Es gibt zwei Alternativen, die Investitionskosten für den Glasfaserausbau auf die Mieter zu verteilen:

Alternative 1: Modernisierungsmieterhöhung

Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung anstreben. Entscheidet sich der Vermieter für diese Option, muss er bereits bei Vertragsschluss mit dem Glasfaser-Netzbetreiber auf einige Details achten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich die Modernisierungsmieterhöhung rechtlich nicht durchsetzen lässt. Der Vermieter sollte also einen Netzbetreiber finden, der die Gebäudeinfrastruktur aus Glasfaserkomponenten errichtet und diese in das Eigentum des Gebäudeinhabers stellt. Außerdem ist im Vertrag – meist Gestattungsvertrag genannt – klarzustellen, dass das Gebäudenetz mit einem „öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität“ im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden wird.

Open Access ist wichtig

Außerdem sollte der Vertrag eine Vereinbarung enthalten, dass die Mieter ihre Telekommunikationsdienstleister frei wählen können und nicht auf einen bestimmten Anbieter angewiesen sind. Dies nennt sich Open Access.

Steht die Gebäudeinfrastruktur im Eigentum des Gebäudeeigentümers, ist er verantwortlich für den störungsfreien Betrieb. Daher sollte sich der Eigentümer bei Vertragsschluss über den Netzausbau auch über die zukünftige Wartung und mögliche Entstörung Gedanken machen. Es ist ratsam, sich auch hierfür vor Vertragsschluss ein Angebot für einen solchen Wartungs- und Störungsvertrag machen zu lassen und beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Da diese Kosten sich nicht weiter umlegen lassen, sollte sich der Vermieter um möglichst geringe Kosten bemühen.

Mieterhöhung von acht Prozent

Bei der Modernisierungsmieterhöhung kann die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei darf sich innerhalb von sechs Jahren die monatliche Miete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt diese Grenze bei zwei Euro pro Quadratmeter. Zu beachten sind die zeitlichen und formellen Anforderungen an die Ankündigung und die anschließende Mieterhöhungserklärung. Außerdem ist die Modernisierungsmieterhöhung nur dann möglich, wenn der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Die Kosten für den Betriebsstrom sind weiterhin als Betriebskosten umlegbar.

Tipp: Der Vermieter kann, anstatt eine Modernisierungsmaßnahme anzukündigen, auch eine Modernisierungsvereinbarung mit seinen Mietern schließen. Dies hat den Vorteil, dass weniger formelle Anforderungen erfüllt werden müssen. Da viele Mieter ein großes Interesse an einem schnellen Internetzugang haben und möglicherweise gern bereit sind, dafür etwas mehr zu bezahlen, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Die Vereinbarung sollte sämtliche Aspekte der Modernisierungsmaßnahme beinhalten. Sie sollte also mindestens Details zur zeitlichen und technischen Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete enthalten.

Alternative 2: Umlage des Bereitstellungsentgelts als Betriebskosten zeitlich befristet

Die Ausbaukosten können auch befristet und in ihrer Höhe begrenzt als Betriebskosten umgelegt werden. Jährlich dürfen 60 Euro pro Wohneinheit über einen Zeitraum von fünf Jahren umgelegt werden. Ausnahme: Liegen die Gesamtkosten für den Infrastrukturausbau pro Wohneinheit über 300 Euro, kann der Umlagezeitraum neun Jahre betragen. Dann muss der Vermieter zuvor aber drei Vergleichsangebote eingeholt haben. Außerdem muss der erhöhte Aufwand begründet werden.

Worauf bei dieser Option geachtet werden muss

Beim Gestattungsvertrag mit Bereitstellungsentgelt muss sowohl auf den Zeitraum als auch auf die Kosten geachtet werden. Denn es ist die Pflicht des Vermieters, die drei Vergleichsangebote einzuholen, bevor der Auftrag ausgelöst wird. Auch ist auf die Begründung der Kosten zu achten, wenn der Umlagezeitraum ausgedehnt werden soll. Auch in diesem Fall muss gewährleistet werden, dass das Gebäudenetz mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden wird und dass für die Mieter ein offener Zugang (Open Access) besteht, die Mieter also ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen können. Weil der Netzbetreiber den störungsfreien Betrieb und offenen Zugang gewährleisten muss, bleiben die Netze regelmäßig im Eigentum der Netzbetreiber. Sie kümmern sich während dieser Zeit auch um Wartung und Entstörung.

Sobald aber der Umlagezeitraum abgelaufen ist, muss der Gebäudeeigentümer die Funktionen sicherstellen. Daher ist bei Vertragsschluss auf eine Regelung zu achten, wonach das Gebäudenetz im Anschluss an die Umlagezeit in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht. Außerdem muss auch der offene Zugang (Open Access) über den Umlagezeitraum hinaus weiterhin gewährleistet werden. Auch dies sollte vertraglich abgesichert sein, damit dem Vermieter nicht am Ende etwaige Netzentgelte entstehen, die nicht umgelegt werden können.

Tipp: Diese Variante hat den Nachteil, dass über den Bereitstellungszeitraum hinaus – außer den Kosten für den Betriebsstrom – keine Kosten mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Es fallen aber dauerhaft Kosten für Wartung, Instandhaltung und Entstörung an, die der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht kompensieren kann. Die Modernisierungsmieterhöhung bietet zumindest den Vorteil, dass die Erhöhung dauerhaft ist und dadurch künftige Instandhaltungskosten abgedeckt sind. Diese Variante könnte dennoch interessant sein für Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen können und – wie etwa im Falle eines WEG-Beschlusses zum Glasfaserausbau – die Kosten (mit-)finanzieren müssen.