Die Energiepreisentwicklung im Jahr 2022 hat zu einer erheblichen wirtschaftlichen Belastung der Energiekunden, insbesondere der Endverbraucher geführt. Ein Ende der hohen Preise lässt sich nicht absehen. Aufgrund der Umstrukturierung des Energiebezuges wird sogar davon ausgegangen, dass es in den nächsten Jahren zu noch größeren Belastungen kommen wird als im Jahr 2022.

Dem Preisanstieg wird eine erhebliche soziale Sprengkraft beigemessen. Es wird von einer drohenden Preisentwicklung bis weit in die gesellschaftliche Mitte ausgegangen, die diese Haushalte an den Rand ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringt oder diese finanziell überfordern kann.[1]

Allseits besteht ein großes Interesse an einer wirtschaftlichen Entlastung der Energieverbraucher. Eine solche Entlastung soll nachhaltig wirken, sie muss mithin auf Dauer angelegt sein. Hierzu wurden bereits im Zwischenbericht der ExpertInnen-Kommission Gas und Wärme vom 10.10.2022[2] die Schaffung einer Preisbremse für Gas- und Fernwärme sowie eine Soforthilfe für Energieverbraucher empfohlen, der durch entsprechende gesetzliche Regelungen im Jahr 2023 eingerichtet werden wird.[3]

Um die extremen Belastungen von Gas- und Fernwärmekunden abzufangen, sollen diese bereits im Dezember 2022 bzw. für den Monat Dezember 2022 eine einmalige Entlastung erhalten.[4] Diese wird geregelt durch das Gesetz über eine Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme (Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz -EWSG).[5]

Im Ergebnis soll die Entlastung dem Produkt aus einem Zwölftel eines prognostizierten Jahresverbrauchs und dem für Dezember 2022 vereinbarten Preis entsprechen.[6]

Dabei gilt der Grundsatz, dass jeder Abrechnungseinheit der Anteil an der Entlastung des Vermieters gutgeschrieben wird, der seinem Anteil an den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten des vermieteten Gebäudes im Jahr 2022 oder für Abrechnungsperiode, in die der Dezember 2022 fällt, entspricht.[7]

Die Entlastung im Energiebereich soll den Endverbrauchern (im Gesetz sogenannte Letztverbraucher) zugutekommen. Daher muss in dem System der Entlastungen auch der Vermieter an denjenigen Stellen beteiligt werden, an denen er zwischen den Energieversorgern und den Endverbrauchern[8] steht. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter sich gegenüber seinen Mietern verpflichtet hat, die Mietsache mit Wärme oder Wärme und Warmwasser zu versorgen und hierfür Energie einkaufen muss. Der Vermieter geht mit den von ihm an den jeweiligen Energieversorger zu leistenden Abschlagszahlungen für den Mieter in Vorleistung und trägt das wirtschaftliche Risiko. Die Entlastung muss somit auch ihm zugutekommen. Folgerichtig wird der Vermieter in § 5 EWSG ausdrücklich in das System der Entlastung mit eingebunden und ihm werden genaue Vorgaben gemacht, wie mit der Entlastung zu Gunsten des Mieters umgegangen werden soll. Die vom Vermieter dem Mieter zu erstellende Abrechnung über die Betriebskosten spielt dabei eine zentrale Rolle.

Von den sich aus dem Entlastungsvorhaben ergebenden Pflichten erfasst sind Mietverhältnisse, in denen der Vermieter seine Mieter mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser versorgt und die hierfür benötigte Energie dem Vermieter leitungsgebunden zur Verfügung gestellt wird, die Kosten hierfür auf die Mieter umlegt und eine Abrechnung für Heizung und Warmwasser durchführt. In den Fällen, in denen eine Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser weder rechtlich vorgeschrieben ist noch vertraglich vereinbart wurde, besteht keine Pflicht des Vermieters, die Entlastungen weiterzugeben.[9]

Der Vermieter wird durch das EWSG verpflichtet, dem Mieter bestimmte Auskünfte zu erteilen, die er seinerseits vom Energieversorger erhält sowie die vom Versorger gewährte Entlastung an den Mieter weiterzugeben. Dies kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen, muss jedoch spätestens in derjenigen Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten berücksichtigt werden, in deren Abrechnungszeitraum der Monat Dezember 2022 fällt.

