Wenn das Gesetz in bestimmten Fällen einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Heizkosten vorschreibt, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser Schlüssel auch verwendet wird. Sie müssen sich nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) verweisen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (1).

Im konkreten Fall rechnete ein Vermieter die Heizkosten stets zu je 50 Prozent nach Wohnfläche und erfasstem Wärmeverbrauch ab. Einer der Mieter erhob hiergegen Einspruch. Nach seiner Auffassung erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung (2) nicht. Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Da zudem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssten die Heizkosten (3) nach Auffassung des Mieters zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter sah dies anders und weigerte sich, den Verteilungsschlüssel entsprechend umzustellen. Der Mieter klagte nun darauf, dass der Vermieter für zukünftige Heizperioden einen 70-30-Verteilungsschlüssel verwendet.

Der BGH entschied nun, dass für die Fälle, in denen die Heizkostenverordnung zwingend einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser angewendet wird. Zwar steht dem Mieter (4) ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu, wenn der Vermieter nicht entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung abrechnet. Diese Vorschrift greift nicht im vorliegenden Fall, weil nicht über den Umgang mit einer bereits erteilten Abrechnung gestritten wird. Der Mieter will erreichen, dass der Vermieter künftig den seiner Meinung nach korrekten Verteilungsschlüssel verwendet.

Sinn und Zweck der Regelung (5) ist, die Mieter durch einen besonders hohen verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten zu einem besonders sparsamen Verhalten zu bewegen. So soll gerade in den entsprechenden Gebäuden mehr Energie eingespart werden. Daher muss der Mieter auch nicht abwarten, bis ihm eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wird, um diese im Anschluss zu kürzen. Denn durch einen Verweis auf das Kürzungsrecht wird dieser Energieeinspareffekt nämlich nicht erzielt. Da das Berufungsgericht nicht abschließend geklärt hatte, ob die Voraussetzungen der Heizkostenverordnung (6) vorlagen, verwiesen die BGH-Richter den Rechtsstreit zurück mit der Vorgabe, dies aufzuklären.

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht, Haus & Grund Deutschland