Zugleich zeigen Umfragen immer wieder, dass viele Mieter lieber in den eigenen vier Wänden leben würden. Dennoch gelingt nur wenigen der Schritt ins Wohneigentum. Wie es tatsächlich um das Potenzial von Ersterwerbern in Deutschland steht, untersucht das Erschwinglichkeitsbarometer 2026 des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen.

Mangelnde Ersparnisse
Im Jahr 2025 verfügten lediglich 5,7 Prozent der Mieterhaushalte im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 44 Jahren über genügend Rücklagen, um die üblichen Eigenkapitalanforderungen von Banken für den Immobilienkauf zum regional üblichen Preis zu erfüllen. In der Studie wurde diese Schwelle mit 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der jeweils anfallenden Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten) angesetzt.

Variiert man die Höhe dieser Eigenkapitalanforderung leicht nach oben oder unten, verändert sich der Anteil der entsprechend ausgestatteten Haushalte zwar etwas. An der grundlegenden Erkenntnis ändert das jedoch nichts: Der Erwerb von Wohneigentum scheitert deutlich häufiger am fehlenden Eigenkapital als am zweiten substanziellen Indikator – dem laufenden Einkommen.

Einkommenshürde nach Zinswende höher
Die Einkommensschwelle wurde erst nach der Zinswende zum kritischen Hemmnis. In den Jahren 2007 bis 2021 hatte zumindest knapp die Hälfte der Mieterhaushalte im relevanten Erwerbsalter ein kontinuierlich ausreichend hohes Haushaltsnettoeinkommen, um sich den Schuldendienst für die Finanzierung einer regionaltypischen Immobilie leisten zu können. In der Spitze wären 2015 sogar 61 Prozent der Mieterhaushalte unterhalb der Belastungsgrenze von 35 Prozent ihres Einkommens geblieben, die üblicherweise für die Kreditrate als verkraftbar angesehen werden.

Mit dem sprunghaften Zinsanstieg im Jahr 2022 – von kaum mehr als 1 Prozent auf deutlich über 3 Prozent – änderte sich die Situation jedoch abrupt. Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten bei weiterhin hohen Kaufpreisen konnten plötzlich weniger als 40 Prozent der betrachteten Mieterhaushalte die Einkommensanforderungen für den Erwerb von Wohneigentum erfüllen.

Leichte Verbesserung bei beiden Indikatoren
Im Gegensatz zur Einkommenshürde war die Bedeutung der Eigenkapitalhürde bereits seit 2008 kontinuierlich angewachsen. Hauptursache dafür waren die stetig steigenden Immobilienpreise. Diese Entwicklung erklärt zugleich, warum sich die Lage zuletzt etwas entspannt hat: Im Zuge der Zinswende sind die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser leicht gesunken.

Während sich das Einkommen unter anderem durch steigende Gehälter vergleichsweise dynamisch anpasst, gilt das eher weniger für die Eigenkapitalausstattung: Diese kann mit den Preissteigerungen am Immobilienmarkt schlicht nicht Schritt halten – und bleibt damit ein zentrales Hindernis auf dem Weg zum Wohneigentum.

Regionaler Vergleich
Im regionalen Vergleich stehen Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern bei der Eigenkapitalhürde am schlechtesten da. Dort haben nur gut 2 bis knapp 4 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte ausreichend Ersparnisse, um aus eigener Kraft den Sprung ins Eigentum zu schaffen. Etwas besser stellt sich die Situation dagegen in den westlichen Bundesländern Bremen, Saarland, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz dar, wo zwischen knapp 7 und 9 Prozent der Zielgruppe genug Eigenkapital haben.

Generell fällt es in den Städten schwerer, ausreichend Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufzubringen. So schaffen es dort derzeit nur 5,3 Prozent aller jungen Mieterhaushalte, während es im Umland 5,6 Prozent und auf dem Land 6,5 Prozent sind. In den sieben größten deutschen Städten überwinden sogar nur 4,1 Prozent der Mieterhaushalte die Eigenkapitalschwelle.

Politischer Handlungsbedarf

Mit einer Wohneigentumsquote von rund 47 Prozent gehört Deutschland zu den Ländern mit der niedrigsten Quote in ganz Europa. Vor diesem Hintergrund muss sich eine Wohnungspolitik, die die Bildung von Wohneigentum stärker fördern will, auf drei zentrale Ansatzpunkte konzentrieren:

1. Mehr Neubau:

Eine Ausweitung des Neubaus könnte zumindest die Preisentwicklung dämpfen.

Impulse dafür ließen sich durch ein vereinfachtes Baurecht zur Senkung der Baukosten sowie durch

eine bessere Verfügbarkeit von Bauland zur Reduzierung der Grundstückspreise setzen.

2. Erwerbsnebenkosten senken:

Dies würden dazu beitragen, dass mehr Mieterhaushalte die Eigenkapitalhürde überwinden. Helfen

würden generell geringere Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer oder zumindest eine spürbare

Reduktion der Steuer für angehende Selbstnutzer, die erstmals eine Immobilie kaufen.

3. Eigenkapitalbildung ankurbeln:

Impulse könnten beispielsweise durch eine Anhebung der Einkommensgrenzen und der maximalen

Förderbeträge bei der Wohnungsbauprämie sowie durch höhere Fördersätze gesetzt werden.

Über das Erschwinglichkeitsbarometer

Das Modell schätzt die regionale Einkommens- und Vermögensverteilung von Mieterhaushalten mit einem Altersdurchschnitt von 30 bis 44 Jahren auf Ebene der 400 Landkreise und kreisfreien Städte. Auf dieser Basis wird ermittelt, wie viel Prozent der Mieterhaushalte aus dieser Altersgruppe rein rechnerisch ausreichend Einkommen beziehungsweise Vermögen haben, um eine regionaltypische Immobilie zu finanzieren. Dies ist unter den getroffenen Annahmen dann möglich, wenn die Einkommensbelastung für Zins und Tilgung kleiner als 35 Prozent ist beziehungsweise wenn das Eigenkapital mindestens für 20 Prozent des Nettokaufpreises plus regionale Nebenkosten ausreicht.

Nicht berücksichtigt sind in der Berechnung etwaige Erbschaften und Schenkungen, die Mieterhaushalten über die Eigenkapitalschwelle und auch Einkommensschwelle helfen können (weil die Belastung durch den Kredit sinkt). Gezeigt wird also, wie viele junge Mieterhaushalte den Eigentumserwerb aus eigener Kraft ohne familiäre Unterstützung bewerkstelligen können.