Nur in engen Ausnahmefällen ist der Mieter berechtigt, einen Teil der von ihm geschuldeten Vorauszahlung für den Monat Dezember 2022 zurückzuhalten bzw. zurückzuverlangen.[10]

I. Informationspflichten der Gas- und Wärmeversorger

Ein Erdgaslieferant hat bis zum 21. November 2022 auf seiner Internetseite allgemein über die einmalige Entlastung für den Monat Dezember 2022 sowie die vorläufige Leistung zu informieren. Die Informationen müssen einfach auffindbar sein, einen Hinweis auf den kostenmindernden Nutzen von Energieeinsparungen enthalten und darauf hinweisen, dass die Entlastung aus Mitteln des Bundes finanziert wird.[11]

Ein Wärmeversorgungsunternehmen ist verpflichtet, den Kunden spätestens zwei Wochen nach dem 19.11.2022 in verständlicher Weise über die Entlastungsverpflichtung zu informieren, entweder auf seiner Internetseite oder durch Mitteilung an den Kunden in Textform. Dabei hat das Wärmeversorgungsunternehmen unter anderem auch darauf hinzuweisen, dass die Entlastung aus Mitteln des Bundes finanziert wird.[12]

II. Pflicht zur Entlastung von Letztverbrauchern bei leitungsgebundenen Erdgas- und Wärmelieferungen

1. Pflicht der Versorger bei leitungsgebundenen Erdgaslieferungen zur Entlastung der Letztverbraucher

Erdgaslieferanten sind verpflichtet, den Letztverbrauchern für jede ihrer Entnahmestellen in der Bundesrepublik Deutschland einen einmaligen Entlastungsbetrag[13] gutzuschreiben. Die Gutschrift hat der Erdgaslieferant zu erteilen, der den Letztverbraucher am 1. Dezember 2022 mit Erdgas beliefert.[14] Die Höhe des gutzuschreibenden Entlastungsbetrages ergibt sich aus den in § 2 Absatz 2 EWSG aufgeführten Elementen.

Gegen den Anspruch des Letztverbrauchers auf den einmaligen Entlastungsbetrag für den Monat Dezember 2022 darf der Erdgaslieferant nicht mit Gegenansprüchen aufrechnen.[15]

Der Erdgaslieferant hat bei Letztverbrauchern, die über ein Standardlastprofil beliefert werden, eine vorläufige Leistung auf die Entlastung zu erbringen.

Soweit eine vorläufige Leistung erfolgt, ist diese mit dem Anspruch des Letztverbrauchers nach § 2 ESWG zu verrechnen. Kommt es zu einer Abweichung der vorläufigen Leistung gegenüber dem sich aus § 2 Absatz 2 ESWG ergebenden Entlastungsbetrag ist in der Rechnung des Erdgaslieferanten gegenüber dem Letztverbraucher auszugleichen. Die vorläufige Leistung ist in der Rechnung gesondert auszuweisen.[16]

Haben der Vermieter und der Erdgaslieferant monatliche Voraus- oder Abschlagzahlungen vereinbart, kann der Gaslieferant bezüglich der vom Vermieter für den Dezember 2022 zu erbringenden Zahlung wählen, wie er die vorläufige Leistung erbringt.

Der Erdgaslieferant kann

• die Auslösung eines für den Monat Dezember 2022 vertraglich vorgesehenen Zahlungsvorgangs unterlassen,
• auf die Überweisung einer vereinbarten Vorauszahlung oder Abschlagszahlung durch den Letztverbraucher verzichten oder
• einen Betrag in Höhe der jeweils für den Monat Dezember 2022 vereinbarten Vorauszahlung oder Abschlagszahlung unverzüglich gesondert an den Letztverbraucher zurücküberweisen.

Veranlasst der Letztverbraucher selbst eine Zahlung, hat der Erdgaslieferant diese Zahlung im Zuge der nächsten Rechnung zu verrechnen.[17]

In allen anderen Fällen ist der Erdgaslieferant verpflichtet und berechtigt,

• als vorläufige Leistung im Januar 2023 auf die Zahlung einer vertraglich vereinbarten Vorauszahlung oder einer Abschlagszahlung für diesen Monat zu verzichten oder
• den Entlastungsbetrag bis zum 31. Januar 2023 an den Letztverbraucher gesondert auszuzahlen.[18]

