter bis spätestens 31.12.2022 mitteilen. Die anhand dieser Angaben vom Vermieter dann individualisierten Informationen sind bis spätestens zum 31.01. 2023 an die Mieter zu versenden.

2.3.2.3 Erneute Informationen binnen eines Monats

Eine erneute Informationspflicht (sowohl des Energie-/Wärmelieferanten an den Vermieter als auch) des Vermieters an seine Mieter ist dann gegeben, wenn das Preisniveau nach dem in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarif für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises erheblich (von großem Ausmaß) ansteigt. Dann ist der Energie-/Wärmelieferant verpflichtet, innerhalb eines Monats dem Eigentümer aktualisierte Informationen zur Verfügung zu stellen und der Vermieter ist verpflichtet, seine Mieter innerhalb eines (weiteren) Monats neu zu informieren.

2.4 Form der Information an die Mieter

Die Informationsweitergabe an den Mieter ist von der EnSikuMaV an keine bestimmte Form gebunden. Um später beweisen zu können, dass der Vermieter seiner Informationspflicht entsprochen hat, insbesondere dass jeder Wohnraummieter die Informationen erhalten hat, sollten diese zumindest in Textform weitergegeben werden.

3 Aussetzung mietvertraglicher Regelungen über Mindesttemperaturen

Regelungen in Mietverträgen über Wohnraum, die den Mieter die Einhaltung einer bestimmten Mindesttemperatur vorschreiben, werden bis zum Ablauf des 28.02.2023 außer Kraft gesetzt. Dies gilt jedoch nicht für andere Pflichten, die der Mieter zum Schutz der Mietsache zu erfüllen hat, insbesondere ein ausreichendes Heiz- und Lüftungsverhalten.

Die Regelung erlaubt es dem Mieter, die Raumtemperatur unter eine im Mietvertrag festgelegte Temperatur abzusenken. Die Unterschreitung einer vertraglich vorgeschriebenen Temperatur stellt somit keine Vertragsverletzung durch den Mieter dar. Der Vermieter ist demnach nicht berechtigt, bei einer Unterschreitung den Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und ihn auf die Einhaltung der vereinbarten Temperatur gerichtlich in Anspruch zu nehmen.

Die Regelung legitimiert jedoch nicht ein solches Verhalten des Mieters, dass zu einer Schädigung der Mietsache führt. Der Mieter muss sicherstellen, dass die Temperierung und Belüftung der Mieträume so ausreichend erfolgt, dass keine Schimmelpilzbildung in den Räumen stattfindet.[22]

4 Mitteilungen der Gas- und Wärmelieferanten an den Eigentümer

Gaslieferanten und in erheblichem Umfang Wärme aus Gas erzeugende Wärmelieferanten, die Eigentümer von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen oder Nutzer von Wohneinheiten als Endkunden leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefern, teilen diesen Letztverbrauchern bis zum 30.09. September 2022 Folgendes mit:

1. Informationen über den Energieverbrauch und die Energiekosten des Gebäudes oder der Wohneinheit in der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode,
2. Informationen über die Höhe der voraussichtlichen Energiekosten des Gebäudes oder der Wohneinheit für eine vergleichbare Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung des am 01.09.2022 oder später in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises, berechnet unter Zugrundelegung des Energieverbrauchs der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode, oder des Neukundentarifs, den sie am 01.09.2022 oder später aufgerufen haben, und
3. Informationen über das rechnerische Einsparpotenzial des Gebäudes oder der Wohneinheit in Kilowattstunden und Euro unter Heranziehung der Annahme, dass bei einer durchgängigen Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um ein Grad Celsius eine Einsparung von 6 Prozent zu erwarten ist.

Können diese Informationen innerhalb der Frist (30.9.2022) nicht zur Verfügung gestellt werden, sind die Informationen auf der Grundlage typischer Verbräuche unterschiedlich großer Gebäude oder Haushalte mitzuteilen. Diese Mitteilung ist spätestens bis zum 31.12.2022 an Eigentümer und andere Endkunden zu versenden. Die Informationen sind innerhalb eines Monats erneut zur Verfügung zu stellen, wenn das Preisniveau nach Punkt 2 erheblich ansteigt.[23]

5 Informationspflichten des Immobilieneigentümers

Der Eigentümer wird als Mittler zur Informationsweitergabe zwischen dem Gas- oder Wärmelieferanten und dem Endverbraucher eingesetzt, wenn zwischen dem Versorger und dem Mieter keine unmittelbare Leistungsbeziehung besteht wie im Falle einer vom Mieter selbst betriebenen Gasetagenheizung.

Ziel der Informationspflicht des Eigentümers ist, eine möglichst auf die Verbrauchssituation des Einzelnen zugeschnittene Information zu geben, um eine größtmögliche Aufmerksamkeit für Einsparmöglichkeiten zu erreichen. Die einfache Aufstellung der voraussichtlichen Kosten für die nächste Abrechnungsperiode bei unverändertem Verhalten und das Gegenüberstellen der potenziellen Einsparungen bei nur leichter Verhaltensänderung kann schnell erfasst werden und in ein konkretes Verhalten münden.[24]

Eine für den (End)Verbraucher individualisierte Information kann am besten von demjenigen erstellt werden, der über Energiekosten Kenntnis hat und über Verbrauchsdaten verfügt.

Nicht ersichtlich ist jedoch, warum der Vermieter den Mieter über zu erwartende Energiekosten bei gleichbleibendem und verändertem Verbrauchsverhalten des Mieters informieren soll, obgleich der Mieter ohne Weiteres anhand der von ihm zu beschaffenden und ihm bekannten Informationen zu denselben Erkenntnissen gelangen kann. Es ist kein Grund ersichtlich, den Mieter in seinem Verständnis zum Energieeinsparen zu unterschätzen.

5.1 Wohngebäude mit weniger als 10 Wohneinheiten

Eigentümer von Wohngebäuden mit leitungsgebundener Gas- oder Wärmebelieferung mit weniger als 10 Wohneinheiten sind (nur) verpflichtet, dem Mieter unverzüglich die Informationen weiterzuleiten, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten entsprechend § 9 Absatz 1 EnSikuMaV[25] (allgemeine Informationen) erhalten haben.[26]

Die Informationspflicht trifft auch den Vermieter einer Einliegerwohnung in einem Zweifamilienhaus und einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit bis zu 9 Wohneinheiten.

