Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur Zustellungsbevollmächtigung des Verwalters ein Grundsatzurteil gefasst. Zu spät, denn der infrage stehende § 45 Absatz 1 WEG a.F. wurde im Rahmen der WEG-Reform gestrichen.

Nach § 45 Absatz 1 WEG a.F. konnte der Verwalter als Zustellungsvertreter für Wohnungseigentümer eingesetzt werden, wenn diese Beklagte oder Beigeladene sind und er nicht selbst am Verfahren beteiligt ist oder die Gefahr besteht, dass eine sachgerechte Unterrichtung unterbleibt. Mit dem Urteil vom 27. November 2020 (V ZR 67/20) hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden, dass diese Norm dann nicht anzuwenden ist, wenn die Gemeinschaft einen oder mehrere Wohnungseigentümer verklagt.

Verwalter als Zustellungsvertreter
Im entschiedenen Fall wurde eine Wohnungseigentümerin, die ihr Hausgeld nicht pünktlich entrichtet hatte, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung verklagt. Das Gericht stellte die Klage dem Verwalter zu, welcher in der Klage als Zustellungsvertreter benannt war. In Abwesenheit der Beklagten entschied es per Versäumnisurteil und stellte dieses ebenfalls dem Verwalter zu. Nach drei Monaten legte die beklagte Eigentümerin Einspruch ein und verlangte, dass das Verfahren wieder eingesetzt – also in diesem Fall wiederholt – werde. Ihr seien weder die Klage noch das Urteil zugeschickt worden. Sie habe erst durch die bereits eingeleiteten Vollstreckungsmaßnahmen von dem Verfahren erfahren.

§ 45 WEG a.F. nur bei Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern
Die Bundesrichter gaben der Beklagten Recht. Mangels wirksamer Zustellung sei das erlassene Versäumnisurteil außerhalb eines Verfahrens ergangen und damit wirkungslos. In der Konstellation, dass die Gemeinschaft einzelne Eigentümer verklage, könne der Verwalter nicht als Zustellungsvertreter nach § 45 Absatz 1 WEG a.F. eingesetzt werden. Dies ergebe sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm.

Die Regelung sollte nach der Gesetzesbegründung nämlich lediglich klarstellen, dass auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Eigentümer untereinander – und nicht nur in Fällen in denen alle Wohnungseigentümer durch einen außenstehenden Dritten verklagt werden – der Verwalter grundsätzlich Zustellungsvertreter der Beklagten sei. Dabei habe der Gesetzgeber den Fall vor Augen gehabt, dass einer oder mehrere Wohnungseigentümer gegen die restlichen Eigentümer vorgehen, was vor allem auf die Beschlussersetzungsklage zutreffe. Insbesondere sollte der mit den Zustellungen verbundene Aufwand für die Gerichte sowie die daraus resultierenden Kosten für die Gemeinschaft gering gehalten werden. Ein solcher entstehe jedoch nicht, wenn die Gemeinschaft sich gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer wende.

Mit der WEG-Reform ist diese Klarstellung des § 45 Abs. 1 WEG a.F. entfallen. Beschlussklagen sind nach neuem Recht nämlich gegen die Gemeinschaft zu richten (vergleiche § 44 Abs 2 S. 1 WEG).