Die folgenden Ausführungen gelten für Wohngrundstücke, also für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Ihre Bewertung wird im sogenannten Ertragswertverfahren geregelt (§§ 252 bis 257 Bewertungsgesetz).

Grundstückswert – der Bodenrichtwert zählt!

Der für die Grundsteuer maßgebliche Wert des Grund und Bodens wird aus der Flächengröße und dem Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der Abzinsung ermittelt. Besondere Grundstücksmerkmale wie zum Beispiel von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge des Bewertungsobjekts, Baumängel oder -schäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden nicht gesondert berücksichtigt. Damit ist auch beispielsweise eine öffentliche Teilnutzung des Grundstücks, ein Wegerecht für einen Nachbarn oder eine Überbauung durch Nachbarn für die grundsteuerliche Bewertung unerheblich.

Denkmalschutz

Kern der Bewertung eines Gebäudes ist ein typisierter Mietwert unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Gebäudealter. Der Sanierungszustand der jeweiligen Immobilie findet keine Berücksichtigung bei der Bewertung – mit Ausnahme einer das Baualter verändernden Kernsanierung.

Auch die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes findet bei der Grundsteuerbewertung keine Berücksichtigung. Befindet sich auf dem Grundstück ein Gebäude, das ein Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes ist, ermäßigt sich die auf das Bewertungsergebnis anzuwendende Steuermesszahl um zehn Prozent. Sind nur Teile des Gebäudes denkmalgeschützt, findet auch nur eine anteilige Ermäßigung der Steuermesszahl statt.