Erhält der Eigentümer/Vermieter keine Informationen von seinem Gas- oder Wärmelieferanten, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter Informationen zu übermitteln.

5.2 Wohngebäude mit 10 und mehr Wohneinheiten

Für Wohngebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten gelten erweiterte Informationspflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter.

Diese Informationspflicht trifft auch den Vermieter einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit 10 oder mehr Wohneinheiten.[27]

5.2.1 Mitteilung zusätzlicher spezifischer Informationen an den Mieter bis zum 31.10.2022

Eigentümer/Vermieter von Wohngebäuden mit leitungsgebundener Gas- oder Wärmebelieferung mit 10 oder mehr Wohneinheiten sind verpflichtet, den Mietern bis zum 31.10.2022 die Informationen weiterzuleiten, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten entsprechend § 9 Absatz 1 EnSikuMaV[28] erhalten haben[29].

Erhält der Eigentümer/Vermieter keine Informationen von seinem Gas- oder Wärmelieferanten, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter Informationen zu übermitteln.

Achtung!

Auf Grundlage der dem Vermieter vom Versorger zur Verfügung gestellten allgemeinen individualisierten Informationen ist der Eigentümer verpflichtet, dem Mieter für seine jeweilige Wohneinheit bis zum 31.10.2022 zusätzlich spezifische Informationen über den Verbrauch der jeweiligen Wohneinheit, über die bei unverändertem Energieverbrauch zu erwartenden Energiekosten und Kostensteigerungen sowie die für ihre jeweilige Wohneinheit spezifischen Reduktionspotenziale bei einer Temperaturreduktion mitzuteilen.[30]

Der Vermieter muss hier die vom Gas- oder Wärmeversorger erhaltenen Informationen[31] auf die jeweilige Wohnung des Mieters angleichen. Dabei hat der Vermieter dem Mieter Folgendes mitzuteilen:

• den Energieverbrauch der Wohneinheit des Mieters in der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode,
• die bei unverändertem Energieverbrauch zu erwartenden Energiekosten der Wohneinheit für eine vergleichbare Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung des am 1. September 2022 oder später in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises, berechnet unter Zugrundelegung des Energieverbrauchs der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode, oder des Neukundentarifs, den sie am 1. September 2022 oder später aufgerufen haben,
• das rechnerische Einsparpotenzial der Wohneinheit in Kilowattstunden und Euro unter Heranziehung der Annahme, dass bei einer durchgängigen Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um 1 Grad Celsius eine Einsparung von 6 Prozent zu erwarten ist.[32]

5.2.2 Ausbleiben individualisierter Informationen durch den Gas- oder Wärmeversorger

Erhält der Eigentümer/Vermieter von dem Gas- oder Wärmeversorger bis zum 1.10.2022 keine individualisierten Informationen, sondern lediglich allgemeine Informationen, besteht zunächst keine Verpflichtung zur Information des Mieters durch den Eigentümer/Vermieter.

Da der Energieversorger jedoch verpflichtet ist, dem belieferten Eigentümer zumindest die Informationen auf der Grundlage typischer Verbräuche unterschiedlich großer Gebäude oder Haushalte bis spätestens 31.12.2022 mitzuteilen, ist der Vermieter verpflichtet, seinerseits allgemeine Informationen zu dem Einsparpotenzial einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche dem Mieter mitzuteilen.[33] Diese Information muss dem Mieter bis zum 31.01.2023 vorliegen.[34]

5.2.3 Erneute Informationspflicht bei erheblichen Preissteigerungen

Der Eigentümer/Vermieter ist verpflichtet, die angeordnete Information über Preissteigerungen unverzüglich erneut mitzuteilen, wenn er seinerseits von einer erheblichen (= von großem Ausmaß) Preissteigerung betroffen ist und von seinem Versorger entsprechend informiert wird.[35] Wann bzw. ab welcher prozentualen Veränderung eine solche erhebliche Preissteigerung gegeben sein soll, ist weder der EnSikuMaV selbst noch der Begründung zur EnSikuMaV zu entnehmen.

5.2.4 Mitteilung von Kontaktinformationen

Eigentümer von Wohngebäuden mit leitungsgebundener Gas- oder Wärmebelieferung mit mindestens zehn Wohneinheiten sind zudem verpflichtet, den Mietern bis zum 31.10.2022 Kontaktinformationen und eine Internetadresse von einer Verbraucherorganisation, einer Energieagentur oder sonstigen Einrichtung zur Verfügung zu stellen, bei denen Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können. Die Informationspflicht gilt als erfüllt, wenn der Eigentümer gegenüber dem Nutzer innerhalb der Frist die Nutzer auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“ (www.enegiewechsel.de) inklusive eines klaren und verständlichen Hinweises auf die Internetangebote der Informationskampagne und die dort genannten Effizienz- und Einsparinformationen hinweist.[36]

Diese Informationspflicht des Vermieters soll den Nutzer zusätzlich zur Einsparung von Wärme anreizen und so indirekt zu Energieeinsparungen führen. Ein „Bewusstmachen“ kann einen verstärkten Anreiz zu energiesparendem Verhalten setzen, welches wiederum zu einem Absenken der Temperaturen um ein Grad Celsius in den Haushalten beitragen kann. Es soll eine möglichst kostengünstige, transparente und einheitliche Erfüllung der Verpflichtung gewährleistet werden.[37]

Eine Pflicht zur Mitteilung der Kontaktinformationen besteht auch für den Eigentümer mit erforderlicher Anzahl von Wohnungen im Gebäude, wenn die Wohnung über eine Gasetagenheizung verfügt und der Mieter die Verbrauchs- und Preisinformationen nach § 9 Absatz 1 EnSikuMaV vom Gas- oder Wärmeversorger erhält.[38]

5.3 Keine Prüfungs- und Korrekturpflicht

Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, die ihm vom Gas- oder Wärmelieferanten übermittelten Informationen auf inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Die Verordnung erlaubt es dem Eigentümer auch nicht, die ihm zur Verfügung gestellten Informationen abzuändern, und zwar auch dann nicht, wenn die Informationen nicht zutreffend sein sollten. Stellt der Vermieter Fehler in den ihm vom Versorger übermittelten Informationen fest, sollte der Vermieter dies bei der Weitergabe an den Mieter kenntlich machen und den ihn informierenden Versorger über den Fehler in Kenntnis setzen.

Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen können und sollten überprüft und im Falle der Feststellung von Fehlern der Versorger aufgefordert werden, eine fehlerfreie Information zur Verfügung zu stellen, um die eigene Verpflichtung gegenüber dem Mieter bestmöglich zu erfüllen und im Falle der Geltendmachung von etwaigen Schadensersatzansprüchen seitens des Mieters ein eigenes Verschulden auszuschließen.

5.4 Empfehlung zur Mitteilung an den Mieter

Der Eigentümer sollte den Mieter im Rahmen der Erfüllung der Hinweispflicht(en) darauf hinweisen, dass es sich um Informationen handelt, die

• dem Vermieter vom Gas- oder Wärmelieferanten zur Verfügung gestellt wurden,
• der Vermieter nicht auf Richtigkeit hin überprüft hat,
• der Vermieter an den Mieter weiterleitet, weil er nach der EnSikuMaV dazu verpflichtet ist,
• keine verbindliche Festlegung für die nächste Betriebskostenabrechnung bedeuten,
• die Absenkung der Heiztemperatur nicht dazu führen darf, dass die Mietsache in Gefahr gerät, insbesondere sich kein Schimmelpilz in den Räumlichkeiten bildet.

6 Verbot der Nutzung bestimmter Heizungsarten für Schwimm- und Badebecken

In Gebäuden oder zugehörigen privaten Gärten ist die Beheizung von privaten, nichtgewerblichen, innen- oder außenliegenden Schwimm- und Badebecken einschließlich Aufstellbecken mit Gas oder mit Strom aus dem Stromnetz untersagt. Das Verbot ist nicht anzuwenden, wenn die Beheizung zwingend notwendig für therapeutische Anwendungen oder zur Abwehr von Schäden an der Beckenanlage ist.[39]

Der Betreiber eines bislang mit Gas oder Strom beheizten Schwimm- oder Badebeckens muss sich somit entscheiden, ob die Becken weiterhin beheizt werden sollen oder nicht. Sollten Becken weiter beheizt werden, muss hierfür ein anderer Energieträger gefunden werden, wenn keine der genannten Ausnahmen vorliegt.

7 Keine Pflichten des Vermieters, auf das Nutzungsverhalten des Mieters Einfluss zu nehmen

Der Vermieter (von Wohnraum und von Geschäftsraum) ist nicht verpflichtet, den Mieter zu einem bestimmten Gebrauchsverhalten der Mietsache anzuhalten. Weder besondere Regelungen noch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Recht der Betriebskosten ergeben hierfür eine Rechtsgrundlage.

In beheizten Geschäftsräumen des Einzelhandels ist das dauerhafte Offenhalten von Ladentüren und Eingangssystemen, bei deren Öffnung ein Verlust von Heizwärme auftritt, untersagt, sofern das Offenhalten nicht für die Funktion des Ein- oder Ausganges als Fluchtweg erforderlich ist.[40]

Der Betrieb beleuchteter oder lichtemittierender Werbeanlagen ist von 22 Uhr bis 6 Uhr des Folgetages untersagt. Ausgenommen sind der Betrieb von Werbeanlagen während der Öffnungszeiten, die als Hinweise auf Gewerbe oder Beruf am selben Ort dienen, sowie der Betrieb von Werbeanlagen während Sport- und Kulturveranstaltungen. Die Einschränkung des Betriebs von 22 Uhr bis 6 Uhr ist nicht anzuwenden, wenn die Beleuchtung zur Vermeidung von technischen Schäden, zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit oder zur Abwehr anderer Gefahren erforderlich ist und nicht kurzfristig durch andere Maßnahmen ersetzt werden kann.[41]

Für Arbeitsräume in Arbeitsstätten gelten die in § 6 Absatz 1 Satz 1 festgelegten Höchstwerte für die Lufttemperatur als Mindesttemperaturwerte.[42]

Der Mieter bzw. Betreiber des Einzelhandels, einer Arbeitsstätte und / oder beleuchteter oder lichtemittierender Werbeanlagen handelt eigenverantwortlich; das Verhalten des Mieters ist dem Vermieter nicht zurechenbar.

Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter auf das Verbot der EnSikuMaV hinzuweisen.

8 Informationspflichten bei vermieteten Eigentumswohnungen

Der Vermieter einer oder mehrerer Eigentumswohnungen (in einem Haus oder in mehreren Häusern) ist auch zur Auskunftserteilung an den Mieter verpflichtet, wenn sich die Wohnung in einem Wohngebäude befindet.

Der Umfang der den vermietenden Eigentümer dann treffenden Informationspflicht ergibt sich aus der Anzahl der im Gebäude vorhandenen Wohnungen, vgl. oben 2.1.

Auch hier ist der Vermieter zur Erfüllung seiner Informationspflicht gegenüber dem Mieter auf die vom Gas- oder Wärmeversorger zur Verfügung gestellten allgemeinen individualisierten Angaben angewiesen.

Diese Angaben werden vom Versorger nicht unmittelbar an die einzelnen Eigentümer der Wohnungen übermittelt, sondern in den allermeisten Fällen ausschließlich der von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingesetzten Wohnungseigentumsverwaltung.

Die Wohnungseigentumsverwaltung ist dann verpflichtet, die ihr vom Versorger zur Verfügung gestellten allgemeinen individualisierten Informationen unverzüglich an die Eigentümer weiterzuleiten.

Eine Informationspflicht der Wohnungseigentumsverwaltung gegenüber Mietern besteht aufgrund der Verwalterstellung nicht; sie ist dann gegeben, wenn die Verwaltung aufgrund der übernommenen Sondereigentumsverwaltung (Mietverwaltung) zur Information des Mieters anstelle des Vermieters verpflichtet ist.

Sollte eine unverzügliche Weiterleitung der Informationen durch die Wohnungseigentumsverwaltung an die Eigentümer (noch) nicht geschehen sein, sollte der vermietende Wohnungseigentümer die Wohnungseigentumsverwaltung hierzu unter angemessener Fristsetzung auffordern.

9 Informationspflichten bei Wärmecontracting

Beim (full) Wärmecontracting überträgt der Vermieter die gesamte Verantwortung der Beheizung der Mietsache auf einen Dritten. Auch wenn der Dritte dann die Heizkosten unmittelbar dem Mieter gegenüber abrechnet und der Vermieter in diesen Abrechnungsvorgang nicht miteinbezogen ist, bleibt der Vermieter dem Mieter im Rahmen des zwischen diesen beiden Personen bestehenden Mietvertrags zur Beheizung der Wohnung verpflichtet. Ein Wärmecontractingvertrag führt mithin nicht zu einer Verlagerung der Informationspflicht des Vermieters auf den Wärmecontractor.

