Werden in einem Mieterhöhungsprozess Einwendungen gegen einen qualifizierten Mietspiegel vorgetragen, dass dieser nicht den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspreche, kann das Gericht die zulässige Miethöhe dennoch auf der Grundlage des (einfachen) Mietspiegels bestimmen. Denn – auch wenn nicht qualifiziert – kommt dem (einfachen) Mietspiegel eine Indizienwirkung zu. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut bekräftigt. (1)

Will ein Vermieter die Miete erhöhen oder muss er sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten, ist für die Bestimmung der zulässigen Miethöhe regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Gemeinden und Städte haben die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete vor Ort zu ermitteln und in einem Mietspiegel auszuweisen.

Einfach oder qualifiziert
Das Gesetz unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Qualifizierte Mietspiegel müssen grundsätzlich alle zwei Jahre nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden sein. Der Beweiswert qualifizierter Mietspiegel ist im Streitfall vor Gericht höher, denn es gilt die gesetzliche Vermutung, dass die angegebenen Werte richtig sind.

Einfache Mietspiegel haben Indizienwirkung
Einfache Mietspiegel haben hingegen eine Indizienwirkung, das bedeutet, dass sie ein Indiz dafür sind, dass die angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wie weit diese Indizienwirkung reicht, hängt unter anderem von der Qualität des einfachen Mietspiegels ab, beispielsweise vom Umfang der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Datenlage und ob dieser von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. Das Gericht kann auf der Grundlage dieses Indizes sein Urteil bilden und muss keine anderen Beweismittel – wie ein teures und aufwendiges Sachverständigengutachten – einholen, wenn die Parteien über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten.

Aktuelles Gesetzgebungsverfahren
In Städten und Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel kam es in der Vergangenheit zu Diskussionen, ob die im Mietspiegel enthaltenen Mietwerte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben. Beispiel Berlin: Um den Beweiswert des qualifizierten Berliner Mietspiegels von 2017 zu erschüttern, wurde vor Gericht vorgetragen, dass bei seiner Erstellung die wissenschaftlichen Grundsätze nicht eingehalten wurden. Diese Diskussion hat der Gesetzgeber aufgegriffen, um das Mietspiegelrecht zu reformieren. Der Bundestag hat den Gesetzesentwurf und einen Entwurf einer Mietspiegelverordnung aber noch nicht beschlossen.

Der Mietspiegelverordnungsentwurf regelt die – weitgehend auch bisher geltenden – wissenschaftlichen Erstellungsgrundsätze für qualifizierte Mietspiegel. Der Gesetzesentwurf flankiert die Stärkung der qualifizierten Mietspiegel, indem er unter anderem eine Verpflichtung der Mieter und Vermieter vorsieht, Auskunft über Mietpreis und Gebäude- und Wohnungsausstattung zu geben. Ansonsten drohen Bußgelder.

Fazit
Der BGH setzt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung fort und stärkt damit einfache Mietspiegel. Diese werden gemeinhin akzeptiert und im Prozess regelmäßig nicht infrage gestellt. Die Erstellung qualifizierter Mietspiegel hingegen ist meist aufwändig, teuer und aufgrund ihrer gesetzlichen Beweiswirkung in letzter Zeit auch immer wieder Angriffspunkt im Prozess. Ob der qualifizierte Mietspiegel nach der Rechtsprechung des BGH dennoch weitere gesetzliche Stärkung erfahren muss, ist höchst fraglich. Denn eines ist klar: Jeder Mietspiegel ist immer nur so gut, wie die ihm zugrundeliegenden Daten. Die Marktkenntnisse der Interessenvertreter bei der Einordnung der Daten im Erstellungsprozess ist ein wichtiges Korrektiv. Eine absolute Preisgerechtigkeit im Einzelfall kann es mangels Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnungen nicht geben.