Vermieter und Mieter schließen am selben Tag einen Mietvertrag ab über eine Wohnung und einen gesonderten Mietvertrag über einen Kellerraum im selben Gebäude. Die Mietverträge weisen unterschiedliche Vereinbarungen bezüglich eines Kündigungsausschlusses, der Kündigungsfrist und der Mieterhöhung auf. Das Landgericht Berlin nahm trotz der voneinander getrennten Verträge ein einheitliches Vertragsverhältnis an und unterwarf die Kellerraummiete auch einer Überprüfung anhand der Mietpreisbremse.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun eine entgegengesetzte Entscheidung getroffen und nimmt kein einheitliches Mietvertragsverhältnis zwischen Wohnraum und Kellerraum an. Die für den Kellerraum vereinbarte Miete wird demnach nicht in die Prüfung einer etwaigen Mietpreisüberhöhung nach den Vorschriften der Mietpreisbremse mit einbezogen. (1)

Bei separat geschlossenen Mietverträgen über Wohnraum und Kellerraum (sowie auch Kfz-Stellplätze [2]) spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und den Keller nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Die Eigenständigkeit beider Verträge ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts.

Für die Eigenständigkeit der Verträge spricht insbesondere:

• In der Kellernutzungsvereinbarung ist ausdrücklich bestimmt, dass die Vereinbarung „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze“ bestehen soll.
• Die Kellernutzungsvereinbarung weist einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren auf, der Wohnungsmietvertrag hingegen einen solchen lediglich für die Dauer von zwei Jahren.
• Für die Zeit nach Ablauf des Kündigungsausschlusses kann das Kellerraummietverhältnis zum Ende eines jeden Monats mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist gekündigt werden, während der Wohnungsmietvertrag nur unter Einhaltung der – regelmäßig längeren – gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden kann.
• Ein den Mietern für den Fall einer Beendigung des Wohnungsmietvertrags eingeräumtes Sonderkündigungsrecht ermöglicht zwar eine gleichzeitige Beendigung der vertraglichen Beziehung, dies führt aber nicht zur zwingenden Annahme, dass die Parteien – ungeachtet der übrigen besonderen Vereinbarungen – einen einheitlichen Mietvertrag abschließen wollten.
• Die besonderen Bedingungen über die Gestaltung und Veränderung des jeweils vereinbarten Mietentgelts unterscheiden sich. Für das Keller-Nutzungsentgelt ist eine – automatische – jährliche Erhöhung um einen feststehenden Satz von 2,5 Prozent vereinbart, während der Wohnungsmietvertrag mit einer Indexmietvereinbarung ausgestattet ist.

Unabhängig davon scheidet eine Einbeziehung der Kellerfläche in die Ermittlung der Wohnfläche aus, weil der in der Kellernutzungsvereinbarung als „Kellerverschlag“ bezeichnete Raum nicht zu Wohnzwecken vermietet wurde.

In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt unterliegt nur die für die Wohnung vereinbarte Miete den Vorschriften der Mietpreisbremse. Die Kellerraummiete unterliegt hingegen eigenen Mietpreisgrenzen. (3)

Der BGH stellt auf den sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergebenden Willen der Mietvertragsparteien ab. Die sich voneinander unterscheidenden Regelungen zu Kündigungsausschluss, Kündigungsfrist, Mieterhöhung sowie die ausdrückliche Trennung der Verträge von anderen vertraglichen Vereinbarungen, lassen keine Zweifel zu, dass die Parteien voneinander unabhängige Mietverträge schließen wollten. Eine von mehreren Entscheidungen Berliner Amtsgerichte und dem Berliner Landgericht unterstellte (unzulässige) Umgehung der Mietpreisbremse konnte der BGH nicht erkennen und hat eine solche nicht einmal erwähnt. (4)

Bei entsprechenden Regelungen in getrennten Verträgen ist eine gesonderte Vermietung von Wohnraum und Flächen, die nicht zu Wohnzwecken überlassen werden und damit auch eine klare Trennung der für das jeweilige Mietverhältnis vereinbarten Miete ohne weiteres möglich.

Beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages ohne Kellerraum ist in Berlin das wohnwertmindernde Merkmal „kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters“ erfüllt, was sich bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete und damit Berechnung des zulässigen Entgelts nach den Vorschriften der Mietpreisbremse auswirkt.

Der Vermieter kann sich auch nicht auf den Sonderfall der „höheren Vormiete“ als zulässige Miete berufen, wenn im vorangegangenen Mietverhältnis der Kellerraum im Rahmen eines Mietvertrags mitvermietet war.