Der Vermieter muss daher im Rahmen einer zwischen ihm und dem Contractor abzuschließenden Vereinbarung die Erfüllung der Informationspflicht auf den Contractor übertragen oder sich von diesem die erforderlichen Informationen, insbesondere die Energiepreise und Verbrauchswerte der Mieter mitteilen lassen.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Wärmecontracting in § 2 Absatz 1 Satz 2 EnSimiMaV Erwähnung gefunden und der Contractor neben dem Gebäudeeigentümer zur Erfüllung der dort genannten Handlungen verpflichtet worden ist. Dies ist im Rahmen der Regelung der Informationspflichten der EnSikuMaV unterblieben.

10 Betriebskostenumlage der für die Informationserteilung entstehenden Kosten

Die Erstellung und Weiterleitung der Informationen des Vermieters an den Mieter sind mit Kosten verbunden.[43] Diese Kosten können insbesondere dann erheblich sein, wenn der Vermieter die Erstellung der zusätzlich spezifischen Informationen nicht selbst vornimmt, sondern dies einem Abrechnungsunternehmen überträgt und hierfür ein Entgelt vereinbart wird.

Fraglich ist, ob diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.

10.1 Betriebskosten i. S. d. BetrKV

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[44]

10.2 Laufend entstehende Kosten

Die Informationspflicht besteht zunächst einmalig, so dass es am Tatbestandsmerkmal der „wiederkehrenden“ Kosten fehlen könnte.

Jedoch beschränkt die EnSikuMaV die Auskunftserteilung nicht zwingend auf ein einziges Mal, sondern sieht eine erneute Pflicht zur Informationserteilung vor, wenn sich die Energiepreise erheblich steigern. Die Informationspflicht ist somit nicht auf ein einmaliges Ereignis ausgelegt, wonach die Kosten doch mehrmalig anfallen können.

Selbst wenn von einem nur einmaligen Anfall der Kosten für die Verbrauchsinformation und -weiterleitung auszugehen wäre, steht dies einer Umlage der kosten nicht entgegen. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es ausreichend, wenn kosten für eine Position wiederkehrend anfallen, während lediglich in sehr großen Zeitabständen entstehende Kosten auch dann umlagefähig sind, wenn die der ihr zuzuordnenden Kostenposition wiederkehrend anfallen.[45]

Sachlich handelt es sich um den aperiodischen Anstieg von Kosten innerhalb periodisch anfallender Betriebskosten.[46]

10.3 Abgrenzung zu Verwaltungskosten

Zu den Betriebskosten gehören nicht die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).[47]

Wall[48] beschreibt die Verwaltungskosten, dass diese sich dadurch auszeichnen, dass sie die Vermietbarkeit der Wohnung herbeiführen, absichern und abwickeln. Sie dienen nicht unmittelbar dem Interesse des Mieters, sondern sind im wirtschaftlichen Einflussbereich des Vermieters anzusiedeln und kommen ihm zugute. Sie sind Voraussetzung und Folge der Vermietung des Grundbesitzes.

Nach dieser Betrachtungsweise müssten die Kosten für die Verbrauchsinformationen als umlagefähig anzuerkennen sein, da deren Entstehung nicht im wirtschaftlichen Einflussbereich des Vermieters liegt und die aufgrund der mit der Verbrauchsinformation bezweckten Erreichung der Verbrauchsreduzierung verbundene Wirkung der Kosteneinsparung im Interesse des Mieters liegt.

10.4 Nennung der Kosten im Katalog des § 2 BetrKV, § 7 Absatz 2 HeizK

Für eine Umlagefähigkeit der Kosten müssen jedoch darüber hinaus einer im Katalog des § 2 BetrKV genannten Kostenpositionen zuzuordnen sein. Da die EnSikuMaV auf eine Reduktion des Energieverbrauchs im Bereich der Beheizung von Wohnraum ausgerichtet ist, kommt eine Zuordnung der Betriebskostenposition „des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“[49] in Betracht.

Die BetrKV stellt fest, dass hierzu die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung gehören, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Nahezu identisch lautet die einschlägige Regelung der Heizkostenverordnung: Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.[50]

Letztere führt als Heizkosten neben den Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- auch die Kosten der Verbrauchsinformationen gemäß § 6a HeizkV auf.

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass die voneinander abweichenden Wortlaute keine Auswirkung auf die Anwendbarkeit haben mit der Folge, dass auch die Kosten der Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkV als umlagefähige Betriebskosten anzusehen sind.[51]

Dem wird jedoch entgegengehalten, dass die Ermächtigungsgrundlage zum Erlass der HeizkV[52] es nicht zulässt, eine von der BetrKV abweichende Regelung, deren Ermächtigungsgrundlage § 556 Absatz 1 Satz 4 BGB ist, zu treffen.[53] Daraus soll folgen, dass die Kosten für die Verbrauchsanalyse nicht umlagefähig sein sollen, solange sie nicht auch in § 2 Nr. 4 a) BetrKV aufgeführt sind.[54]

Darüber hinaus wird die Ansicht vertreten, dass die HeizkV lediglich die Kostenverteilung, nicht jedoch die Kostenumlegung regeln kann. § 556 Absatz 1 Satz 4 BGB scheide als Ermächtigungsgrundlage für die Umlage der Kosten für die Verbrauchsanalyse aus, da die HeizkV nicht § 556 Absatz 1 Satz 4 BGB, sondern ausschließlich § 6 GEG als Ermächtigungsgrundlage zitiert. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts führen Verstöße gegen das Zitiergebot des Artikel 80 Absatz 1 Satz 3 GG angesichts dessen grundlegender demokratisch-rechtsstaatlicher Bedeutung zur Nichtigkeit der Rechtsverordnung.[55] Eine Verordnung, die auf mehreren Ermächtigungsgrundlagen beruht, muss diese vollständig zitieren.[56]

Die Zusammenstellung und Mitteilung von Verbrauchsinformationen nach den Vorgaben der EnSikuMaV gleicht den in der BetrKV und der HeizkV genannten Kosten der Berechnung und Aufteilung (der Heiz- und Warmwasserkosten) sowie der Verbrauchsanalyse.

