Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich auf die vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen an der Mietsache einzustellen, insbesondere zeitlich zu planen und abzuschätzen, welche Beeinträchtigungen auf ihn und die Mietsache zukommen.
Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache sind solche, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs durchgeführt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzung). Sie sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen; nur dann ist Mieter verpflichtet, die Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Die Pflicht zur Duldung der Maßnahmen beschränkt sich auf das passive Geschehenlassen in Kenntnis der beabsichtigten Maßnahmen. Der Mieter muss dem Vermieter lediglich die Tür öffnen, um ihm den Eintritt in die Mietsache zu ermöglichen.
In den allermeisten Fällen wird der Mieter (auch) ein Interesse an der Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen haben, um die Mietsache wieder vertragsgemäß nutzen zu können. Der Vermieter ist nicht nur verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache durchzuführen, sondern ist hierzu auch berechtigt, um sich gegenüber dem Mieter vertragsgemäß zu verhalten und sein Eigentum vor Verschlechterungen zu schützen.
Erschwert oder vereitelt der Mieter die beabsichtigten Maßnahmen des Vermieters, kann der Vermieter den Mieter wegen dieses Verhaltens abmahnen und im Einzelfall sogar nach Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen.
Muss der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter wegen Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen geltend machen, trägt er für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen die Darlegungs- und Beweislast.
Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich auf die vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen an der Mietsache einzustellen, insbesondere zeitlich zu planen und abzuschätzen, welche Beeinträchtigungen auf ihn und die Mietsache zukommen.
Der genaue Inhalt der Ankündigung ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch davon, welche Maßnahmen konkret durchgeführt werden sollen. Die Angaben des Vermieters sollten so genau wie möglich sein, damit der Mieter erkennen kann, welche Auswirkungen durch die Maßnahme entstehen.
Für die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist gesetzlich (anders als im Falle der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen) keine besondere Form vorgeschrieben. Die Ankündigung sollte dennoch zumindest in Textform erfolgen, da im Falle einer streitigen Auseinandersetzung der Inhalt der Ankündigung nachweisbar sein muss.
Anders als bei einer Modernisierungsankündigung ist für die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen keine einzuhaltende Mindestfrist vorgeschrieben. Sie muss lediglich „rechtzeitig“ erfolgen. Wann sie rechtzeitig ist, ist abhängig vom Einzelfall, insbesondere die Dringlichkeit der Maßnahme (Abwendung von Gefahren für hohe Rechtsgüter wie Leben, Gesundheit, Eigentum). Dabei ist auch Rücksicht auf die individuelle Arbeits- und Freizeitverhalten des Mieters zu nehmen.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Termine zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme zu bestimmen. Nicht ausreichend ist, dem Mieter die Kontaktdaten des vom Vermieter beauftragten Fachhandwerkers mitzuteilen mit der Aufforderung, mit diesem einen Termin abzustimmen. Denn der Mieter ist lediglich verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, nicht an diesen aktiv mitzuwirken, was bei einer Terminvereinbarung der Fall wäre.
Nur dann, wenn der Mieter mehrere vom Vermieter bestimmte Termine nicht eingehalten hat oder nicht einhalten wird, kann der Mieter aufgefordert werden, einen für ihn möglichen Termin zu bestimmen.
Es muss sichergestellt sein, dass die Ankündigung der Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter auch zugeht. Das Ankündigungsschreiben kann mit allen bekannten Beförderungsmitteln erfolgen. Der Vermieter muss den Zugang der Ankündigung beim Mieter beweisen können, sodass die Übermittlung auf dem Postweg mit Zugangsnachweis oder durch einen beauftragten Boten der sicherste Weg sein dürfte. Wenn die Erhaltungsmaßnahme erfolgreich durchgeführt worden ist, sollte auch dies dem Mieter mitgeteilt werden. Eine solche Mitteilung signalisiert dem Mieter, dass der Vermieter davon ausgeht, keine weiteren Maßnahmen durchführen zu müssen und es markiert auch den Zeitpunkt, dass ein etwaiges mangelbedingtes Mietminderungsrecht und Zurückbehaltungsrecht an Mietzahlungen des Mieters endet.
Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine für die Durchführung der Maßnahmen erforderliche Baufreiheit zu schaffen. Das ist grundsätzlich Sache des Vermieters; etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter unbefugt bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat. Dann ist der Mieter selbst zum Rückbau dieser Veränderungen verpflichtet, um die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen zu ermöglichen.
Zu einer ordnungsgemäßen, den Mieter auf die beabsichtigten Maßnahmen vorbereitenden Ankündigung gehört:
Beispiel für die Ankündigung einer Besichtigung des Mangels in der Mietsache
Sehr geehrte …,
Sie haben mich darüber informiert, dass die Einhebel-Mischbatterie in der Küche Ihrer Wohnung undicht sein soll. Ich kündige Ihnen hiermit an, dass ich am Mittwoch, den … um … Uhr die Einhebel-Mischbatterie in der Küche in Augenschein nehmen werde, um zu entscheiden, ob ein Mangel vorhanden ist und wie dieser gegebenenfalls zu beseitigen ist. Bitte ermöglichen Sie mir zu dem angegebenen Zeitpunkt den Zutritt zur Wohnung und zur Küche. Die Inaugenscheinnahme dürfte nicht länger als 10 Minuten in Anspruch nehmen.
Sollte es Ihnen nichtmöglich sein, den Termin wahrzunehmen, informieren Sie mich bitte umgehend darüber und schlagen mir einen anderen für Sie möglichen Temin vor.
Freundliche Grüße
Beispiel für die Ankündigung einer Besichtigung mit unmittelbar anschließenden Mangelbeseitigung durch einen Fachmann
Sehr geehrte …,
Sie haben mir mitgeteilt, dass zwei Steckdosen und zwei Lichtschalter in Ihrer Wohnung defekt sein sollen. Ich kündige Ihnen hiermit an, dass ich gemeinsam mit dem Elektromeister Hans Kabel am Freitag, den … um … Uhr die defekten Steckdosen und Lichtschalter in Augenschein nehmen werde. Der Elektromeister Kabel wird nach Möglichkeit die Defekte sofort beheben. Diese Arbeiten werden voraussichtlich ca. 90 Minuten dauern; ist der Defekt schwer zu finden oder mit erheblichem Aufwand zu beseitigen, können die Arbeiten auch länger andauern.
Sollte es Ihnen nichtmöglich sein, den Termin wahrzunehmen, informieren Sie mich bitte umgehend darüber und schlagen mir einen anderen für Sie möglichen Temin vor.
Freundliche Grüße
Beispiel für die Ankündigung einer Besichtigung nach von einem Fachmann ausgeführter Mangelbeseitigung
Sehr geehrte …,
am … wurde im Rahmen der Beseitigung des von Ihnen gemeldeten Wasserschadens im Bad das WC und die Badewanne ausgetauscht; die dabei beschädigte Verfliesung von Wänden und Fußboden wurde vervollständigt. Um diese Arbeiten von den Handwerksfirmen abzunehmen, möchte ich die durchgeführten Arbeiten in Augenschein nehmen.
Ich kündige Ihnen hiermit an, dass ich am Dienstag, den … um … Uhr die in Ihrem Bad ausgeführten Arbeiten besichtigen werde. Diese Besichtigung wird ca. 15 Minuten dauern.
Sollte es Ihnen nichtmöglich sein, den Termin wahrzunehmen, informieren Sie mich bitte umgehend darüber und schlagen mir einen anderen für Sie möglichen Temin vor.
Freundliche Grüße
Beispiel für die Feststellung er stattgefundenen Mangelbeseitigung mit Hinweis auf Mietzahlungen
Sehr geehrte …,
ich hatte am … Gelegenheit, mir die in Ihrem Bad ausgeführten Arbeiten anzusehen. WC, Badewanne und Verfliesung am Boden und an den Wänden sind wieder vollständig hergestellt, so dass der von Ihnen angezeigte Mangel vollständig beseitigt ist.
Bitte zahlen Sie ab sofort wieder die zwischen uns vereinbarte Miete in voller Höhe auf das Ihnen bekannte Konto.
Freundliche Grüße
Suchcode: 2206-01cb