2. Pflicht der Wärmeversorger zur finanziellen Kompensation der Letztverbraucher

Wärmeversorgungsunternehmen sind verpflichtet, ihren Kunden für deren im Dezember 2022 zu leistende Zahlungen für Wärmelieferungen in der Bundesrepublik Deutschland eine finanzielle Kompensation bis spätestens zum 31. Dezember 2022 zu leisten.[19]

Im Zusammenhang mit der zu leistenden Kompensation besteht zu Gunsten des Wärmeversorgungsunternehmens ein Wahlrecht zwischen

• einem Verzicht auf eine im Dezember fällige Voraus- oder Abschlagszahlung des Kunden,
• einer Zahlung (Erstattung) an den Kunden oder
• einer Kombination aus beiden Elementen (Verzicht und Erstattung).[20]

Eine Aufrechnung mit offenen Forderungen gegen ihre Kunden ist den Wärmeversorgungsunternehmen nicht gestattet.[21]

III. Informationspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter

Der Vermieter hat nach der Veröffentlichung der Informationen des Gasversorgers oder nach dem Zugang der Informationen des Wärmeversorgers den Mieter unverzüglich in Textform über

• die erhaltenen Informationen sowie
• über die Höhe der vorläufigen Leistung des Energieversorgers an den Vermieter oder
• über die Höhe der Entlastung des Wärmeversorgers gegenüber dem Vermieter

zu unterrichten und darauf hinzuweisen, dass die Entlastung aus Mitteln des Bundes finanziert wird. Der Vermieter hat zusätzlich in Textform und unter Hinweis auf ein von der Bundesregierung bereitgestelltes Informationsschreiben darüber zu unterrichten, dass

• er die endgültige Entlastung in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode an den Mieter weitergeben wird.

Die Informationspflicht des Vermieters umfasst auch den Hinweis auf eine im Ausnahmefall gegebene teilweise Befreiung von Vorauszahlung auf die Heizkosten für den Monat Dezember 2022.[22]

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, hat der Vermieter den Mieter unverzüglich zu unterreichten, nachdem er die Informationen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhalten hat.[23]

IV. Pflicht des Vermieters zur Weitergabe der Entlastung/finanziellen Kompensation an den Mieter

Der Vermieter hat die Entlastung, die er vom Gaslieferanten oder Wärmeversorger für Dezember 2022 erlangt hat oder die er hätte erlangen können, im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder nach vertraglicher Vereinbarung für die laufende Abrechnungsperiode an den Mieter weiterzugeben.[24] Die Höhe der Entlastung des Vermieters ist in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen.[25]

Die Verpflichtung zur Weitergabe der Entlastung/Kompensation besteht nicht nur dann, wenn der Vermieter diese tatsächlich erhalten hat, sondern auch, wenn der Vermieter diese hätte erlangen können, jedoch aufgrund der von ihm zu vertretenen Umstände tatsächlich nicht erlangt hat. Etwaige vom Vermieter zu vertretenden Versäumnisse sollen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Dabei hat sich der Vermieter Versäumnisse solcher Personen, die er mit der Verwaltung seines Eigentums beauftragt hat, zurechnen zulassen.

1. Zeitpunkt der Weitergabe der Entlastung

Der Vermieter muss die Weitergabe der Entlastung/Kompensation nicht sofort vornehmen, sondern kann und muss diese spätestens im Rahmen derjenigen Abrechnung über Heizkosten oder Heiz- und Warmwasserkosten gewähren, die den Monat Dezember 2022 beinhaltet.[26]

Beispiel 1

Der Abrechnungszeitraum für Heiz- und Warmwasserkosten ist das Kalenderjahr. Die Entlastung ist dem Mieter somit in der zu erstellenden Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten für den Abrechnungszeitraum 1.1.2022 bis 31.12.2022 bis spätestens zum Ablauf des 31.12.2023 weiterzugeben.

Beispiel 2

Der Abrechnungszeitraum für Heiz- und Warmwasserkosten dauert vom 1.5. eines Jahres bis zum 30.4. des Folgejahres. Die Entlastung ist dem Mieter somit in der zu erstellenden Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten für den Abrechnungszeitraum 1.5.2022 bis 30.4.2023 bis spätestens zum Ablauf des 30.4.2024 weiterzugeben.

2. Inhalt der Weitergabe der Entlastung

Der Vermieter hat denjenigen wirtschaftlichen Vorteil, den er vom Gaslieferanten oder Wärmeversorger (insgesamt) erhalten hat, in der zu erstellenden Abrechnung zu berücksichtigen.[27]

Dabei mindern sich die vom Vermieter im Rahmen der Abrechnung zu berücksichtigen Gesamtkosten um den dem Vermieter zugutegekommenen Entlastungsbetrag.

