Im deutschlandweiten Vergleich beträgt die durchschnittliche Grundsteuer in den 100 größten Städten 499 Euro im Jahr. Das entspricht einem Anstieg von 4,5 Prozent im Vergleich zum vorherigen Ranking aus dem Jahr 2021. Am günstigsten zeigt sich im Jahr 2024 die bayerische Stadt Regensburg, wo für ein typisches Einfamilienhaus im Durchschnitt 335 Euro an Grundsteuer fällig werden. Damit bleibt Regensburg die Stadt mit der niedrigsten Grundsteuerbelastung. Am anderen Ende des Spektrums steht – wie schon in den vergangenen Jahren – die Stadt Witten. Hier zahlen Eigentümer für ein vergleichbares Objekt 771 Euro jährlich an Grundsteuer. Dies verdeutlicht den erheblichen Unterschied von fast 130 Prozent zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt. Besonders auffällig: In 26 Städten wurde der Hebesatz seit der letzten Untersuchung angehoben, während Duisburg als einzige Stadt eine Senkung vorgenommen hat.
Dramatische Unterschiede auch in den Bundesländern
Was die Bundesländer angeht, gehört Bayern zu den günstigsten Kandidaten – mit einem durchschnittlichen Grundsteuerbetrag von 419 Euro. Hauseigentümer in Berlin zahlen hingegen durchschnittlich 686 Euro. „Es gibt, was die Grundsteuerhebesätze angeht, schwarze Schafe und weiße Schafe. Sie wurden in den letzten drei Jahren in insgesamt 26 Städten, die wir untersucht haben, angehoben“, berichtet Hanno Kempermann, Geschäftsführer des IW Consult. Allerdings stechen einzelne Bundesländer negativ heraus. Rheinland-Pfalz verzeichnete beispielsweise eine besonders drastische Entwicklung: Der sogenannte Nivellierungssatz, der als Orientierungswert für die Kommunen dient, wurde um 100 Punkte von 365 auf 465 Prozent erhöht. Dies zwingt Städte wie Koblenz, deren Hebesatz aktuell bei 420 Prozent liegt, dazu, ihre Steuersätze in den kommenden Jahren weiter anzuheben, um den neuen Vorgaben zu entsprechen.
Hohe Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet
Ein Blick auf die regionalen Unterschiede offenbart weitere interessante Trends. Während Städte im Süden Deutschlands tendenziell niedrige Grundsteuerhebesätze aufweisen, sind die Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet deutlich höher. „Die Haushaltslage ist das entscheidende Kriterium“, betont Kempermann. „Im Süden Deutschlands sind die Hebesätze geringer, weil dort die Wirtschaft stark ist. Im Norden Deutschlands und vor allem im Ruhrgebiet gibt es aufgrund oft schwächerer Haushaltslagen häufiger hohe Hebesätze.“ Die finanzielle Not vieler Kommunen führt dazu, dass sie die Grundsteuerhebesätze regelmäßig anpassen, um ihre Haushalte zu stabilisieren – was jedoch zulasten der Eigentümer geht.
Was auf Eigentümer künftig zukommt
Mit dem Ende des Jahres 2024 endet auch der jahrelange Reformprozess der Grundsteuer. Ab 2025 wird die „neue“ Grundsteuer fällig, die sowohl Mieter als auch Eigentümer betrifft. Diese Reform soll eigentlich darauf abzielen, die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer zu modernisieren und gerechter zu gestalten. Dennoch bleibt zu befürchten, dass insbesondere in wachsenden Städten und Ballungsräumen, in denen der finanzielle Druck auf die öffentlichen Haushalte hoch ist, die Hebesätze weiter steigen könnten. Viele Kommunen schöpfen bereits jetzt ihre Möglichkeiten zur Steuererhöhung voll aus. Diese Entwicklung wird vor allem in finanzschwachen Gebieten zu einer zunehmenden Belastung für Eigentümer führen. „Die Kosten auf allen Ebenen steigen stark an“, warnt Kempermann. „Seit 2010 sind die Grundsteuern um rund 40 Prozent gestiegen. Das entspricht einem Plus von 4 Milliarden Euro, die seither mehr eingenommen wurden.“
Belastung führt zu Unmut
Diese Entwicklung sorgt auch bei den Bürgern zunehmend für Unmut. „Was wir oft erleben, ist, dass sich Bürgerinnen und Bürger in Städten mit hohen Hebesätzen gegenüber der Gemeinde beschweren und das Ranking für Klagen nutzen“, erklärt Kempermann. Besonders in Städten, die hohe Grundsteuerbelastungen aufweisen, ohne dass dies durch wesentliche Unterschiede in der kommunalen Struktur gerechtfertigt wäre, wird dies zu einem wachsenden Problem.