Diese sollen beim Verbraucher ein (noch stärkeres) Kostenbewusstsein bewirken und eine weitere Energieeinsparung bewirken.[57] Dasselbe Ziel verfolgt die Regelung des § 9 EnSikuMaV und die sich daraus ergebende Informationspflicht des Vermieters gegenüber seinem Mieter. Zweck und maßgeblicher Inhalt der Regelungen sind somit identisch, so dass die Regelung des § 9 EnSikuMaV als eine der Berechnung und Verbrauchsanalyse von Heizkosten angesehen werden kann. Hieraus folgt, dass eine Umlage der Kosten für die Erstellung und Weiterleitung der Informationen des Vermieters an den Mieter als Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 4 a) BetrKV, § 7 Absatz 2 HeizKV stattfinden kann.

Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den Kosten der Berechnung und Aufteilung um Verwaltungskosten handelt, die als Ausnahme in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen und damit als umlagefähig erklärt worden sind.[58] Eine Ausnahme(vorschrift) ist eng auszulegen und kommt regelmäßig nicht für eine entsprechende bzw. analoge Anwendung in Betracht.

Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Kostenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemessen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.[59]

Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei der Begründung der Informationspflicht des Vermieters nach EnSikuMaV die Regelungskataloge der § 2 Nr.4 a) BetrKV und § 7 Absatz 2 HeizkV bereits bestanden und eine Änderung dieser Verordnungen aufgrund der nur in Kürze zur Verfügung stehenden Zeit des Verordnungserlasses nicht vorgenommen wurde.

Bei den Kosten für die Information des Mieters betreffend sein Verbrauchsverhalten und die dadurch entstehenden Kosten handelt sich nach dem Wortlaut um Kosten der Berechnung zukünftiger Heizkosten und fallen somit unter den Tatbestand des § 2 Nr. 4 a) BetrKV.

10.5 Regelung in Neumietverträgen

Nach der hier vertretenen Ansicht ist (zusätzlich zur bereist möglichen Umlage der Kosten nach § 2 Nr. 4 a) BetrKV) beim Abschluss eines neuen Mietvertrages in den Regelungen zu den Betriebskosten als sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV zu vereinbaren, dass der Vermieter berechtigt ist, auch Kosten einer durch Gesetz oder Verordnung angeordneten Verbrauchs- und Kosteninformation betreffend die Betriebs- und Heizkosten auf den Mieter umzulegen.

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.[60]

Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind.[61]

Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein.[62]

Nach den vorangestellten Ausführungen trifft dies auf die im Zusammenhang mit den Verbrauchsinformationen nach den Vorgaben der EnSikuMaV entstehenden Kosten zu, so dass eine Formulierung im Mietvertrag lauten könnte:

Zu den sonstigen Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV gehören die dem Vermieter entstehenden Kosten für die durch Gesetz oder Verordnung angeordnete Informationsbeschaffung und/oder -weitergabe an den Mieter betreffend das Verbrauchsverhalten und sich daraus ergebende Kosten.

11 Kurz zusammengefasst: Informationspflicht des Vermieters an die Mieter nach EnSikuMaV

11.1 Informationspflicht des Vermieters an die Mieter nach EnSikuMaV

Der Pflicht zur Erteilung allgemeiner Informationen unterliegen alle Vermieter von Wohnraum in Wohngebäuden, wenn dieses über eine feststehende Leitung mit Gas oder Wärme beliefert wird.

Die Informationspflicht trifft auch den Vermieter einer Einliegerwohnung in einem Zweifamilienhaus und einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Wohngebäude, auch wenn der Vermieter lediglich Eigentümer einer Wohnung ist.

11.1.1 Von der Informationspflicht ausgenommene Mietverhältnisse

Keine Informationspflicht des Vermieters besteht für Mietverhältnisse, die

• über Flächen in Nichtwohngebäuden abgeschlossen wurden,
• nicht (oder nicht überwiegend) über Wohnraum abgeschlossen wurden, z. B. Kellerraum, Hobbyraum, Geschäftsraum usw.,
• Wohnungen betreffen, die sich in Wohngebäuden befinden, die nicht leitungsgebunden mit Gas oder Wärme versorgt werden, z. B. Öl, Holzpellets, vor Ort gelagertem Gas oder andere Energien,
• über Wohnungen in Gebäuden mit weniger als 10 Wohneinheiten abgeschlossen sind, in denen der Mieter mit dem Energielieferanten unmittelbar einen Versorgungsvertrag vereinbart hat und sich somit unabhängig vom Vermieter mit Energie versorgt.

11.1.2 Quellen der Informationen

Der Inhalt der an den Mieter zu gebenden Informationen setzt sich zusammen aus Angaben, die Sie von Ihrem Energie-/Wärmelieferanten erhalten (allgemeine) und solchen Angaben, die Sie anhand der Ihnen vorliegenden Heizkostenabrechnungen der Mieter selbst erstellen müssen (zusätzlich spezifische Informationen).

Die allgemeinen Informationen erhalten Sie von Ihrem Energie- bzw. Wärmeversorger zur Verfügung gestellt. Dieser ist nach § 9 Absatz 1 Satz 1 EnSikuMaV verpflichtet, Ihnen die Informationen bis spätestens 30.09.2022 mitzuteilen. Da Ihr Energie-/Wärmelieferant nicht über die Verbrauchsdaten Ihrer Mieter verfügt, müssen Sie anhand der aus der letzten Heizkostenabrechnung zu entnehmenden Verbrauchswerte die Informationen für jeden einzelnen Mieter individualisieren. Die Informationen an Ihre Mieter stellen somit einen Mix aus den Informationen des Energie-/Wärmelieferanten und Ihren erarbeiteten Angaben dar.

11.1.3 Keine Kontrollpflicht des Vermieters

Die EnSikuMaV verpflichtet Sie nicht, die vom Energie- bzw. Wärmeversorger erhaltenen Informationen auf Richtigkeit hin zu überprüfen. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen können und sollten Sie jedoch möglichst überprüfen, um Ihre Verpflichtung gegenüber Ihren Mietern bestmöglich zu erfüllen.

11.1.4 Tipp

Wenn Sie feststellen, dass der Energie- bzw. Wärmeversorger Ihnen nicht vollständige Informationen zur Verfügung gestellt hat, sollten Sie ihn auffordern, die Informationen zu vervollständigen. Unterlässt der Energie- bzw. Wärmeversorger die Vervollständigung der Informationen und sind Sie deshalb daran gehindert, Ihrer Informationspflicht gegenüber Ihren Mietern nachzukommen, können Sie sich auf das Ausbleiben der Informationen trotz entsprechender Aufforderung an den Energie- bzw. Wärmeversorger berufen, um sich von einem Verschulden bezüglich eines etwaig vom Mieter geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen ausgebliebener Informationen zu entlasten.