Beispiel bei Gutschrift/Verzicht durch den Gasversorger/Wärmelieferanten

Der Vermieter zahlt an den Gaslieferanten/Wärmeversorger den von ihm für den Monat Dezember 2022 geschuldeten Abschlag nicht, so dass sich die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters für diesen Abrechnungszeitraum in entsprechender Höhe im Vergleich zu den vom Vermieter eingegangenen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Lieferanten/Versorger reduzieren.

Der Vermieter belastet den Mieter in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mit dem von ihm im Ergebnis aufgewendeten (um die Gutschrift verringerten) Betrag. (Zu der damit verbundenen Informationspflicht vgl. unten).

Beispiel bei Rückerstattung des Entlastungsbetrages durch den Gasversorger/Wärmelieferanten

Der Vermieter zahlt an den Gaslieferanten/Wärmeversorger den von ihm für den Monat Dezember 2022 geschuldeten Abschlag und erhält diesen vom Lieferanten/Versorger als Entlastung nach EWSG zurückerstattet.

Der Vermieter stellt in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung die von ihm aufgewendeten und im Ergebnis zu einer Belastung des Mieters führenden geleisteten Zahlungen als Ausgabe sowie die vom Versorger an den Vermieter geleistete Zahlung als Einnahmen ein. (Zu der damit verbundenen Informationspflicht vgl. unten).

Die Darstellung der Ausgabe und der Einnahme sollte wie beschrieben vorgenommen werden, damit sich die Entlastung und die damit verbundene Reduzierung der Kosten darstellen und nachvollziehen lässt.

Die Gutschrift ist vom Energieversorger im Rahmen seiner Abrechnung ebenfalls gesondert auszuweisen[28], so dass der Mieter bei der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen die ordnungsgemäße Berücksichtigung durch den Vermieter leicht nachvollziehen kann.

Unabhängig davon, wie die Entlastung des Vermieters durch den Versorger/Lieferanten erfolgt und für welche Art der Weitergabe an den Mieter sich gegebenenfalls der Vermieter entscheidet, ist sicherzustellen, dass sich die Entlastung auch im individuellen Abrechnungsergebnis des Mieters wiederfindet und die Entlastung dem Mieter so zugutekommt. Denn es gilt der Grundsatz, dass jeder Abrechnungseinheit der Anteil an der Entlastung des Vermieters gutgeschrieben wird, der seinem Anteil an den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten des vermieteten Gebäudes im Jahr 2022 oder für Abrechnungsperiode, in die der Dezember 2022 fällt, entspricht.[29]

V. Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft dieselbe Informationspflicht gegenüber den einzelnen Eigentümern wie den Vermieter gegenüber seinen Mietern.[30]

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält die Entlastung des Gaslieferanten oder die Kompensation des Wärmeversorgers; die Gemeinschaft hat diese erhaltene Entlastung/Kompensation im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weiterzugeben.[31] Die Höhe der Entlastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen.[32]

Nutzt der Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum selbst, kommt die Entlastung/Kompensation ihm als Letztverbraucher zugute und verbleibt bei ihm. Hat der Eigentümer das Eigentum vermietet, treffen ihn die hier dargestellten Vermieterpflichten.[33]

VI. Pflicht des Mieters zur Entrichtung der vereinbarten Vorauszahlung

Regelmäßig wird der Mieter durch die vom Gesetzgeber angeordnete Weitergabe der Entlastung/Kompensation nicht von seiner Pflicht zur Zahlung der monatlichen Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten an den Vermieter enthoben.

Der Mieter bleibt dem Vermieter demnach zur Entrichtung der Vorauszahlung insbesondere für den Monat Dezember 2022 in voller Höhe verpflichtet. Nimmt der Mieter die Zahlung nicht oder nicht in voller Höhe vor, gerät er mit dem jeweiligen Betrag in Zahlungsverzug[34] mit den sich daraus ergebenden nachteiligen Folgen.

VII. Befreiung des Mieters von einem Teil Vorauszahlung

Nur in dem vom Gesetzgeber geregelten Ausnahmefall ist der Mieter von der Zahlungspflicht für die Vorauszahlung des Monats Dezember 2022 oder eines darauffolgenden Monats befreit. Dabei erstreckt sich die Befreiung von der Zahlungspflicht nicht auf die gesamte Höhe der Dezemberzahlung, sondern lediglich um einen ab dem 19.2.2022 aufgrund gestiegener Energiekosten erhöhten Betrag.

