Ein-Mann-Versammlungen während der Corona-Pandemie: Beschlüsse sind inzwischen bestandskräftig

Während der Corona-Pandemie galten auch für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) zahlreiche Beschränkungen. Insbesondere der Umgang mit Eigentümerversammlungen hat viele Fragen aufgeworfen. Manche Gemeinschaften setzten auf Online-Formate, andere ließen die Versammlungen einfach ausfallen und wiederum andere hielten sogenannte Ein-Mann-Versammlungen ab, bei denen nur der Verwalter anwesend war und sich vorab mit entsprechenden Vollmachten hatte ausstatten lassen.

Mit dem letzteren Vorgehen waren aber nicht immer alle Eigentümer einverstanden. Aus diesem Grund musste sich auch das Landgericht Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 2. Februar 2023 (2–113 S 60/22) mit der Wirksamkeit von auf einer Ein-Mann-Versammlung gefassten Beschlüssen beschäftigen. Die Entscheidung der Richter: Entsprechende Beschlüsse sind zwar eventuell anfechtbar, aber nicht nichtig. Dies bedeutet, dass bisher nicht angefochtene Beschlüsse, die auf Ein-Mann-Versammlungen getroffen wurden, inzwischen bestandskräftig sind.

Der Fall

Im konkreten Fall hatte der Verwalter den Eigentümern mit Verweis auf das unkalkulierbare Infektionsrisiko die Möglichkeit einer sogenannten Ein-Mann-Versammlung mit abgespeckter Tagesordnung vorgestellt, bei der von einer persönlichen Teilnahme dringend abgeraten wurde. Er fragte bei den Eigentümern ab, ob sie sich eine solche Versammlung vorstellen könnten oder ob diese auf unbestimmte Zeit verschoben werden sollte. Aufgrund der Rückmeldungen der Eigentümer lud der Verwalter dann zu einer Ein-Mann-Versammlung in seinem Büro ein und legte der Einladung eine auf ihn ausgestellte Vollmacht bei. Zwei Eigentümer waren der Auffassung, dass diese Einladung eher einer Ausladung gleichkomme und daher nicht zulässig sei. Sie verweigerten daher auch die in dieser Versammlung beschlossenen Hausgeldzahlungen. Die Gemeinschaft klagte diese Zahlungen nun ein, worauf die beiden Eigentümer die Nichtigkeit der Beschlüsse feststellen lassen wollten.

Einladungsmangel führt nicht zur Nichtigkeit

Die Richter stimmten den beiden Eigentümern zwar zu, dass die Einladung wohl eher als Ausladung zu verstehen sei, verurteilten sie aber dennoch zur Zahlung der Hausgelder. Denn selbst wenn man von einem gravierenden Einladungsmangel ausgehen würde, führte dieser allenfalls dazu, dass die Beschlüsse angefochten werden könnten. Er bedeutet aber nicht gleich deren Nichtigkeit. Da die beiden Eigentümer keine Beschlussanfechtungsklage erhoben hatten, welche ohnehin verfristet wäre, sondern sich auf die Nichtigkeit der Beschlüsse beriefen, scheiterten sie mit ihrem Anliegen.

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland

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