11.1.5 Frist(en) zur Erfüllung der Informationspflicht

Zu beachten sind drei mögliche Fristen der Informationsweitergabe an den Mieter.

11.1.5.1 Wohngebäude mit weniger als 10 Wohneinheiten

Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als 10 Wohneinheiten haben die vom Gas- oder Wärmelieferanten erhaltenen Informationen stets unverzüglich (= ohne schuldhaftes Zögern) an die Mieter weiterzuleiten.

11.1.5.2 Wohngebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten

Für Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten, gilt:

11.1.5.2.1 Verbrauchs-, Preis- und Kontaktinformationen bis zum 31.10.2022

Den Mietern sind bis zum 31.10.2022 allgemeine und gegebenenfalls auch zusätzlich spezifische Informationen vom Vermieter zuzuleiten, wenn sie von ihrem Energie-/Wärmelieferanten entsprechende allgemeine, individualisierte Informationen erhalten haben.

Unabhängig von Informationen des Energie-/Wärmelieferanten sind dem Mieter bis zum 31.10.2022 Kontaktinformationen und eine Internetadresse von einer Verbraucherorganisation, einer Energieagentur oder sonstigen Einrichtung zur Verfügung zu stellen, bei denen Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofilen und objektiven technischen Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können.

11.1.5.2.2 Alternative Informationen bis zum 31.01.2023

Werden dem Vermieter vom Energie-/Wärmelieferanten keine allgemeinen Informationen betreffend die jeweilige Immobilie zur Verfügung gestellt, muss der Versorger die allgemeinen Informationen auf der Grundlage typischer Verbräuche unterschiedlich großer Gebäude oder Haushalte dem Vermieter bis spätestens 31.12.2022 mitteilen. Die anhand dieser Angaben vom Vermieter dann individualisierten Informationen sind bis spätestens zum 31.01.2023 an die Mieter zu versenden.

11.1.5.2.3 Erneute Informationen binnen eines Monats

Eine erneute Informationspflicht (sowohl des Energie-/Wärmelieferanten an den Vermieter als auch) des Vermieters an seine Mieter ist dann gegeben, wenn das Preisniveau nach dem in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarif für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises erheblich (von großem Ausmaß) ansteigt. Dann ist der Energie-/Wärmelieferant verpflichtet, innerhalb eines Monats dem Eigentümer aktualisierte Informationen zur Verfügung zu stellen und der Vermieter ist verpflichtet, seine Mieter unverzüglich neu zu informieren.

10.2 Form der Informationsweitergabe

Die Informationsweitergabe an den Mieter bedarf keiner bestimmten Form. Um später beweisen zu können, dass Sie Ihrer Informationspflicht entsprochen haben, insbesondere dass jeder Wohnraummieter die Informationen erhalten hat, sollten diese zumindest in Textform weitergegeben werden.

11.3 Inhalt der Informationsweitergabe

11.3.1 Wohngebäude mit weniger als 10 Wohneinheiten

Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als zehn Wohneinheiten haben den Mietern die Informationen weiterzuleiten, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten entsprechend § 9 Absatz 1 EnSikuMaV (allgemeine Informationen) erhalten. Hier ist der Eigentümer nicht verpflichtet, weitere eigene Informationen an den Mieter zu erteilen.

11.3.2 Wohngebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten

Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens 10 Wohneinheiten haben den Mietern mitzuteilen:

11.3.2.1 Allgemeine Informationen (alle Vermieter)

10.3.2.1.1 Informationen über den Energieverbrauch und die Energiekosten des Gebäudes oder der Wohneinheit in der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode,

11.3.2.1.2 Informationen über die Höhe der voraussichtlichen Energiekosten des Gebäudes oder der Wohneinheit für eine vergleichbare Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung des am 1. September 2022 oder später in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarif für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises, berechnet unter Zugrundelegung des Energieverbrauchs der letzten vorangegangenen Abrechnungsperiode, oder des Neukundentarifs, den sie am 1. September 2022 oder später aufgerufen haben, und

11.3.2.1.3 Informationen über das rechnerische Einsparpotenzial des Gebäudes oder der Wohneinheit in Kilowattstunden und Euro unter Heranziehung der Annahme, dass bei einer durchgängigen Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um ein Grad Celsius eine Einsparung von 6 Prozent zu erwarten ist.

11.3.2.2 Zusätzlich spezifische Informationen

Auf der Grundlage der vom Energie-/Wärmelieferanten zur Verfügung gestellten Informationen hat der Vermieter dem Mieter für seine jeweilige Wohneinheit zusätzlich spezifische Informationen über den Verbrauch der jeweiligen Wohneinheit, über die bei unverändertem Energieverbrauch zu erwartenden Energiekosten und Kostensteigerungen sowie die für die jeweilige Wohneinheit spezifischen Reduktionspotenziale bei einer Temperaturreduktion um ein Grad Celsius eine Einsparung von 6 Prozent mitzuteilen.

11.3.2.3 Kontaktinformationen und Informationen zu Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung

Der Vermieter hat dem Mieter Kontaktinformationen und eine Internetadresse von einer Verbraucherorganisation, einer Energieagentur oder sonstigen Einrichtung zur Verfügung zu stellen, bei denen Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, zu Endnutzer-Vergleichsprofilen und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können.

Hierfür kann auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“) verwiesen werden inklusive eines klaren und verständlichen Hinweises auf die Internetangebote der Informationskampagne und die dort genannten Effizienz- und Einsparinformationen.

11.4 Wohnungseigentum, Wärmecontracting und Betriebskosten

Erhält der Wohnungseigentumsverwalter die allgemeinen Informationen vom Gas- oder Wärmelieferanten, ist er verpflichtet, diese unverzüglich an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.

Die Informationspflicht geht bei einem Vertrag über Wärmecontracting nicht durch die Regelungen der EnSikuMaV auf den Contractor über, sondern verbleibt beim Vermieter/Eigentümer. Dieser kann die Erfüllung der Verpflichtung privatrechtlich auf den Contractor übertragen.

Fraglich ist, ob die Kosten für die Beschaffung und Weiterleitung der Informationen an den Mieter vom Vermieter als Betriebskosten geltend gemacht werden können. Dies kann im rahmen der zu erstellenden Betriebskostenabrechnung versucht werden.