Derjenige Mieter ist von seiner Verpflichtung zur Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember 2022 befreit,

• dessen Vorauszahlungen für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme in den letzten neun Monaten vor dem 19.11.2022 erhöht wurden, in Höhe dieses Erhöhungsbetrags oder
• für den in diesem Zeitraum eine Vorauszahlung von Betriebskosten für leitungsgebundenes Erdgas erstmalig vereinbart wurde, in Höhe eines Betrags von 25 Prozent seiner Betriebskostenvorauszahlung für den Monat Dezember 2022.[35]

VIII. Folge für das Mietvertragsverhältnis

Grundsätzlich ist somit der Vermieter nicht verpflichtet, die Entlastung, die der Vermieter vom Gas- oder Wärmeversorger erhalten hat, an den Mieter in Form einer (Rück)Zahlung oder einer Gutschrift der für den Monat Dezember 2022 geleisteten Betriebskostenzahlung zu erstatten. Vielmehr soll sich nach dem Willen des Gesetzgebers die Entlastung erst im Rahmen der Heizkostenabrechnung, in die der Monat Dezember 2022 fällt, auswirken.

Dies ist in all jenen Fällen sachgerecht, in denen die Steigerung der Preise für Erdgas und Wärme noch nicht im Wege einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen an die Mieter weitergegeben wurde.[36]

1. Mietverträge abgeschlossen vor dem 19.2.2022

Nur die Mieter, die aufgrund der krisenbedingten Steigerung der Energiekosten bereits höhere Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten an den Vermieter zu zahlen haben, sollen bereits im Dezember 2022 oder im folgenden Monat (teilweise) entlastet werden, indem sie von der Verpflichtung zur Zahlung des Vorschusses in Höhe des um die krisenbedingte Steigerung angepassten Betrages befreit sind.

In Betracht kommen demnach lediglich Erhöhungen, die nach dem 19.2.2022 stattgefunden haben.[37]

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Erhöhung der Vorauszahlungen einseitig vom Vermieter erklärt oder von den Mietvertragsparteien vereinbart worden ist.

Beispiel 1

Zwischen den Mietvertragsparteien ist eine monatliche Vorauszahlung auf Heizkosten in Höhe von 90.- € vereinbart. Im Juli 2022 erklärt der Vermieter die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung in Höhe von 30,- € mit der Begründung der gestiegenen Energiebeschaffungskosten. Der Mieter ist berechtigt, für den Monat Dezember 2022 eine Vorauszahlung in Höhe von lediglich 90,- € zu leisten.

Beispiel 2

Die bisherige monatliche Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 90.- € wird im September 2022 zwischen den Mietvertragsparteien aufgrund gestiegener Energiekosten einvernehmlich auf einen Betrag in Höhe von 120,- € angehoben. Der Mieter ist berechtigt, für den Monat Dezember 2022 eine Vorauszahlung in Höhe von lediglich 90,- € zu zahlen.

Die Privilegierung der Rückforderung bezüglich eines Teils der geleisteten Vorauszahlung besteht dann nicht, wenn die Erhöhung auf anderen Umständen gestützt war als die erhöhten Energiepreise. In diesem Fall besteht kein Zusammenhang zwischen der Anpassung der Vorauszahlung und den gestiegenen Energiebeschaffungskosten des Vermieters.

Beispiel

Zwischen den Mietvertragsparteien ist eine monatliche Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 75.- € vereinbart. Im August 2022 erklärt der Vermieter die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung in Höhe von 25,- € mit der Begründung, aus der monatlichen Verbrauchserfassung und -analyse ergibt sich ein erhöhtes Verbrauchsverhalten des Mieters.

Fraglich ist, ob dem Mieter die befreiende Wirkung des EWSG auch dann zugutekommen kann, wenn die stattgefundene Anpassung der Vorauszahlungen sowohl auf den Umstand der höheren Energiebeschaffungskosten als auch auf andere Gründe gestützt war.

Beispiel

Zwischen den Mietvertragsparteien ist eine monatliche Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 55.- € vereinbart. Im Oktober 2022 erklärt der Vermieter die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung in Höhe von 35,- € auf 90,- €. Zur Begründung verweist der Vermieter sowohl auf die gestiegenen Energiebeschaffungskosten als auch auf ein einen höheren Verbrauch verursachendes Verbrauchsverhalten des Mieters.

