In dem zu entscheidenden Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer mit Beschlussanfechtungsklage gegen die Abrechnung der Heizkosten in seiner Einzelabrechnung. Der Wärmeverbrauch wird in der aus zwei Eigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zum Teil mit Wärmemengenzählern und teilweise mit Heizkostenverteilern erfasst. Wärmemengenzähler erfassen den Wärmeverbrauch der Menge nach, wohingegen Heizkostenverteiler den individuellen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch ermitteln. Eine Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweiligen Nutzergruppen durch Wärmemengenzähler war nicht erfolgt und auch technisch nicht möglich gewesen.
Abrechnung muss den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen
Der BGH stellte erneut klar, dass nur eine nach den Anforderungen der Heizkostenverordnung erstellte Abrechnung den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ungeachtet möglicher anderslautender Beschlüsse oder Vereinbarungen der WEG.
Verbrauchsanteile der einzelnen Nutzergruppen mit unterschiedlicher Verbrauchsausstattung müssen vorab erfasst werden
Gemäß Heizkostenverordnung seien die Verbrauchsanteile der verschiedenen Nutzergruppen mit gleicher Ausstattung vorab vom Gesamtverbrauch zu erfassen, wenn – wie in diesem Fall – der Verbrauch in den verschiedenen Nutzungseinheiten mit unterschiedlicher Ausstattung erfasst wird. Eine Gruppe von Nutzern könne auch aus nur einer Wohneinheit bestehen, denn dann können ebenfalls Wärmeverluste entstehen, die sich ohne Vorerfassung nicht ermitteln lassen. Eine Schätzung könne nicht vorgenommen werden, wenn die notwendige Vorerfassung – wie hier der Fall – unterbleibt. Vielmehr komme sie nur dann zur Anwendung, wenn die Verbrauchserfassung nicht gelingt, weil beispielsweise einzelne Geräte nicht funktionieren.
Ohne vorherige Verbrauchserfassung bleibt die Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung
Im Wohnungseigentumsrecht entspreche die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese nach der Differenzmethode unter Berücksichtigung der erfassten Verbrauchsdaten rechnerisch richtig erstellt werde. Denn Pflicht der Eigentümergemeinschaft sei es, auch dann den Zweck der Heizkostenverordnung zu beachten, wenn der Verstoß gegen die Heizkostenverordnung – hier keine Vorerfassung – nicht mehr heilbar ist. Zweck der Heizkostenverordnung sei, den einzelnen Nutzern die Kosten für ihren Verbrauch vor Augen zu führen, um sie so zu einem sparsamen Verhalten anzuregen. Die Abrechnung nach der Differenzmethode erfülle diesen Zweck am ehesten. Denn nach dieser Methode seien zwar Verteilungsfehler wegen nicht erfasster Wärmeverluste möglich. Dies sei aber hinzunehmen und könne dadurch ausgeglichen werden, dass die Kosten nicht vollständig nach Verbrauchsanteil am Gesamtverbrauch verteilt werden, sondern zu einem bestimmten Anteil auch nach Quadratmetern.
Tatsächliche Verbräuche sind auch bei der Differenzberechnung maßgeblich
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibe im Übrigen zur ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet. Das bedeutet, die Abrechnung müsse der Heizkostenverordnung entsprechen, die Differenzermittlung muss also auf der Grundlage der tatsächlichen Verbräuche vorgenommen werden und rechnerisch richtig sein.
Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtsprechung zur fehlenden Voraberfassung des Gesamtverbrauchs der einzelnen Nutzergruppen, wenn eine unterschiedliche Verbrauchserfassungsausstattung in einem Haus installiert ist (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 329/14).
Ist die Wohnung vermietet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu. Zwar hat der zu entscheidende Senat des BGH diese Rechtsfrage ausdrücklich offengelassen. Sie wurde aber bereits zuvor durch den für das Mietrecht zuständigen Zivilsenat im oben genannten Urteil aus dem Jahr 2016 entschieden. Strittig war in diesem Fall, ob die Abrechnung nach der von der Vermieterin vorgenommenen Differenzmethode erfolgen könne und ob sich das Kürzungsrecht des Mieters in Höhe von 15 Prozent nur auf seinen Verbrauchsanteil bezieht oder auf den auf ihn entfallenden Gesamtbetrag der Heizkostenabrechnung. Der BGH gab der Vermieterin bei der von ihr verwendeten Differenzabrechnung recht. Das Kürzungsrecht des Mieters beziehe sich aber entgegen ihrer Ansicht auf den gesamten Betrag der Heizkostenabrechnung.
Wohnungseigentümern steht das Kürzungsrecht zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen nicht zu.
Info Verbrauchswerte, die mit unterschiedlichen Erfassungssystemen gemessen werden, können bei der Verteilung des Wärmeverbrauchs nicht miteinander kombiniert werden. Aus diesem Grund muss der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen vorab durch einen separaten Wärmemengenzähler erfasst werden. Der Gesamtverbrauch dieser Nutzergruppe wird dann entsprechend den von den Heizkostenverteilern gemessenen Verbräuchen innerhalb der Gruppe verteilt.
Bei der Differenzabrechnung wird zunächst der Verbrauch der Wohnungen in Kilowattstunden, die mit Wärmemengenzählern erfasst werden, von den insgesamt gelieferten Kilowattstunden abgezogen. Der Rest wird im Verhältnis der gemessenen Verbräuche auf die Nutzer der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen verteilt.