11.5 Textvorschläge eines Informationsscheibens an die Mieter

Im Anhang schlagen wir Ihnen Formulierungen für Informationsschreiben an Ihre Mieter vor. Dieser Text kann durch Sie geändert und ergänzt werden.

Textvorschlag 1 betrifft die vollumfängliche Informationspflicht nach § 9 Absatz 2 und Absatz 3 EnSikuMaV. Eine Vervollständigung der freien Stellen ist in den mit einem blauen Punkt markierten Zeilen notwendig.

Textvorschlag 2 betrifft die eingeschränkte Informationspflicht nach § 9 Absatz 4 EnSikuMaV.

Textvorschlag 3 betrifft die eingeschränkte Informationspflicht nach § 9 Absatz 3 EnSikuMaV.

Textvorschlag 1

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) verpflichtet mich, Ihnen in der Verordnung vorgeschriebenen Informationen zu Ihrem Energieverbrauch und zu möglichen Einsparpotenzialen zu übermitteln.

• Die letzte Abrechnungsperiode vom __.__202__ bis __.__.202__[63] ergab für Sie einen Energieverbrauch von
• ___________kWh / Einheiten[64]. Auf Grundlage dieses Verbrauchs wurden für Sie Energiekosten in Höhe von _________ €[65] in Rechnung gestellt. Hinzu kommt der sich aus dem Flächenanteil Ihrer Wohnung ergebende Kostenbetrag.

Gemäß der mir bekannten Energiepreise[66] ergibt sich für die aktuelle Abrechnungsperiode ein

• durchschnittlicher Verbrauchspreis in Höhe von _____ € je kWh (brutto). Bei Ansatz des Energieverbrauchs der oben genannten Abrechnungsperiode ergeben sich damit rechnerisch Energiekosten in Höhe von
• ___________ €[67].
• Dies entspricht einer Steigerung von ____ % gegenüber Ihrer letzten Abrechnung. Hinzu kommt der Flächenkostenanteil für Ihre Wohnung.

Ich bin weiterhin nach der EnSikuMaV verpflichtet, Sie über das rechnerische Einsparpotenzial Ihrer Wohnung zu informieren. Zugrunde gelegt ist die Annahme einer durchgängigen Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um ein Grad Celsius und einer dadurch zu erwartenden Einsparung von sechs Prozent.

• Damit würde sich der oben genannte Energieverbrauch von ___________ kWh auf ___________ kWh
• reduzieren. Das würde bei dem oben genannten (neuen) Verbrauchspreis zu einer Einsparung in Höhe von _______ € (brutto) führen.

Schließlich informiere ich Sie über die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“. Einzelheiten zu dieser Kampagne finden Sie im Internet unter www.energiewechsel.de.

Unter der angegebenen Internetadresse erhalten Sie eine Vielzahl von Informationen und Vorschlägen zur

• Energieeinsparung für die Bereiche Warmwasser, Kühlen und Heizen, Kochen, Trocknen, Bügeln, Haushaltsgeräte, Hilfe vom Handwerk, mittelfristig und langfristig sparen
• Gaseinsparung durch hydraulischen Abgleich für die Heizung, regelmäßige und richtige Wartung der Heizungsanlage, Informationen zur Heizkostenabrechnung, Einsparung von Warmwasser, richtiges Heizen und Lüften.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass

– mir die allgemeinen Informationen vom Energie- bzw. Wärmeversorger zur Verfügung gestellt worden sind,

– ich zur Weiterleitung dieser Informationen verpflichtet bin, nicht jedoch zur Überprüfung deren Richtigkeit,

– die in diesem Schreiben enthaltenen Angaben der zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser keine verbindliche Vorwegnahme der nächsten Heizkostenabrechnung ist, sondern lediglich eine Prognose anhand der mir zur Verfügung gestellten Rahmendaten darstellt und das Ergebnis der nächsten Heizkosten-abrechnung(en) von den bis dahin geltenden Energiepreisen und von dem individuellen Verbrauch aller Nutzer abhängig ist,

– eine durchgängige Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur nicht zu einer Gefährdung der Mietsache, insbesondere nicht zur Entstehung von höherer Luftfeuchtigkeit und Schimmelpilz in den Räumen führen darf.

Mit freundlichen Grüßen

Textvorschlag 2

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) verpflichtet mich, Ihnen die mir vom Gas- bzw. Wärmeversorger übermittelten allgemeinen Informationen zum Energieverbrauch, zu Energiepreisen und zu möglichen Einsparpotenzialen zur Erfüllung meiner Informationspflicht zu übermitteln. Das Informationsschreiben des Gas- bzw. Wärmeversorgers füge ich Ihnen anbei.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass

– ich zur Weiterleitung dieser Informationen verpflichtet bin, nicht jedoch zur Überprüfung deren Richtigkeit,

– die in dem Schreiben des Versorgers enthaltenen Angaben der zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser keine verbindliche Vorwegnahme der nächsten Heizkostenabrechnung ist, sondern lediglich eine Prognose anhand der mir zur Verfügung gestellten Rahmendaten darstellt und das Ergebnis der nächsten Heizkostenabrechnung(en) von den bis dahin geltenden Energiepreisen und von dem individuellen Verbrauch aller Nutzer abhängig ist,

– eine durchgängige Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur nicht zu einer Gefährdung der Mietsache, insbesondere nicht zur Entstehung von höherer Luftfeuchtigkeit und Schimmelpilz in den Räumen führen darf.

Mit freundlichen Grüßen

Textvorschlag 3

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) verpflichtet mich, Sie über die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“ zu informieren. Einzelheiten zu dieser Kampagne finden Sie im Internet unter www.energiewechsel.de.

Unter der angegebenen Internetadresse erhalten Sie eine Vielzahl von Informationen und Vorschlägen zur

• Energieeinsparung für die Bereiche Warmwasser, Kühlen und Heizen, Kochen, Trocknen, Bügeln, Haushaltsgeräte, Hilfe vom Handwerk, mittelfristig und langfristig sparen
• Gaseinsparung durch hydraulischen Abgleich für die Heizung, regelmäßige und richtige Wartung der Heizungsanlage, Informationen zur Heizkostenabrechnung, Einsparung von Warmwasser, richtiges Heizen und Lüften.

Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass

– ich zur Weiterleitung dieser Informationen verpflichtet bin, nicht jedoch zur Überprüfung deren Richtigkeit,

– eine durchgängige Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur nicht zu einer Gefährdung der Mietsache, insbesondere nicht zur Entstehung von höherer Luftfeuchtigkeit und Schimmelpilz in den Räumen führen darf.

Mit freundlichen Grüßen

12 Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV)

Neben der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen hat die Bundesregierung auch die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen erlassen.

Beide Verordnungen bilden neben der Befüllung der Gasspeicher und der Senkung des Erdgasverbrauchs in der Stromerzeugung die dritte Säule des Energiesicherungspakets.[68]

Die EnSimiMaV bezweckt die Optimierung der wärmetechnischen Anlagen von Gebäuden und erlegt dem Eigentümer die Überprüfung und gegebenenfalls Verbesserung der Anlagen auf.

• § 2 Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung EnSimiMaV

(1)     Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas genutzt werden, ist verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage des Gebäudes optimieren zu lassen. In diesem Rahmen ist zu prüfen,

1. ob die zum Betrieb einer Heizung einstellbaren technischen Parameter für den Betrieb der Anlage zur Wärmeerzeugung hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind,
2. ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist,
3. ob effiziente Heizungspumpen im Heizsystem eingesetzt werden und
4. inwieweit Dämmmaßnahmen von Rohrleitungen und Armaturen durchgeführt werden sollten.

Hat der Gebäudeeigentümer einen Dritten mit dem Betrieb der Anlage zur Wärmeerzeugung beauftragt, ist neben dem Gebäudeeigentümer der Dritte zur Erfüllung der Anforderungen nach Satz 1 verpflichtet.

(2) Zur Optimierung einer Anlage zur Wärmeerzeugung nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 sind unter Berücksichtigung möglicher negativer Auswirkungen auf die Bausubstanz des Gebäudes regelmäßig notwendig:

1. die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen,
2. die Aktivierung der Nachtabsenkung, Nachtabschaltung oder andere, zum Nutzungsprofil sowie zu der Umgebungstemperatur passende Absenkungen oder Abschaltungen der Heizungsanlage und eine Information des Betreibers, insbesondere zu Sommerabschaltungen, Urlaubsabsenkungen und Anwesenheitssteuerungen,
3. die Optimierung des Zirkulationsbetriebs unter Berücksichtigung geltender Regelungen zum Gesundheitsschutz,
4. die Absenkung der Warmwassertemperaturen unter Berücksichtigung geltender Regelungen zum Gesundheitsschutz,
5. die Absenkung der Heizgrenztemperatur, um die Heizperiode und -tage zu verringern,
6. Information des Gebäudeeigentümers oder Nutzers über weitergehende Einsparmaßnahmen.

(3) Das Ergebnis der Prüfung nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 ist in Textform festzuhalten. Sofern die Prüfung Optimierungsbedarf hinsichtlich der Anforderungen nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 in Verbindung mit Absatz 2 feststellt, ist die Optimierung der Heizung nach Absatz 2 bis zum 15. September 2024 durchzuführen. Die Heizungsprüfung sowie etwaige erforderliche Maßnahmen zur Optimierung sollen im Zusammenhang mit ohnehin stattfindenden Tätigkeiten oder Maßnahmen der fachkundigen Personen nach Absatz 4, insbesondere bei der Durchführung von Kehr- und Überprüfungstätigkeiten oder einer Feuerstättenschau von Schornsteinfegern oder bei Heizungswartungsarbeiten, angeboten und durchgeführt werden. Im Hinblick auf die Prüfergebnisse zu den Anforderungen nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 ist § 3 anzuwenden. Im Übrigen ist auf die Möglichkeit hinzuweisen, einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Der Nachweis der Heizungsprüfung kann auch im Rahmen der Durchführung eines hydraulischen Abgleichs erfolgen.

(4) Die Heizungsprüfung nach Absatz 1 ist von einer fachkundigen Person durchzuführen. Dazu zählen insbesondere:

1. Schornsteinfeger,
2. Handwerker der Gewerbe Installateur und Heizungsbauer nach Anlage A Nummer 24 der Handwerksordnung sowie Ofen- und Luftheizungsbauer nach Anlage A Nummer 2 der Handwerksordnung oder
3. Energieberater, die in die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes aufgenommen worden sind.

(5) Die Verpflichtung zur Heizungsprüfung entfällt in Gebäuden, die im Rahmen eines standardisierten Energiemanagementsystems oder Umweltmanagementsystems verwaltet werden und in Gebäuden mit standardisierter Gebäudeautomation. Ebenso entfällt die Verpflichtung zur Heizungsprüfung, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre vor dem 1. Oktober 2022 eine vergleichbare Prüfung durchgeführt und kein weiterer Optimierungsbedarf festgestellt worden ist.

• § 3 Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung EnSimiMaV

(1) Gaszentralheizungssysteme sind hydraulisch abzugleichen:

1. bis zum 30. September 2023
2. a) in Nichtwohngebäuden im Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes ab 1 000 Quadratmeter beheizter Fläche oder
3. b) in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten,
4. bis zum 15. September 2024 in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten.

(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn

1. das Heizsystem in der aktuellen Konfiguration bereits hydraulisch abgeglichen wurde,
2. innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch oder eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche des Gebäudes bevorsteht oder
3. das Gebäude innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden soll.

(3) Die Durchführung des hydraulischen Abgleichs im Sinne dieser Regelung beinhaltet mindestens folgende Planungs- und Umsetzungsleistungen:

1. eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831:2017-09 in Verbindung mit DIN/TS 12831-1:2020-4,
2. eine Prüfung und nötigenfalls eine Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur,
3. die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs unter Berücksichtigung aller wesentlichen Komponenten des Heizungssystems und
4. die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung.

Die Bestätigung des hydraulischen Abgleichs ist einschließlich aller relevanten Einstellungswerte, der Heizlast des Gebäudes, der eingestellten Leistung der Wärmeerzeuger und der raumweisen Heizlastberechnung, der Auslegungstemperatur, der Einstellung der Regelung und den Drücken im Ausdehnungsgefäß in Textform festzuhalten und dem Gebäudeeigentümer zur Verfügung zu stellen.

(4) Der hydraulische Abgleich ist nach Maßgabe des Verfahrens B nach der ZVSHK-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“, VdZ – Wirtschaftsvereinigung Gebäude und Energie e.V., 1. aktualisierte Neuauflage April 2022, Ziffer 4.2, durchzuführen.