Bei der Ermittlung des Erhöhungsgrundes ist der Inhalt der Anpassungserklärung des Vermieters maßgebend. Hat der Vermieter im Rahmen der Anpassung eine Unterteilung der Erhöhungsgründe vorgenommen, die eine betragsmäßige Abgrenzung ermöglichen, kann die Erhöhung aufgeteilt und die Befreiung auf den Teil der Anpassung angewendet werden, der seinen Grund in den erhöhten Energiebeschaffungskosten hat. Das wird jedoch nur in Ausnahmefällen möglich sein.

Ist keine Abgrenzung möglich, wird zur Annahme der Befreiungswirkung die Angabe der erhöhten Energiebeschaffungspreise genügen.

2. Mietverträge abgeschlossen ab dem 19.2.2022

Für Mietverträge, die ab dem 19.2.2022 abgeschlossen worden sind, soll eine pauschale Reduzierung der Vorauszahlung für den Monat Dezember 2022 zu Gunsten des Mieters wirken, wenn im Mietverhältnis die Wärmeversorgung oder Wärme- und Warmwasserversorgung durch leitungsgebundene Gaslieferung stattfindet.

Hierbei wird die Möglichkeit berücksichtigt, dass beim Neuabschluss des Mietvertrages die vereinbarten Vorauszahlungen bereits auf die krisenbedingte Erhöhung der Energiebeschaffungskosten angeglichen wurde.

Solche Mieter sind in Höhe von 25 Prozent der vereinbarten Abschlagszahlung von der Verpflichtung zur Zahlung des Betrages befreit.

Beispiel

In dem am 31.8.2022 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für die Heizkosten in Höhe von 100,- € vereinbart. Da die Wohnung mit einer Gaszentralheizung versorgt wird und der Vermieter das Gas leitungsgebunden erhält, ist der Mieter berechtigt, die Vorauszahlung für den Monat Dezember 2022 um 25,- € einmalig auf 75,- € zu senken.

Für Mieter in fernwärmeversorgten Gebäuden wird die Verpflichtung zur Zahlung eines Abschlages in voller Höhe aufrechterhalten, so dass diese Mieter keiner Privilegierung unterliegen.[38]

3. Wirkung der Befreiung von der (teilweisen) Vorauszahlung für Dezember 2022

Liegen die Voraussetzungen der Befreiung vor, müssen Mieter den Teil der Vorauszahlung nicht leisten, der auf die Erhöhung entfällt.

Der Mieter kann die Vorauszahlung um diesen Betrag kürzen. Sofern eine Kürzung der Vorauszahlung im Monat Dezember zeitlich nicht mehr möglich war, kann der Mieter den entsprechenden Betrag vom Vermieter zurückverlangen oder gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung erklären und gegebenenfalls die nächste Betriebskostenvorauszahlung um den entsprechenden Betrag kürzen. Sofern der Vermieter über eine SEPA-Einzugsermächtigung verfügt, kann der Vermieter – auf entsprechende Bitte des Mieters hin – entscheiden, ob der den Betrag einmalig rücküberweist oder einmalig die SEPA-Buchungen ändert.[39]

Macht der Mieter von der ihm gesetzlich zugestandenen Befreiung von der Zahlungsverpflichtung Gebrauch, ist er nicht verpflichtet, den Vermieter darauf hinzuweisen. Es bedarf daher zur Vermeidung eines etwaigen Zahlungsverzugs nicht der Information des Mieters an den Vermieter, dass die reduzierte Zahlung ihren Grund in der Regelung des ESWG hat.

Dem Mieter ist nach dem Willen des Gesetzgebers erlaubt, den auf die Zahlungsbefreiung entfallenden Betrag nicht ausschließlich im Monat Dezember 2022 zurückzuhalten, sondern im Falle einer nicht mehr möglichen rechtzeitigen Berücksichtigung im Monat Dezember 2022 in einem darauffolgenden Monat eine verringerte Zahlung vorzunehmen.

Beispiel

Der Mieter hat aufgrund des am 1.8.2022 abgeschlossenen Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 100.- € zu zahlen. Für den Monat Dezember 2022 schuldet er lediglich einen Betrag in Höhe von 75,- €. Da er zum Zeitpunkt der Überweisung von der teilweisen Freistellung keine Kenntnis hat, leistet er für den Monat Dezember 2022 den vereinbarten Betrag in Höhe von 100,- € an den Vermieter. Der Mieter macht von der teilweisen Zahlungsfreistellung dann jedoch im Januar 2023 Gebrauch und reduziert die Vorauszahlung auf die Heizkosten um die erlaubten 25,- €.

Die Inanspruchnahme der teilweisen Zahlungsfreistellung ist somit nicht auf einen bestimmten Monat beschränkt, sondern kann auch noch zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen werden.

Beispiel

Der zur Reduzierung der Heizkostenvorauszahlung im Monat Dezember 2022 berechtigte zahlt für die Monate Dezember 2022 bis April 2023 die vereinbarte monatliche Vorauszahlung in Höhe von 100,- €. Aufgrund von Veröffentlichungen erfährt er im April von seinem ihm zustehenden Kürzungsrecht und nimmt dieses im Monat Mai wahr, woraufhin er für diesen Monat lediglich 75,- € als Vorauszahlung auf die Heizkosten leistet.

Die ungekürzten Zahlungen des Mieters für die Monate Dezember 2022 bis April 2023 stellen keinen Verzicht des Mieters auf das gesetzliche Kürzungsrecht dar und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter in Kenntnis dieses Rechts die ungekürzten Zahlungen vornimmt.

Allerdings muss davon ausgegangen werden, dass das Kürzungsrecht dem Mieter nicht unbefristet zur Verfügung stehen soll, sondern aufgrund der vom Gesetzgeber ausdrücklich als Entlastung für den Monat Dezember 2022 bestimmten Wirkung eine Kürzung dann nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Vermieter den Monat Dezember 2022 in der von ihm erstellten Abrechnung über die Heizkosten berücksichtigt hat.

Spätestens ab dem Zeitpunkt der Mitteilung der Heizkostenabrechnung, in der auch der Monat Dezember 2022 Einfluss gefunden hat, entfällt das Kürzungsrecht des § 5 Absatz 4 EWSG, dann eine verringerte Zahlung nicht mehr den vom Gesetzgeber gewünschten Entlastungseffekt für den Monat Dezember 2022 haben kann.

4. Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug

Allein aufgrund einer fehlerhaften Berechnung des einbehaltungsfähigen Betrags soll der Mieter nicht in die Gefahr einer Kündigung des Mietverhältnisses geraten. Das für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Absatz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses lässt sich nicht (allein) daraus ableiten, dass der Mieter irrtümlicherweise einen unzutreffenden Betrag annimmt, von dessen Zahlung er nach § 5 Absatz 4 Satz 1 EWSG befreit ist. Angesichts der Höhe des Befreiungsbetrags als Teil der Betriebskostenvorauszahlung des Monats Dezember kann eine irrtümlich fehlerhafte Berechnung des genauen Entlastungsbetrags auch keine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB rechtfertigen.

• 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB setzt für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs einen Rückstand in der Höhe von mehr als einer Monatsmiete (Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten) voraus.

Die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes sind jedoch dann gegeben, wenn der Mieter bereits mit Zahlbeträgen aus anderen Monaten im Zahlungsverzug ist und eine ungerechtfertigte Kürzung der Betriebskostenvorauszahlung im Dezember 2022 dazu führt, dass sich der Mieter mit einem kündigungsrelevanten Zahlbetrag in Verzug befindet.

Nach der in der Gesetzbegründung dargestellten Ansicht soll eine solche Kündigung vor dem Hintergrund des Rechtsgedankens des § 242 BGB dann ausgeschlossen sein, wenn sich für den Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen, nämlich hier die falsche Berechnung durch den Mieter, zurückzuführen ist. Die bei langfristigen Dauerschuldverhältnissen gebotene Rücksichtnahme auf die Belange des Vertragspartners schließe in einem solchen Fall die Verpflichtung ein, den Mieter auf sein Versehen hinzuweisen, bevor dieses zum Anlass einer für diesen mit schwerwiegenden Folgen verbundenen Kündigung genommen wird.[40]

Dem kann so nicht ohne weiters gefolgt werden. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass der Mieter für etwaige Rechtsirrtümer einzustehen hat, jedenfalls dann, wenn diese vermeidbar sind.[41] Ist der Mieter der Ansicht, er könne die mit dem Vermieter wirksam vereinbarte Zahlung reduzieren, muss er sicherstellen, dass eine solche Reduzierung auch rechtmäßig ist. Im Zweifel muss der Mieter hierfür juristischen Rat einholen.

Die gesetzliche Regelung des § 543 Absatz 3 Satz 2 Nr.3 BGB bestimmt ausdrücklich, dass es im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug keiner vorangegangenen Abmahnung des Mieters bedarf.

Problematisch ist die Ausübung des Kündigungsrechts durch den Vermieter dann, wenn das Ausbleiben (eines Teils) der vom Mieter geschuldeten Zahlung nicht nur auf der Freistellung des EWSG beruht, sondern auch auf anderen Umständen beruht, ohne dass dies vom Mieter ausdrücklich benannt wird.

Beispiel

Der Mieter zahlt über mehrere Monate einen geringeren als den mit dem Vermieter vereinbarten Mietbetrag. Zur Begründung beruft sich der Mieter auf einen Mangel an der Mietsache. In Betracht für die geringere Zahlung kommt eine Minderung[42] der Miete und ein Zurückbehaltungsrecht[43] an einem Teil der Mietzahlung. Im Monat Dezember kann der Grund der Freistellung nach dem EWSG hinzukommen.

IX. Gesonderte Ausweisung der Entlastung/Kompensation in der Betriebskostenabrechnung

Die Höhe der Entlastung des Vermieters ist in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen.[44]

Es genügt daher nicht, dass lediglich der um die Entlastung/Kompensation verringerte Betrag in die Abrechnung eingestellt wird, sondern dies ist in der Abrechnung ausdrücklich anzuführen.

1. Formulierung der Ausweisung

Es empfiehlt sich daher in der Abrechnung bzw. in der Erläuterung zur Abrechnung einen entsprechenden Text einzustellen. Dieser könnte wie folgt lauten:

Mir ist von meinem Erdgaslieferanten/Wärmeversorger für den Monat Dezember 2022 ein Betrag in Höhe von ……. € (Nennung des individuellen Betrages) gutgeschrieben/erstattet worden. Hierbei handelt es sich um die vom Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz vorgeschriebene finanzielle Entlastung/Kompensation für den Monat Dezember 2022. Diese Entlastung habe ich an Sie im Rahmen der Ihnen jetzt vorgelegten Abrechnung über die Heizkosten weitergegeben, indem der Betrag der für die Energiebeschaffung aufgewendeten Kosten in Höhe der Entlastung/Kompensation verringert worden ist.

2. (Keine) Rechtsfolgen bei Nichtausweisung

Nimmt der Vermieter eine gesonderte Ausweisung des ihm als Entlastung/Kompensation zuteil gewordenen Betrages in der Heizkostenabrechnung nicht vor, sind daran keine negativen Rechtsfolgen geknüpft.

Das EWSG sieht keine Bußgeldandrohung für den Fall des Unterlassens der gesonderten Ausweisung vor.

Auch ist nicht davon auszugehen, dass die Anordnung der gesonderten Ausweisung Einfluss auf die materielle Richtigkeit der Heizkostenabrechnung hat, so dass der Mieter die Abrechnung nicht deswegen als fehlerhaft rügen kann, dass keine gesonderte Ausweisung der Entlastung/Kompensation vorgenommen wurde. Die Nachvollziehbarkeit des Zahlenwerkes leidet unter einer etwaig fehlenden gesonderten Ausweisung nicht.

Schließlich ist nicht anzunehmen, dass die gesonderte Ausweisung eine Nebenpflicht des Vermieters im Mietvertragsverhältnis begründet, so dass im Falle des Ausbleibens der gesonderten Ausweisung der Mieter nicht zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Vertragsverletzung berechtigt ist.

X. Anwendung der Regelung auf Pachtvertragsverhältnisse

Die Pflichten des Vermieters zur Information des Mieters und zur Berücksichtigung der Entlastung/Kompensation durch den Gas- oder Wärmelieferanten gelten auch für den Verpächter gegenüber dem Pächter.[45]

XI. Ausblick

Das Thema der Energieversorgung und die Preisentwicklung für die Energiebeschaffung wird das Mietrecht weiterhin nachhaltig beschäftigen. Nicht nur im Bereich der warmen und kalten Betriebskosten wird mit tatsächlichen und rechtlichen Änderungen zu rechnen sein, sondern auch im Bereich der Mieterhöhung wird es nach dem Willen der aktuellen Regierungsparteien zu einschneidenden Änderungen kommen.